Rozporządzenie Rady Ministrówz dnia 20 października 2015 r.w sprawie warunków i trybu finansowania zwrotnego w ramach realizacji przez Bank Gospodarstwa Krajowego rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz minimalnych wymagań dotyczących lokali powstałych przy udziale tego finansowania Spis treści Treść rozporządzenia Rozdział 1 - Przepisy ogólne Rozdział 2 - Warunki i tryb udzielania finansowania zwrotnego w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz wymagania dotyczące wyposażenia technicznego lokali finansowanych w ramach tego programu Rozdział 3 - Przepisy przejściowe i końcowe Załącznik - Kryteria oceny punktowej wniosków Treść rozporządzenia Na podstawie art. 15b ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2013 r. poz. 255 oraz z 2015 r. poz. 1169 i 1582) zarządza się, co następuje: Rozdział 1 Przepisy ogólne § 1. Rozporządzenie określa: 1) rodzaje dokumentów składanych przez kredytobiorcę umożliwiających dokonanie oceny wniosku o udzielenie finansowania zwrotnego; 2) warunki i tryb udzielania przez Bank Gospodarstwa Krajowego, zwany dalej „Bankiem”, finansowania zwrotnego; 3) minimalne wymagania, jakie powinny spełniać lokale powstałe przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego w zakresie wyposażenia technicznego; 4) kryteria oceny wniosku o udzielenie finansowania zwrotnego, w tym kryteria zapewniające preferowanie przedsięwzięć do których ma zastosowanie procedura otwartego konkursu przy sporządzaniu projektu architektonicznego. § 2. Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają: 1) ustawa - ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego; 2) przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane - przedsięwzięcie, o którym mowa w art. 15a ust. 2 ustawy; 3) kredytobiorca - podmiot, o którym mowa w art. 15a ust. 2 pkt 1-3 ustawy; 4) rządowy program popierania budownictwa mieszkaniowego - program, o którym mowa w rozdziale 2a ustawy; 5) kredyt - finansowanie zwrotne udzielone przez Bank, w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego, w formie kredytu; 6) emisja obligacji - finansowanie zwrotne udzielone przez Bank, w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego, w formie organizacji emisji obligacji kredytobiorcy oraz nabycia tych obligacji przez Bank. Rozdział 2 Warunki i tryb udzielania finansowania zwrotnego w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz wymagania dotyczące wyposażenia technicznego lokali finansowanych w ramach tego programu § 3. 1. Kredyt lub emisja obligacji może dotyczyć wyłącznie przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, które zostało rozpoczęte nie wcześniej niż w dniu 1 lipca 2015 r. oraz nie później niż w okresie 2 lat od złożenia wniosku, o którym mowa w § 4 ust. 1. 2. Przez rozpoczęcie przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego rozumie się: 1) podjęcie robót ziemnych w formie wykopów do posadowienia budynku - w przypadku przedsięwzięcia polegającego na budowie, 2) podjęcie robót ziemnych w formie wykopów do posadowienia budynku dla kolejnego etapu inwestycji wieloetapowej, której dotyczy jedna decyzja o pozwoleniu na budowę - w przypadku wieloetapowego przedsięwzięcia polegającego na budowie, 3) podjęcie lub wznowienie robót budowlanych - w przypadku przedsięwzięcia polegającego na przebudowie, rozbudowie, nadbudowie, zmianie sposobu użytkowania lub dokończeniu inwestycji będącej w trakcie realizacji - potwierdzone wpisem do dziennika budowy. 3. W przypadku gdy zapotrzebowanie na finansowanie zwrotne wynikające z wniosków złożonych w danym roku przekracza limit środków, o którym mowa w § 6 ust. 1, łączna kwota finansowania zwrotnego udzielonego jednemu kredytobiorcy nie może przekroczyć 15% tych środków. § 4. 1. Wniosek o udzielenie finansowania zwrotnego, zwany dalej „wnioskiem”, jest składany jednocześnie w postaci papierowej i elektronicznej w Banku. 2. Nabór wniosków odbywa się corocznie w okresie od dnia 1 do dnia 30 września, nie później jednak niż do dnia 30 września 2024 r. 3. Do wniosku w postaci papierowej dołącza się na etapie jego złożenia: 1) prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie właściwemu organowi wykonywania robót budowalnych, do którego nie wniesiono sprzeciwu - zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm.1)Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2014 r. poz. 40, 768, 822, 1133 i 1200 oraz z 2015 r. poz. 151, 200, 443, 528, 774, 1165, 1265, 1549 i 1642.); 2) poświadczoną za zgodność z oryginałem kopię umowy, o której mowa w art. 15a ust. 3 ustawy; 3) odpis z Krajowego Rejestru Sądowego, umowę albo statut spółki, albo statut spółdzielni; 4) odpis z księgi wieczystej finansowanej nieruchomości, a w przypadku braku ujawnienia kredytobiorcy jako właściciela lub użytkownika wieczystego - inny dokument potwierdzający jego tytuł prawny do nieruchomości; 5) wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub programu w zakresie rewitalizacji - w przypadku przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych realizowanych na obszarze objętym tym planem lub programem; 6) kserokopię stron dziennika budowy potwierdzających rozpoczęcie przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego lub oświadczenie, że przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane zostanie rozpoczęte nie później niż w terminie, o którym mowa w § 3 ust. 1; 7) dokumenty niezbędne do przeprowadzenia oceny wiarygodności kredytowej, o których mowa w § 5 ust. 2. 4. W przypadku, o którym mowa w § 7, Bank wzywa kredytobiorcę do dołączenia do wniosku, w terminie określonym w wezwaniu, dodatkowych dokumentów niezbędnych do podjęcia decyzji kredytowej, w tym: 1) propozycji zabezpieczenia spłaty kredytu lub zabezpieczenia obligacji, przy czym obligatoryjne zabezpieczenia stanowią hipoteka na finansowanej nieruchomości, przelew wierzytelności z tytułu należnych czynszów z finansowanej nieruchomości, przelew wierzytelności z umów ubezpieczenia finansowanej nieruchomości oraz nieodwołalne pełnomocnictwo lub upoważnienie do dysponowania rachunkami bankowymi przeznaczonymi do obsługi realizowanego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego w okresie jego finansowania i spłaty; 2) dokumentów potwierdzających wysokość kosztów realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego; 3) biznesplanu przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego; 4) informacji na temat planowanej wysokości i struktury czynszów lub innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego, najem garaży, miejsc postojowych i innych przychodów kredytobiorcy, zapewniających pełne pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynku oraz terminową obsługę zobowiązań wobec Banku związanych z zaciągnięciem kredytu lub emisją obligacji; 5) zaświadczenia właściwego naczelnika urzędu skarbowego oraz właściwego oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o niezaleganiu przez kredytobiorcę z opłacaniem podatków, opłat oraz składek na ubezpieczenie zdrowotne lub społeczne, a w przypadku gdy inwestor uzyskał decyzję o umorzeniu, odroczeniu płatności, rozłożeniu na raty zaległych płatności albo wstrzymaniu w całości wykonania decyzji naczelnika urzędu skarbowego - odpowiedniej decyzji naczelnika urzędu skarbowego; 6) zaświadczeń lub opinii banków o współpracy z kredytobiorcą, dotyczących w szczególności obrotów na rachunkach bankowych, zaciągniętych zobowiązań, terminowości obsługi zaciągniętych zobowiązań oraz zajęć egzekucyjnych; 7) dokumentów potwierdzających sytuację ekonomiczno-finansową kredytobiorcy, w szczególności: a) sporządzonych na formularzach udostępnionych przez Bank: - sprawozdania finansowego za ostatni rok obrachunkowy zawierającego prognozę finansową na rok bieżący i dwa kolejne lata obrachunkowe, - informacji dotyczącej analizy czynszów ustalanych przez kredytobiorcę za ostatni okres sprawozdawczy, - informacji dotyczących rozliczenia kosztów i przychodów za ostatni rok obrachunkowy, - planów remontów dla istniejącego zasobu kredytowanego oraz dla zasobu objętego wnioskiem, b) opisu założeń do przepływów pieniężnych, c) kalkulacji stawki czynszu i opłat za media i świadczenia dla istniejącego zasobu kredytowanego oraz dla zasobu objętego wnioskiem; 8) dokumentacji projektowej wykonanej zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz z przepisami wykonawczymi wydanymi na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 tej ustawy, w tym projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu zagospodarowania działki lub terenu z wyraźnie zaznaczonymi granicami nieruchomości, na której jest budowany budynek będący przedmiotem przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, przyłączami technicznymi oraz obiektami i urządzeniami związanymi z budynkiem, a w przypadku gdy planowany lub realizowany zakres robót budowlanych nie przewiduje pozwolenia na budowę - dokumentacji wynikającej z przepisów art. 30 ust. 2-4c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane; 9) operatu szacunkowego finansowanej nieruchomości, sporządzonego w celu zabezpieczenia wierzytelności Banku na zasadach ustalonych w przepisach dotyczących gospodarki nieruchomościami nie wcześniej niż na 6 miesięcy przed datą złożenia tego operatu w Banku; 10) wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków, sporządzonego nie wcześniej niż na 3 miesiące przed datą złożenia tego wypisu i wyrysu w Banku. 5. Za datę wpływu wniosku do Banku uznaje się późniejszą z dwóch dat - datę złożenia wniosku w postaci papierowej lub datę wpływu wniosku w postaci elektronicznej. 6. Za datę złożenia wniosku w postaci papierowej za pośrednictwem operatora pocztowego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529) uznaje się dzień nadania wniosku przesyłką rejestrowaną w placówce pocztowej tego operatora. 7. Bank, w terminie 21 dni od dnia wpływu wniosku, sprawdza, czy są spełnione wymagania dotyczące: 1) finansowania zwrotnego, określone w ustawie; 2) wniosku, określone w rozporządzeniu. 8. Jeżeli wniosek nie spełnia wymagań, o których mowa w ust. 7, Bank wzywa kredytobiorcę do uzupełnienia wniosku, wskazując kredytobiorcy zakres uzupełnienia, oraz wyznacza termin na uzupełnienie wniosku, nie dłuższy niż 21 dni od dnia doręczenia wezwania, nie później jednak niż do dnia 15 listopada roku, w którym został złożony wniosek. 9. Wniosek spełniający wymagania, o których mowa w ust. 7, podlega rejestracji. 10. Bank zwraca bez rozpatrzenia wnioski złożone z naruszeniem terminu określonego w ust. 2 oraz nieuzupełnione w terminie określonym w ust. 8. § 5. 1. Kredytobiorca, którego wniosek został zarejestrowany, podlega ocenie wiarygodności kredytowej, również w zakresie oceny sytuacji ekonomiczno-finansowej, a także zdolności do spłaty zadłużenia z tytułu udzielonego finansowania zwrotnego oraz zasad i jakości gospodarowania zasobem mieszkaniowym, w terminie do dnia 30 listopada roku, w którym został złożony wniosek. Informację o negatywnej ocenie wiarygodności kredytowej Bank przekazuje kredytobiorcy na piśmie wraz z uzasadnieniem, w terminie 14 dni od dnia dokonania oceny. 2. Oceny wiarygodności kredytowej, o której mowa w ust. 1, Bank dokonuje na podstawie następujących dokumentów: 1) bilansu i rachunku zysków i strat za ostatni rok obrachunkowy, 2) sprawozdania o przychodach, kosztach i wyniku finansowym oraz o nakładach na środki trwałe za ostatni okres sprawozdawczy, 3) informacji dotyczącej wysokości należności czynszowych i terminowości ich regulowania za ostatni okres sprawozdawczy, 4) oświadczenia o posiadanych zasobach własnych i kredytowanych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, innych lokalach mieszkalnych, lokalach usługowych, garażach i miejscach postojowych, za ostatni rok obrachunkowy, 5) oświadczenia o liczbie pustostanów w zasobach własnych za ostatni rok obrachunkowy - sporządzonych na formularzach udostępnionych przez Bank. § 6. 1. Bank, w terminie do dnia 1 marca każdego roku, publikuje w Biuletynie Informacji Publicznej informację o limicie środków finansowania zwrotnego, przeznaczonych na udzielanie kredytów lub emisję obligacji w danym roku, uwzględniając: 1) postanowienia umowy, o której mowa w art. 15c ust. 4 ustawy; 2) środki finansowania zwrotnego niewykorzystane w poprzednim roku, w przypadku gdy łączna kwota zapotrzebowania na finansowanie zwrotne, wynikająca z wniosków złożonych do Banku w poprzednim roku przez kredytobiorców, którzy uzyskali pozytywną ocenę wiarygodności kredytowej, była niższa od dostępnego w poprzednim roku limitu środków finansowania zwrotnego. 2. Jeżeli w danym roku zapotrzebowanie na finansowanie zwrotne wynikające z wniosków złożonych przez kredytobiorców, którzy uzyskali pozytywną ocenę wiarygodności kredytowej, przekracza wysokość kwoty przeznaczonej na udzielanie finansowania zwrotnego w danym roku w ramach limitu środków, o którym mowa w ust. 1, Bank dokonuje wyboru przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych na podstawie kryteriów oceny wniosków określonych w załączniku do rozporządzenia, zwanych dalej „oceną punktową”. 3. Na podstawie oceny punktowej Bank sporządza listę rankingową wszystkich wniosków, uszeregowanych w kolejności od największej do najmniejszej liczby uzyskanych punktów. Decyzja o udzieleniu finansowania zwrotnego jest podejmowana przez Bank z uwzględnieniem pozycji wniosku na liście rankingowej, przy czym całkowita wartość finansowania zwrotnego wynikająca z wniosków, w przypadku których Bank podejmuje decyzję o udzieleniu finansowania zwrotnego, nie może przekroczyć limitu środków, o którym mowa w ust. 1. 4. W przypadku dwóch lub więcej wniosków o równej ogólnej liczbie punktów, zajmujących ostatnią pozycję na liście rankingowej w ramach limitu środków, o którym mowa w ust. 1, decyzja o udzieleniu finasowania zwrotnego może być podjęta w odniesieniu do wniosku, który uzyskał kolejno wyższą liczbę punktów w trakcie oceny punktowej na podstawie następujących kryteriów: 1) adresowanie nowych mieszkań do osób wychowujących dzieci; 2) partycypacja najemcy; 3) program w zakresie rewitalizacji; 4) deficyt mieszkań w gminie. 5. W przypadku niepodjęcia decyzji w trybie określonym w ust. 4, wyboru wniosku, wobec którego może zostać podjęta decyzja o udzieleniu finansowania zwrotnego, dokonuje się w drodze losowania. 6. W terminie do dnia 31 grudnia roku, w którym zostały złożone wnioski, Bank podaje do wiadomości publicznej w Biuletynie Informacji Publicznej informację o wynikach oceny punktowej wraz z listą rankingową, o której mowa w ust. 3. 7. W przypadku niedokonywania przez Bank oceny punktowej, w terminie do dnia 31 grudnia roku, w którym zostały złożone wnioski, Bank podaje do wiadomości publicznej w Biuletynie Informacji Publicznej listę wniosków złożonych przez kredytobiorców, którzy uzyskali pozytywną ocenę wiarygodności kredytowej. § 7. W terminie od dnia 1 stycznia do dnia 28 lutego roku następującego po roku, w którym zostały złożone wnioski, Bank informuje kredytobiorców spełniających następujące warunki: 1) złożone przez nich wnioski zostały umieszczone na liście, o której mowa w § 6 ust. 3 lub 7, 2) całkowita wartość finansowania zwrotnego wynikająca ze złożonych przez nich wniosków mieści się w limicie środków, o którym mowa w § 6 ust. 1 - o terminie złożenia dokumentów niezbędnych do podjęcia decyzji kredytowej wskazanych w § 4 ust. 4. § 8. Okres wypłaty kredytu albo środków z emisji obligacji nie może być dłuższy niż 24 miesiące, licząc od dnia zawarcia umowy kredytu albo umowy emisji obligacji. § 9. Finansowanie zwrotne jest udzielane wyłącznie, gdy stanowi rekompensatę z tytułu świadczenia usług publicznych w ogólnym interesie gospodarczym, spełniającą kryteria zwolnienia z wymogu zgłoszenia określonego w art. 108 ust. 3 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, o której mowa w decyzji Komisji z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym (Dz. Urz. UE L 7 z 11.01.2012, str. 3). § 10. Rekompensata, o której mowa w § 9, przysługuje wyłącznie kredytobiorcy świadczącemu usługę publiczną w ogólnym interesie gospodarczym polegającą na najmie lokali mieszkalnych na warunkach określonych w ustawie. § 11. Okres, na jaki powierza się kredytobiorcy świadczenie usługi publicznej w ogólnym interesie gospodarczym, jest równy okresowi finansowania zwrotnego, o którym mowa w art. 15b ust. 3 ustawy, jednak nie może być dłuższy niż okres amortyzacji budynków powstałych w wyniku realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego. § 12. 1. Rekompensata, o której mowa w § 9, stanowi ekwiwalent dotacji brutto finansowania zwrotnego, wyliczany przez Bank, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 11 sierpnia 2004 r. w sprawie szczegółowego sposobu obliczania wartości pomocy publicznej udzielanej w różnych formach (Dz. U. Nr 194, poz. 1983, z 2006 r. Nr 183, poz. 1355 oraz z 2009 r. Nr 122, poz. 1008), na dzień udzielenia finansowania zwrotnego, jako ekwiwalent dotacji brutto dla kredytu lub pożyczki spłacanych w systemie równej raty z karencją spłaty kapitału. 2. Rekompensata, o której mowa w § 9, nie może przekroczyć kwoty niezbędnej do pokrycia kosztów netto wynikających ze świadczenia usługi publicznej w ogólnym interesie gospodarczym, z uwzględnieniem rozsądnego zysku. 3. Poziom kosztów netto wynikających ze świadczenia usługi publicznej w ogólnym interesie gospodarczym jest obliczany według wzoru: \( KN = \sum\limits_{i = 1}^n {} KUOIG + \sum\limits_{i = 1}^n {} WKUOIG - \sum\limits_{i = 1}^n {} PUOIG \) w którym poszczególne symbole oznaczają: KN - koszty netto wynikające ze świadczenia usługi publicznej w ogólnym interesie gospodarczym, KUOIG - koszty związane z usługą publiczną świadczoną w ogólnym interesie gospodarczym, o których mowa w ust. 4-7, WKUOIG - wkład we wspólne koszty stałe kredytobiorcy przypisany do usługi publicznej świadczonej w ogólnym interesie gospodarczym, o którym mowa w ust. 4 pkt 6, PUOIG - przychody kredytobiorcy związane z usługą publiczną świadczoną w ogólnym interesie gospodarczym, o których mowa w ust. 8, i - i-ty rok okresu, o którym mowa w § 11, n - ostatni rok okresu, o którym mowa w § 11. 4. Do kosztów kredytobiorcy związanych z usługą publiczną świadczoną w ogólnym interesie gospodarczym zalicza się w szczególności: 1) koszty przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, w szczególności koszty brutto: a) budowy i przebudowy budynków lub ich części na cele mieszkaniowe, b) nabycia nieruchomości pod budowę, w tym również zakupu nieruchomości, wraz z budynkiem, który zostanie przebudowany na cele mieszkaniowe, pod warunkiem że nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości nie są obciążone hipoteką, c) wykonania przyłączy technicznych, d) wykonania niezbędnych obiektów i urządzeń związanych z budynkami mieszkalnymi lub ich częściami, e) wykonania niezbędnego uzbrojenia terenu, f) wykonania niezbędnego zagospodarowania terenu oraz kompensacji przyrodniczej, g) czynności wynikających z obowiązków inwestora, wykonanych na jego zlecenie, w tym koszty projektowania, nadzoru oraz kierowania budową; 2) koszty obsługi finansowania zwrotnego, w tym koszty opłat i prowizji, koszty odsetkowe, jakie kredytobiorca poniósłby w ramach finansowania na warunkach rynkowych; 3) pozostałe koszty ponoszone w związku z obsługą finansowania zwrotnego, w szczególności koszty ustanowienia zabezpieczeń wymaganych przez Bank, koszty związane ze sporządzaniem dokumentacji wymaganej przez Bank w procesie weryfikacji udzielonego finansowania zwrotnego oraz koszty prowadzenia rachunków bankowych otwartych w związku z udzieleniem finansowania zwrotnego, w szczególności przeznaczonych do deponowania środków z kaucji zabezpieczających pokrycie należności z tytułu najmu lokali, pobranych od najemców oraz środków gromadzonych w ra