thumb|Burbuja Inmobiliaria en España (1997-2007) Desde el punto de vista del urbanismo y la planificación territorial, el suelo es el espacio físico objeto de la ordenación del territorio y en virtud de la cual es delimitado, estableciendo las zonas adecuadas para servir de soporte a los edificios, a las infraestructuras y a los espacios públicos, o manteniéndolo preservado de la urbanización. Los fundamentos de dicha ordenación del territorio son muy diversos y han sido aplicados a lo largo de la historia de forma muy variable según la ideología de los planificadores. Entre esos fundamentos se encuentran ciencias y disciplinas como la ecología, la demografía, la geografía, la economía, el derecho, la sociología, la ingeniería civil, la arquitectura, o el paisajismo. En la legislación española se ha clasificado el suelo en tres categorías principales, denominadas suelo urbano, suelo urbanizable (o de reserva urbana) y suelo rústico (o no urbanizable).
Tipos de suelo público En cuanto al suelo público, según la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas,https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-20254 los bienes y derechos que integran el patrimonio de las Administraciones públicas pueden ser de dos tipos: de dominio público o demanial y de dominio privado o patrimonial. Son bienes de dominio público o demaniales los afectados al uso general o al servicio público y, entre otros que se puedan declarar como tales, la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental, así como los inmuebles de titularidad de la Administración General del Estado o de los organismos públicos vinculados a ella en que se alojen sus servicios, oficinas o dependencias. El resto de bienes de titularidad pública son de dominio privado o patrimoniales. Según esta misma Ley “la gestión de los bienes patrimoniales deberá coadyuvar al desarrollo y ejecución de las distintas políticas públicas en vigor y, en particular, al de la política de vivienda, en coordinación con las Administraciones competentes.”
Los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables. La afectación determina la vinculación de los bienes y derechos a un uso general o a un servicio público, y su consiguiente integración en el dominio público. Los bienes y derechos demaniales perderán esta condición, adquiriendo la de patrimoniales, en los casos en que se produzca su desafectación, por dejar de destinarse al uso general o al servicio público. Salvo en los supuestos previstos en dicha ley, la desafectación deberá realizarse siempre de forma expresa. La Administración General del Estado o los organismos públicos titulares de los bienes comunicarán a las autoridades urbanísticas la desafectación de estos inmuebles a los efectos de que por parte de las mismas se proceda a otorgarles la nueva calificación urbanística que corresponda.
Repercusión del suelo Cuando el suelo sirve de soporte a una nueva edificación, su precio constituye, junto con el coste de la construcción y el beneficio del promotor, una parte importante del precio final de la edificación. En el caso de la segunda transmisión de la edificación o parte de ella, se puede considerar que su precio está formado por los mismos componentes que en la edificación nueva, puesto que el valor de la edificación usada depende del mercado inmobiliario, tanto de edificios nuevos como antiguos. En la valoración de edificios antiguos, sin embargo, hay que tener en cuenta la depreciación de la construcción. Igualmente podemos descomponer proporcionalmente la renta generada por un inmueble en esos tres componentes: coste de construcción, beneficio del promotor y valor del suelo. A la parte del valor unitario de la edificación que corresponde al valor del suelo se la denomina repercusión del suelo.
Aun siendo el valor del suelo un componente del valor de la edificación, como dicen P. Gigosos y M. Saravia,https://drive.google.com/open?id=1IK6ZboHHttzG7bjTMlVxVgixPPMlfDwe “es difícil admitir que sea el precio del suelo el que determina el de la vivienda. Pues es éste el producto original, el que se demanda. El suelo es un producto derivado, y tiene un valor residual. Es el precio que puede alcanzar la vivienda en el mercado el que condiciona el precio del suelo urbanizado, y éste el del suelo sin urbanizar.”https://www.scielo.org.mx/scielo.php?pid=S0188-25032017000200229&script=sci_abstract
La valoración del suelo y de los inmuebles depende, entre otros factores, de su finalidad. En España, para las valoraciones realizadas con fines expropiatorios es de aplicación la Ley del Suelo. Para la valoración de inmuebles que sirvan de garantía de créditos hipotecarios se aplica la Orden ECO 805/2003.http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-7253&p=20130308&tn=2 Los valores así obtenidos no coincidirán necesariamente con el valor de mercado de los inmuebles.
Peculiaridades del suelo frente a otros bienes Al contrario que las construcciones, el suelo no es susceptible de deterioro físico o falta de adecuación funcional, por lo que su valor no varía de acuerdo con el de la edificación. Esta es una característica peculiar del suelo que pocos bienes poseen, como por ejemplo el oro. Así, mientras que en el caso de los bienes perecederos el paso del tiempo juega en contra del vendedor, en zonas con un cierto desarrollo económico es habitual que, con el paso del tiempo, el suelo aumente de valor por encima de la inflación, lo que puede hacer más atractivo ahorrar en forma de suelo que en dinero. Es por eso que el suelo y los bienes inmuebles en general, a pesar de la importante pérdida de valor que pueden experimentar durante las crisis inmobiliarias, se suelen considerar valores refugio o activos refugio.https://www.moneycontroller.es/aprender-a-invertir/activo-refugio-inversion-financiera#:~:text=En%20el%20%C3%A1mbito%20financiero%2C%20un,hasta%20periodos%20de%20gran%20volatilidad.
Una consecuencia de que la propiedad inmobiliaria sea considerada por sus titulares, no solo como una posible inversión, sino como una forma de ahorro es que, aun cuando esté disponible, no la colocan necesariamente en el mercado cuando estiman que la coyuntura no es favorable para ello, o lo hacen a precios superiores al valor de mercado.https://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-banco-espana-cifra-deficit-vivienda-600000-2025-pese-casi-millones-estan-vacias-20240423110156.html https://spanishrevolution.net/las-viviendas-vacias-ya-no-seran-un-negocio-en-azpeitia/ Esa misma reducción de la oferta se puede traducir en aumentos de los precios y rentas de las viviendas,https://cincodias.elpais.com/cincodias/2022/12/23/legal/1671804609_980236.htmlhttps://www.economiadigital.es/inmobiliario/sector-inmobiliario-alerta-limite-2-subida-alquiler-oferta-precios.html a menos que la Administración compense dicha reducción con una oferta suficiente de vivienda de propiedad pública.
El suelo de propiedad privada, al igual que las edificaciones, son bienes Inmuebles, es decir, ligados al suelo, no trasladables, y por tanto, al contrario que la mayoría de bienes, susceptibles de ser hipotecados.
La posibilidad de arrendamiento y obtención con ello de una renta regularmente, aunque no es una propiedad exclusiva, sí que es muy característica de los inmuebles, debido entre otras razones a su elevado coste, y poco frecuente en otro tipo de bienes.
Otra característica del suelo es ser un bien imprescindible para todos los ciudadanos, por depender de él el acceso a la vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, por lo que las administraciones públicas suelen desarrollar políticas de suelohttp://revistas.ucm.es/index.php/GEOP/article/view/39303 y de viviendahttps://minerva.usc.es/xmlui/bitstream/handle/10347/19006/pp_203_232_rge_21_2_esp.pdf?sequence=2&isAllowed=y para facilitar dicho acceso a las personas con menos recursos. En este sentido, la vivienda pública en régimen de alquiler social es preferible a la vivienda en propiedad subvencionada, ya que, de este modo, la Administración mantiene siempre la propiedad del parque de viviendas, para ponerlo a disposición de los ciudadanos.https://ctxt.es/es/20241201/Politica/48041/jaime-palomera-vivienda-espana-especulacion-sareb-congreso.htm
Estas características del suelo, junto con las posibilidades que ofrece de recalificación, gentrificación, desregulación del mercado hipotecario, especulación y monopolización zonal de ciertos usos, hacen que el suelo, el mercado inmobiliario y las infraestructuras sean objeto de la inversión de ingentes capitales en busca de beneficio y causa de la generación de múltiples crisis económicas.
El mantenimiento o aumento de valor de los inmuebles, y en particular de la vivienda, que interesa en general a los propietarios, https://ctxt.es/es/20241201/Politica/48041/jaime-palomera-vivienda-espana-especulacion-sareb-congreso.htm incluyendo los promotores inmobiliarios, puede, además, ser incompatible con la existencia de una oferta asequible suficiente para garantizar el derecho a la vivienda,https://www.cope.es/actualidad/economia/noticias/abalos-vivienda-una-derecho-social-tambien-bien-mercado-20210225_1159871 inexistente en la práctica en España, aunque garantizado, sobre el papel, por la Constitución española de 1978https://boe.es/legislacion/documentos/ConstitucionCASTELLANO.pdf en su artículo 47: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”
Por otro lado, la urbanización difusa y su estilo de vida son, a su vez, socialmente indeseables y generadores de un gran consumo que incentiva nuevas inversiones y que provoca graves daños medioambientales. Por todo ello, el proceso urbanizador se realiza, cuando se toman decisiones políticas que así lo permiten o incentivan,https://oa.upm.es/11088/1/crecimientourbano.pdf más de acuerdo con diversos intereses económicos que con las necesidades del conjunto de la ciudadanía. Como dice E. de Santiago: “la urbanización se ha entendido no sólo o prioritariamente al servicio de las necesidades de alojamiento, sino como simple soporte de la construcción de viviendas devenidas en instrumentos de capitalización o especulación”. Según David Harvey:https://archive.org/details/DavidHarveyCiudadesRebeldesDelDerechoDeLaCiudadALaRevolucionUrbana “la urbanización desempeña un papel particularmente activo (junto con otros fenómenos como los gastos militares) en la absorción del producto excedente que los capitalistas producen continuamente en su búsqueda de plusvalor.” “(La urbanización) también tiene una especificidad geográfica única que convierte la producción del espacio y de monopolios espaciales en parte intrínseca de la dinámica de acumulación” “Desde 1973 ha habido cientos de crisis financieras (mientras que antes eran mucho menos frecuentes), y buen número de ellas han sido provocadas por el desarrollo inmobiliario o urbano.” “Esa suburbanización o ´dispersión hacia las afueras´ no fue solo cuestión de nuevas infraestructuras. Tal como había sucedido en París durante el Segundo Imperio, suponía una trasformación radical del modo de vida, basada en la producción y comercialización de nuevos productos … La suburbanización (junto con la militarización) desempeñó así un papel decisivo en la absorción de los excedentes de capital y trabajo en los años de posguerra, pero a costa de vaciar el centro de las ciudades y dejarlas desprovistas de una base económica sostenible.”
Valor relativo de los terrenos y reparto de cargas y beneficios de la urbanización