Emfiteuza umożliwiała czerpanie zysków z tytułu dzierżawy, ale bez prawa do własności gruntu i bez możliwości nabycia przez zasiedzenie.
Na mocy punktu 18 praw kardynalnych z 1768 roku mogli stosować emfiteuzę: król w dobrach stołowych, starostowie w królewszczyznach, duchowni i szlachta w swoich posiadłościachVolumina Legum tom VII s.280 f.599 .
W 1775 starostwa i królewszczyzny postanowiono oddać w emfiteuzę na przeciąg lat 50, w drodze przetarguVolumina Legum tom VIII f.137–144 s. 91–93 tytuł Starostwa i królewszczyzny; znowelizowane w 1776 tamże f. 903 s.556 Uchylenie Kommissyi Emfiteutycznych.
Ustawa z 26 kwietnia 1792 Urządzenie wieczyste królewszczyzn przewidywała, iż w razie sprzedaży królewszczyzn w ręce prywatne zamieszkujący w nich włościanie uzyskają „wieczystą własność” gruntu oraz prawo jego zbycia i opuszczenia wsi po rozwiązaniu kontraktu, wypełnieniu zobowiązań i wprowadzeniu na gospodarstwo nowego gospodarza. Zaś bezrolni, niezwiązani żadnym kontraktem, uznani zostali za „wolnych od wszelkich obowiązków włościańskich”Volumina Legum tom IX s.