Wycena nieruchomości podejściem porównawczym – podejście porównawcze oparte jest na podobnych transakcjach wolnorynkowych w tej samej lub podobnej okolicy i przeprowadzenia porównań z nieruchomością wycenianą dla dla skorygowania różnic oraz uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Gdy nieruchomości wytypowane do porównania są bardzo podobne do nieruchomości wycenianej, to prawdopodobieństwo uzyskania poprawnej wartości jest duże.
W podejściu porównawczym zachodzi konieczność zebrania tych informacji – jest to wizja lokalna, bez których wycena jest obarczona błędem. Dla cen transakcyjnych należy zachować szczególne warunki obiektywności porównań.
Na cenę transakcyjną mogą mieć wpływ: nadzwyczajne interesy kupującego lub sprzedającego, szczególne związki pokrewieństwa, nieznane koszty, szczególne warunki płatności, nieznane podatki i należności.
W zastosowaniu tego podejścia muszą wystąpić następujące kryteria obiektywności: ceny kupna – sprzedaży, muszą być wolne od niezwykłych lub osobistych stosunków między kupującym a sprzedającym cena transakcyjna – musi być wolna od innych wpływów niż obiektywnie podyktowane przez rynek, do zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny nie mogą być przyjmowane transakcje nieruchomościami, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne; za szczególne warunki uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
Metody w podejściu porównawczym Metoda porównywania nieruchomości parami. Metoda skorygowanej ceny średniej. Metoda analizy statystycznej rynku.
W metodzie porównywania nieruchomości parami porównuje się nieruchomości wycenianą, kolejno z nieruchomościami z obrotu rynkowego, których ceny i cechy wpływające na ich wartość są znane.
W metodzie skorygowanej ceny średniej przyjmuje się do porównań grupę nieruchomości, które zostały wyodrębnione zostały jako próbka reprezentatywna na lokalnym rynku.
Metoda analizy statystycznej rynku przyjmuje się do porównań około 100 nieruchomości.
Informacje o transakcjach w Polsce W Polsce istnieje problem ograniczonej ilości informacji o transakcjach z rynku, stanowiących podstawę wyceny w podejściu porównawczym. Rynek polski charakteryzuje się tym, że w miarę poprawnie można przyjmować ceny maksymalnie z jednego roku.
Brak informacji w poszczególnych regionach dotyczy głównie informacji takich jak: położenie nieruchomości (cechy lokalizacji nieruchomości w ramach dzielnicy), szczególne cechy położenia działki i możliwość zabudowy dla określonego lub możliwego celu, ukształtowanie terenu (korzystne lub niekorzystne spadki), rodzaje podłoża gruntowego, kształt działki, sposób użytkowania terenów przyległych i ich zagospodarowania, środowisko, położenie i szeroko pojęta dostępność, istotne cechy zabudowy i części składowych, infrastruktura.
Przypisy
Kategoria:Wycena nieruchomości