Una bombolla immobiliària o una bombolla de la propietat (o bombolla del mercat de l'habitatge per als mercats residencials) és un tipus de bombolla econòmica que es produeix periòdicament als mercats immobiliaris locals o globals, i que normalment segueix un auge de la terra o tipus d'interès reduïts. Un boom de la terra és un augment ràpid del preu de mercat de béns immobles com l'habitatge fins que arriben a nivells insostenibles i després disminueixen. Aquest període, durant el període previ a l'accident, també es coneix com a escuma. Les escoles de pensament econòmic responen de manera diferent a les preguntes sobre si les bombolles immobiliàries es poden identificar i prevenir, i si tenen una importància macroeconòmica més àmplia, tal com es detalla a continuació.
Les bombolles als mercats immobiliaris són més crítiques que les bombolles de la borsa. Històricament, les caigudes dels preus de les accions es produeixen de mitjana cada 13 anys, duren 2,5 anys i tenen com a resultat una pèrdua d'aproximadament un 4% del PIB. Les caigudes dels preus de l'habitatge són menys freqüents, però duren gairebé el doble i provoquen pèrdues de producció que són dues vegades més grans (segons dades de l'FMI World Economic Outlook l'any 2003). Un estudi experimental de laboratori recentIkromov, Nuridding and Abdullah Yavas, 2012a, "Asset Characteristics and Boom and Bust Periods: An Experimental Study". Real Estate Economics. 40, 508–535. també mostra que, en comparació amb els mercats financers, els mercats immobiliaris impliquen períodes de boom i caiguda més estès. Els preus baixen més lentament perquè el mercat immobiliari és menys líquid.
La crisi financera del 2007-2008 va ser provocada per l'esclat de les bombolles immobiliàries que havien començat a diversos països durant la dècada del 2000.
Identificació i prevenció miniatura|Tendència dels preus de l'habitatge als EUA (1998-2008) mesurada per l'índex Case-Shiller. alt=Melbourne House Prices and Wages 1965 to 2010|miniatura|Relació entre els preus mitjans de l'habitatge de Melbourne i els salaris anuals australians, 1965-2010. Com passa amb tota mena de bombolles econòmiques, hi ha desacord sobre si es pot identificar o predir una bombolla immobiliària, i potser prevenir-la. Les bombolles especulatives són desviacions persistents, sistemàtiques i creixents dels preus reals dels seus valors fonamentals. Les bombolles immobiliàries poden ser difícils d'identificar encara que s'estiguin produint, a causa de la dificultat de discernir el valor intrínsec dels béns immobles. Com passa amb altres tendències econòmiques de mitjà i llarg termini, la predicció precisa de les bombolles futures ha resultat difícil.
En el sector immobiliari, els fonaments es poden estimar a partir dels rendiments del lloguer (on els immobles es consideren de manera similar a les accions i altres actius financers) o a partir d'una regressió dels preus reals sobre un conjunt de variables de demanda o oferta.
L'economista nord-americà Robert Shiller de Case–Shiller Home Price Index, els preus de l'habitatge a 20 ciutats metropolitanes dels Estats Units va indicar el 31 de maig de 2011 que un "Home Price Double Dip [es] confirmava". i la revista britànica The Economist, argumentà que els indicadors del mercat immobiliari es podien utilitzar per identificar les bombolles immobiliàries. Alguns experts argumenten a més que els governs i els bancs centrals poden i haurien de prendre mesures per evitar que es formin bombolles o per desinflar les existents.
Es pot introduir un impost sobre el valor de la terra (LVT) per evitar l'especulació sobre la terra. Les bombolles immobiliàries dirigeixen l'estalvi cap a activitats de cerca de lloguer en lloc d'altres inversions. Un impost sobre el valor de la terra elimina els incentius financers per mantenir la terra no utilitzada únicament per a l'apreciació del preu, fent més terra disponible per a usos productius. A nivells prou alts, l'impost sobre el valor de la terra provocaria la caiguda dels preus dels béns immobles eliminant les rendes de la terra que d'altra manera es convertirien en "capitalitzades" en el preu dels béns immobles. També anima els propietaris a vendre o cedir els títols a llocs que no estan utilitzant, evitant així que els especuladors acaparin terres no utilitzades.
Importància macroeconòmica Dins d'algunes escoles d'economia heterodoxa, per contra, les bombolles immobiliàries es consideren d'importància crítica i una causa fonamental de les crisis financeres i les crisis econòmiques consegüents.
La perspectiva econòmica predominant és que els augments dels preus de l'habitatge produeixen poc o cap efecte riquesa, és a dir, no afecta el comportament de consum de les llars que no volen vendre. El preu de l'habitatge es converteix en una compensació dels més elevats costos implícits de lloguer per tenir propietat. L'augment dels preus de l'habitatge pot tenir un efecte negatiu en el consum mitjançant l'augment de la inflació del lloguer i una major propensió a estalviar donat l'augment esperat del lloguer.
En algunes escoles d'economia heterodoxa, especialment l'economia austríaca i l'economia postkeynesiana, les bombolles immobiliàries es veuen com un exemple de bombolles de crèdit (pejorativament bombolles especulatives), perquè els propietaris generalment utilitzen diners prestats per comprar propietats, en forma d'hipoteques. Aleshores s'argumenta que aquests causen crisis financeres i, per tant, econòmiques. Primer s'argumenta empíricament: nombroses bombolles immobiliàries han estat seguides per caigudes econòmiques, i s'argumenta que hi ha una relació causa-efecte entre aquestes.
La teoria postkeynesiana de la deflació del deute té una visió del costat de la demanda, argumentant que els propietaris no només se senten més rics, sinó que es deuen prestar per (i) consumir contra l'augment del valor de la seva propietat, per exemple, contractant una línia de crèdit de valor de la llar; o (ii) especular comprant una propietat amb diners prestats amb l'esperança que augmentarà de valor. Quan esclata la bombolla, el valor de la propietat disminueix però no el nivell d'endeutament. S'argumenta que la càrrega del reemborsament o l'incompliment del préstec deprimeix la demanda agregada i constitueix la causa propera de la caiguda econòmica posterior.
Indicadors del mercat de l'habitatge miniatura|360x360px| Preus de l'habitatge al Regne Unit entre 1975 i 2006, ajustats per la inflació miniatura|300x300px| La trama de Robert Shiller sobre els preus de les cases als Estats Units, la població, els costos de construcció i els rendiments dels bons, d'Irrational Exuberance, 2a ed. Shiller mostra que els preus de les cases dels EUA ajustats per inflació van augmentar un 0,4% anual entre 1890 i 2004 i un 0,7% anual entre 1940 i 2004, mentre que les dades del cens dels EUA de 1940 a 2004 mostren que el valor autoavaluat va augmentar un 2% anual. En intentar identificar les bombolles abans que esclatin, els economistes han desenvolupat una sèrie de ràtios financeres i indicadors econòmics que es poden utilitzar per avaluar si els habitatges d'una àrea determinada tenen un valor just. En comparar els nivells actuals amb els anteriors que s'han demostrat insostenibles en el passat (i van provocar o almenys acompanyats d'accidents), es pot fer una conjectura intel·ligent sobre si un mercat immobiliari determinat està experimentant una bombolla. Els indicadors descriuen dos aspectes entrellaçats de la bombolla immobiliària: un component de valoració i un component de deute (o palanquejament). El component de valoració mesura el preu de les cases en relació amb el que es pot permetre la majoria de la gent, i el component de deute mesura com es converteixen en les llars endeutades en comprar-les per a habitatges o beneficis (i també quina exposició acumulen els bancs donant-los préstecs). Business Week ofereix un resum bàsic de l'evolució dels indicadors d'habitatge per a les ciutats dels EUA. Vegeu també: economia immobiliària i tendències immobiliàries.
Mesures d'accessibilitat a l'habitatge La relació preu-ingressos és la mesura bàsica d'assequibilitat de l'habitatge en una zona determinada. En general, és la relació entre els preus mitjans de l'habitatge i la renda familiar disponible mitjana, expressada com a percentatge o com a anys d'ingressos. De vegades es compila per separat per als compradors per primera vegada i s'anomena assolibilitat. Aquesta ràtio, aplicada als particulars, és un component bàsic de les decisions de préstec hipotecari. Segons un càlcul de Goldman Sachs, una comparació dels preus mitjans dels habitatges amb la renda mitjana de les llars suggereix que l'habitatge nord-americà el 2005 estava sobrevalorat en un 10%. "No obstant això, aquesta estimació es basava en una taxa hipotecària mitjana d'aproximadament el 6%, i esperaríem que les taxes pugessin", segons va escriure l'equip d'economia de la firma en un informe recent. Segons les xifres de Goldman, un augment d'un punt percentual de les taxes hipotecàries reduiria el valor raonable dels preus de l'habitatge en un 8%. La relació entre dipòsits i ingressos és el pagament inicial mínim requerit per a una hipoteca típica, expressat en mesos o anys d'ingressos. És especialment important per als compradors per primera vegada que no disposen d'un valor de l'habitatge; si el pagament inicial es fa massa alt, aquests compradors poden trobar-se amb un "preu fora" del mercat. Per exemple, aquesta ràtio era igual a un any d'ingressos al Regne Unit.Una altra variant és el que la National Association of Realtors dels Estats Units anomena "índex d'accessibilitat de l'habitatge" a les seves publicacions. (La solidesa de la metodologia del NAR va ser qüestionada per alguns analistes, ja que no té en compte la inflació). L'índex d'assequibilitat mesura la relació entre el cost mensual real de la hipoteca i els ingressos a casa. S'utilitza més al Regne Unit, on gairebé totes les hipoteques són variables i estan vinculades als tipus de préstec bancari. Ofereix una mesura molt més realista de la capacitat de les llars per pagar l'habitatge que la relació preu brut/ingressos. Tanmateix, és més difícil de calcular i, per tant, la relació preu-ingressos és encara més utilitzada pels experts.[ OMS? ] En els darrers anys, s'han relaxat les pràctiques de préstec, la qual cosa ha permès agafar en préstec múltiples d'ingressos. El múltiple mitjà mesura la relació entre el preu mitjà de l'habitatge i la renda mitjana anual de la llar. Aquesta mesura ha rondat històricament un valor de 3,0 o menys, però en els darrers anys ha augmentat de manera espectacular, especialment en mercats amb greus restriccions de política pública sobre sòl i desenvolupament.
miniatura|Preus dels habitatges ajustats per la inflació al Japó (1980-2005) en comparació amb l'apreciació del preu dels habitatges als Estats Units, Gran Bretanya i Austràlia (1995-2005).
Mesures de deute de l'habitatge La ràtio deute a ingressos de l'habitatge o ràtio de servei del deute és la relació entre els pagaments de la hipoteca i la renda disponible. Quan la ràtio és massa alta, les llars depenen cada cop més de l'augment del valor de les propietats per pagar el seu deute. Una variant d'aquest indicador mesura els costos totals de propietat de l'habitatge, inclosos els pagaments de la hipoteca, els serveis públics i els impostos sobre la propietat, com a percentatge dels ingressos mensuals abans d'impostos d'una llar típica; per exemple, vegeu els informes de RBC Economics per als mercats canadencs.