La Ley del Suelo es una ley que regula los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos en España. Es la piedra angular del Derecho urbanístico, en tanto que regula el derecho a edificar y el valor del suelo. La primera ley del suelo española fue promulgada en 1956 y la más reciente data de 2007.BOE: Ley 8/2007, de 8 de mayo, de suelo y Real Decreto Legiislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.. Tras una reforma legislativa producida en 2015, actualmente es un Real Decreto Legislativo que aprueba el texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana.BOE: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Los precedentes Como normativa de la construcción se aplican, en las ciudades de importancia, las Ordenanzas Municipales no obstante, no son verdadera normativa estatal. De entre ellas destacan las de Madrid recopiladas por Torrija en 1661 y Ardemans en 1791, las recomendaciones sobre policía urbana de las Ordenanzas de Intendentes y Corregidores de 1749; y la Novísima Recopilación que recoge preceptos sobre edificación de solares yermos y empedrado de calles. De otro lado están las normas de colonización.
La legislación española decimonónica sobre ensanche y reforma España no se ve afectada de modo tan importante como Europa por la problemática de las condiciones de vida surgidas de la revolución industrial, que dan lugar al surgimiento de normativas higienistas. El naciente urbanismo español tiene un carácter básicamente expansionista, destacando la legislación sobre ensanche y reforma interior de poblaciones.
Destacan como Ordenanzas municipales las de Policía Urbana y Rural de Madrid, de 1847, y, sobre todo, las de Barcelona de 1856, que contienen algunos atisbos de zonificación mediante previsiones de espacios reservados a instalaciones industriales.
La legislación de Miguel Primo de Rivera La fase sanitaria se inicia en el con la reglamentación general que impone la Instrucción General de Sanidad de 12 de enero de 1904 a la que siguen las Instrucciones Técnico-Sanitarias para los Pequeños Municipios de 1923.
El avance más notable se da con el Estatuto Municipal de 1924, y su Reglamento de Obras, Servicios y Bienes Municipales de 14 de julio de 1924. Destaca también la Real Orden del 17 de noviembre de 1925, que aprueba el Reglamento y Nomenclátor de los Establecimientos Incómodos, Insalubres y Peligrosos, determinando las formalidades para la concesión de licencias y normas de clasificación e imposición a dichos establecimientos de las condiciones precisas para autorizar su funcionamiento.
Aunque el Estatuto carece de auténtica originalidad permite configurar la actividad urbanística como cometido ordinario de los ayuntamientos, muy de acuerdo con el espíritu de afirmación de la autonomía municipal de todo el texto de José Calvo Sotelo donde se concreta el papel y la misión del planeamiento dentro de aquella actividad. Concretamente impone la obligación de redactar un plan de ensanche con objeto de ordenar el extrarradio, la superficie comprendida entre del conjunto formado por el casco urbano y sus ensanches, y el límite del término municipal.Fernado de Terán "Planeamiento urbano en la España Contemporánea". Alianza Universidad, Madrid, 1980, páginas 42 a 43.
En noviembre de 1926 se celebra el XI Congreso Nacional de Arquitectos, y primero en tratar sobre temas urbanísticos. César Cort se postula como ardiente defensor del estatuto en contra de otras opiniones que ponían de manifiesto las limitaciones de la norma como Nicolau Maria Rubió i Tudurí quien había entrado en contacto con el ambiente howardiano de la ciudad-jardín británica plasmado en el Regional Planning. Legislación en materia de urbanismo, Comunicación al XI Congreso Nacional de Arquitectos, Primero de Urbanismo. Publicación de la Sociedad Central de Arquitectos, Madrid, 1926.
Las Leyes del Suelo de la etapa franquista La primera ley urbanística moderna fue promulgada durante la Segunda Guerra Mundial el 17 de agosto de 1942 y suscrita por Dino Grandi, presidente de la Cámara del Fascio (Camera dei Fasci e delle Corporazioni).Fernando de Terán, 5.2. El marco jurídico, página 246.
Esta ley contemplaba, en escalón jerárquico superior, los planes directores territoriales de coordinación que limitaban la libertad de planificación de los municipios, que tenían la obligación de redactar un plan regulador general a desarrollar mediante planes reguladores particularizados de aplicación en los sectores de homogeneidad constructiva. En esta ley Benito Mussolini atribuye a los propietarios del derecho a urbanizar, agrupados a través de un consorcio que los represente. Es el antecedente de las Juntas de Compensación.
La ley francesa de 15 de junio de 1943, la Ley sobre Planes de Ordenación de Ciudades, de Bélgica de 23 de octubre de 1946, la Ley de Planeamiento Urbano y Rural de Inglaterra de 6 de junio de 1947 (Town and Country Planning Act, de 1947 ) y la Ley sobre el Planeamiento del Territorio Nacional de Polonia de 3 de enero de 1945.Julio Olmedo Álvarez,2.6.- La Ley del Suelo de 1956
Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956
La primera Ley del Suelo fue promovida por el arquitecto Pedro Bidagor, alrededor de quien se movió durante tres décadas la política urbanística española y a pesar de que nunca llegó a sintonizar con la Dirección General de Administración Local, tutora y orientadora de los Ayuntamientos, ni tampoco el Ministro de la Gobernación respaldó su política:Emilo Larrodera, Consideraciones generales en torno a la Ley del Suelo. Curso sobre figuras de planeamiento y su gestión, Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, 1981 ISBN 84-85572-29-7
Se trata de una ley avanzada que nace sin los necesarios apoyos políticos y sin adecuado tejido profesional para desarrollarla en la práctica. Bidagor, jefe de una sección en la Dirección General de Arquitectura en el Ministerio de Gobernación, aún contando con el apoyo del Jefe del Estado, fue incapaz de convencer a los municipalistas de la Dirección General de Administración Local.La Ley salió por Bidagor y por los que supieron ver su necesidad. Larrodera, página 8.
La Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1956 eleva el planeamiento a elemento fundamental del nuevo sistema. Se limita profundamente el ius aedificandi, intentando regular el uso del suelo conforme a la función social de la propiedad. Configura las facultades dominicales sobre los terrenos según su clasificación urbanística, constituyendo un estatuto jurídico del suelo, de forma tal que esas limitaciones y deberes que implica definen el contenido normal de la propiedad según su naturaleza y, por tanto, no dan lugar a indemnización.
El urbanismo pasa, pues, a convertirse en una competencia integral de la Administración, sin cuya previsión planificadora y autorización ninguna urbanización o construcción es ya posible. Pero al mismo tiempo, reserva todas las plusvalías generadas por la renta urbana a los propietarios sin participación social alguna, consagrando el nivel máximo de capitalismo urbanístico.
Se estableció una primera regulación del Régimen Urbanístico del suelo, con una división en clases:
Suelo urbano: aquel que está situado en zonas consolidadas por la edificación, o bien cuenta con una serie de servicios urbanísticos (acceso rodado, abastecimiento de agua y alcantarillado y suministro de electricidad). Suelo de reserva urbana: susceptible de urbanización mediante los correspondientes planes parciales. Suelo rústico: el resto del territorio municipal, asignándosele un aprovechamiento directo de 1m³ de edificabilidad por cada 5m² de superficie (0,2m³/m²).
Cada una de estas clases llevaría establecidas unas determinaciones. De este modo:
El Suelo urbano o el Suelo de reserva urbana queda determinado cómo: viales y plazas, parques y jardines, equipamientos, o edificación privada.
El Suelo rústico: queda categorizado cómo común o protegido. Además existen ciertas normas que ligan la construcción al sistema agropecuario o que limitan la segregación de parcelas.
Aparecen una serie de figuras de planeamiento:
Plan nacional. Establece las directrices principales de ordenación urbanística del territorio nacional. Plan provincial. Establece las directrices de ordenación urbanística dentro de una provincia. Plan General de ordenación municipal o comarcal. Podía englobar varios municipios homogéneos. Establece las directrices de ordenación urbanística dentro de su zona de actuación. Es el único plan que clasifica el suelo, determinando los límites físicos entre las distintas clases establecidas en el Régimen del Suelo. Aparece por tanto el concepto de clasificación urbanística. Es el único plan que llegó a realizarse. Plan especial. Ordena conjuntos histórico-artísticos, sectores especiales, etc. Plan parcial. Define de forma detallada la calificación y uso del suelo de un sector. Proyecto de urbanización. Detalla y desarrolla las obras de infraestructura y servicios de un plan parcial.
Para gestionar el desarrollo del planeamiento se utilizan cuatro sistemas de actuación. Dos solo pueden ser llevados a cabo por la administración, siendo estos la expropiación (la administración expropia y urbaniza) y cooperación(solo aplicable en zonas con un rápido crecimiento, la administración urbaniza a costa de los propietarios iniciales, que no obstante mantienen sus derechos. Uno que puede ser llevado a cabo bien por administración, bien por particulares, llamado Compensación, que por medio de la creación de una nueva personalidad jurídica llamada junta de compensación, urbaniza y reparte de forma solidaria cargas y beneficios. Y por último uno que puede ser llevado a cabo por particulares, el de Cesión de Viales, en el que cada propietario cede al ayuntamiento el terreno necesario para construir viales, parques y jardines, quedándole sus solares reducidos sobre la parcela inicial pero preparados para construir.
La ley introduce un régimen de valoración del suelo por razones urbanísticas (en expropiaciones), en correspondencia con la diferenciación en la clasificación de los diversos suelos. Así, al suelo urbano se le asignó el valor comercial o valor venal, tasándose según las cotizaciones del mercado; al suelo de reserva urbano, valor urbanístico y valor expectante, que trataban de captar las expectativas de urbanización y edificación, asignándose, por último, al suelo rústico un valor inicial, que sólo tenía en cuenta sus rendimientos agrícolas, sin incluir aprovechamiento urbanístico alguno.
Este sistema, que permite la apropiación desigual de las plusvalías urbanísticas generadas por la colectividad en favor de unos y no otros propietarios, se corregía únicamente en operaciones urbanísticas concretas, a través del principio de justa distribución de beneficios y cargas del planeamiento, mediante la técnica de la reparcelación que permite la unificación de todas las parcelas de un polígono y proceder después a su nueva división compensando a todos los propietarios por igual.
La confusa redacción de la Ley del Suelo de 1956, originada por la variedad de influencias y técnicas que incorporaba, provocó durante años su rechazo. Pero a medida que se fueron sustituyendo las viejas Ordenanzas Municipales por los nuevos Planes Generales de Ordenación, para cuya elaboración la ley otorgaba a la Administración la más amplia de las discrecionalidades, se abusó ampliamente de ella. Sin sujeción a estándares urbanísticos de obligado cumplimiento que sujetaran la ignorancia y desidia de arquitectos, funcionarios y políticos y la presión de los especuladores, se inició la destrucción irreparable de los cascos y ensanches de muchas ciudades españolas, así como de enormes zonas costeras.