thumb|Valtaosa asumisoikeustaloista on tavanomaisia kerros- ja rivitaloja, mutta joukkoon kuuluu myös Helsingin Pikku Huopalahdessa sijaitseva, Reijo Jallinojan suunnittelema erikoinen Terassitalo (1994). Asumisoikeusasunto Suomessa on asumismuoto, jossa asukas omistaa asumisoikeuden rakennuttajayhtiön omistamaan asuntoon. Kiinteistö voi olla myös asukasyhdistyksen omistama, joskin Suomessa näitä on vain muutamia. Asukas maksaa sisäänmuuttaessaan yhtiölle kertaalleen asumisoikeusmaksun ja kuukausittain käyttövastiketta. Poismuuttaessa asukkaalle palautetaan asumisoikeusmaksu rakennuskustannusindeksin muutoksen mukaisesti korjattuna. Asukas ei voi lunastaa asuntoa omakseen. Asumisoikeus perustuu lakiin, toisin kuin samantyyppinen asunnon osaomistusjärjestelmä.
Tammikuussa 2016 Suomessa oli 41 500 asumisoikeusasuntoa, joista 43 prosenttia pääkaupunkiseudulla. Asumisoikeusasunnoissa asui 1,5 prosenttia koko maan ruokakunnista. Virheellinen Issn 1237-1288
Suomen asumisoikeusjärjestelmän historia Asuntojen hinnat nousivat 1980-luvun lopulla rajusti ja asuntolainojen korkotaso vaihteli 10–15 prosenttia. Vuokrasääntelyn ja kovan korkotason aiheuttaman kasvaneiden tuottovaatimusten vuoksi vuokra-asuntoja oli markkinoilla suhteellisen vähän. Tavallisten palkansaajien asuntotilannetta helpottamaan haluttiin asumisoikeusjärjestelmä.
Mallina oli aluksi Ruotsissa jo toiminnassa ollut bostadsrätt, jossa asukkaat omistavat talot yhdistystensä kautta, mutta ensimmäisellä, vuoden 1990 lainHallituksen esitys 59/1990. Finlex. yleisperusteluissa todettiin 65 kertaa asukkaiden yhteisöjen hallintamuoto (aso-yhdistys tai osuuskunta) tavoiteltavina, mutta pykälillä, joista hallinnan määrittely oli jätetty pois päästettiin asumisoikeustalot yhtiöiden hallintaan.
Suomessa "omistajiksi" nousivat niin sanotut yleishyödylliset asuntoyhteisöt, jotka rakennuttavat asunnot aravalainalla ja asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla (= 99 % omasta pääomasta). Ruotsin mallista poiketen "markkinariski" asetettiin omistajayhtiöille, mutta käytännössä myös Suomessa asukkaat ovat vastikkeissaan kustantaneet kaikki menot ja kantaneet tosiasiallisen taloudellisen riskin.Alho et al. 2016, s. 43. Suomessa asukkaille taattiin rakennuskustannusindeksillä korjattu pääoman palautus asumisoikeudesta luovuttaessa. Useimmat asukkaat eivät saaneet luvattua omakustannusperiaatteen mukaista edullista, pysyvää ja perinnöksi annettavaa asuntoa, sillä kohoavat kustannukset ja kohoava vastiketrendi on saanut jo enemmistön alkuperäisistä asukkaista siirtymään pois järjestelmästä. Vastikkeiden ei ole luvattu pienenevän missään vaiheessa, ei edes silloin kun rakentamislainat olisivat kuoletetut. Vastikeista noin 80 prosenttia muodostuu ns. perusosasta, jota yhtiöt eivät ole avanneet kohdekohtaisella tarkkuudella vaan pitävät liikesalaisuutenaan.
Laki asumisoikeustaloista astui voimaan syksyllä 1990, ja ensimmäiset talot valmistuivat seuraavana vuonna. Vuosikymmenen alkupuoliskon lama-aikana asumisoikeusasuntoja rakennettiin 1 000-1 600 asuntoa vuodessa. Järjestelmän tarpeellisuutta epäiltiin usealta taholta, mutta sen voi katsoa vakiinnuttaneen asemansa vuosituhannen vaihteessa.Asokodit: Historia
Vuonna 1994 hyväksyttiin laki asumisoikeusyhdistyksistä, jonka mukaan asuntoja voivat rakennuttaa ja omistaa myös asukkaiden muodostamat yhdistykset.. Asumisoikeusyhdistyksiä oli vuoden 2015 alussa neljä kappaletta, ja ne omistivat aso-asuntokannasta vajaan prosentin, 285 asuntoa.Alho et al. 2016, s. 10
Vuoden 2016 alussa Ympäristöministeriö aloitti asumisoikeusjärjestelmän uusimisen. Päämääränä on turvata asukkaiden edut ja yhtiöiden talous. Muutokset kohdistuvat rahoitukseen, asukasvalintaan ja hakuprosessiin. On suunniteltu, että aso-asunnot omistajayhtiöt voisivat halutessaan purkaa sopimukset asumisoikeusasukkaiden kanssa. Tämän jälkeen omistajayhtiöt saisivat halutessaan markkinahintaan myydä asunnot eteenpäin omistusasuntoina tai vuokrata ne. Asukkaiden etujärjestön SASO:n puheenjohtaja, tutkija Eric Hällström on tuonut esiin järjestelmän ja asumisoikeuksien pysyvyyttä uhkaavia seikkoja lasunnossaan ASO-FINALASO final -lausunto . Asumisoikeusasukkaat.fi..
Asumisoikeusasuntojen tuotanto Vuosituhannen alussa asumisoikeusasuntoja rakennettiin jopa lähes 3 000 vuodessa, mutta vuosina 2003-2008 uusien asumisoikeusasuntojen rakentamisvauhti laski pienimmillään muutaman sadan asunnon vuositasolle. Asumisoikeustuotannon osuus muusta ARA-rahoitteisesta tuotannosta putosi 30:stä 10:een prosenttiin. Tuotanto nousi vuosikymmenen loppupuolella nopeasti ja vuonna 2009 aloitettiin lähes 3 000 asumisoikeusasunnon rakentaminen. Tästä tuotanto on tasaantunut vajaan parin tuhannen asunnon vuosivauhtiin. Vuonna 2015 aloitettiin 1 896 asumisoikeusasunnon rakentaminen.
Kesäkuussa 2023 muodostettu Orpon hallitus lopettaa asumisoikeusasuntojen tukien myöntämisen, mikä merkitsee käytännössä niiden rakentamisen loppua.
Aloitusvuosi aso-asuntoja osuus ARA-tuotannosta20003 17530 %20012 63820 %20021 52718 %200363811 %200450011 %200541510 %20062978 %200733310%200856314 %20092 89721 %20102 12318 %20111 35920 %20121 17018 %20131 31421 %20141 93226 %20151 89622%20161 64421%20171 73020%20181 57518%20191 42019%
Toiminnan yleishyödyllisyys Lain mukaan asotalojen omistajien pitää olla yleishyödyllisiä yhteisöjä. Rakentamista varten asoyhtiöt saavat valtiolta korkotukilainaa. Laki rajoittaa asoyhtiöiden voittoina ulos yrityksestä maksamien osinkojen suuruutta. Osinko saa olla vuodessa enintään kahdeksan prosenttia varoista, jotka omistaja on sijoittanut yhtiöön.
Useat asoyhtiöt ilmoittavat, etteivät ne tavoittele lainkaan voittoa.
Näiden "yleishyödyllisten yhteisöjen" taustalla voittoa tavoittelevat ulkopuoliset yhtiöt omistavat 82 prosenttia kaikista ASO-asunnoista.
Asumisen oikeus Talon omistaja ei voi irtisanoa asukasta kuin poikkeustapauksissa, asumisoikeussopimus on periaatteessa elinikäinen. Lisäksi asumisoikeuden voi luovuttaa perintönä eteenpäin. Asukas voi halutessaan vaihtaa asuntoa toiseen asumisoikeusasuntoon, tai myydä asumisoikeuden takaisin yhtiölle ja muuttaa pois. Hallinnassa olevan huoneiston voi asumisoikeuden haltija vuokrata määräajaksi ulkopuoliselle henkilölle. Asumisoikeutta ei voi myydä vapaasti, vaan hinta on aina ostohinta rakennuskustannusindeksin muutoksella korjattuna.
Asumisoikeusmaksu Asumisoikeusmaksu on yleensä 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Ensimmäisissä, 90-luvun alussa rakennetuissa asunnoissa maksu on 10 %. Hankintahinta on rakentamisen kokonaiskustannushinta, joka ei saa ylittää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) määrittämää enimmäisrajaa.
Pieni osa asumisoikeusasunnoista on niin sanotusti vapaarahoitteisia. Niiden hankintahinnan määräytyminen ei ole rajoitettu edellä mainitulla tavalla, eikä toisaalta asukkaille ole määritelty varallisuusrajoja.
Asumisoikeusmaksun voi menettää, mikäli asunnot omistava yhteisö tekee konkurssin.
Kuukausittainen käyttövastike Käyttövastike jakautuu kahteen osaan; hoitovastikkeeseen ja perusvastikkeeseen. Hoitovastikkeella katetaan kohteen hoitomenot. Asumisoikeuslain mukaan käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.
Asumisoikeusasuntojen vastikkeiden täytyy pohjautua tiettyihin laissa määriteltyihin kustannuksiin, esimerkiksi kiinteistönhoitokuluihin ja asoyhtiöiden rahoituskustannuksiin.
Käyttövastikkeen kohtuullisuus Rakennuslehti kertoi marraskuussa 2014, että aso-asuntojen käyttövastikkeet ovat Helsingissä ja Kuopiossa jopa ARA-vuokra-asuntoja korkeampia. Tämä siitä huolimatta, että asukkaat ovat jo maksaneet asumisoikeusmaksussa 15 prosenttia asunnostaan.
Helsingin Sanomat vertasi Helsingin aso-asuntojen käyttömaksuja vuonna 2015. Edullisinta oli asua Helsingin kaupungin omistaman Hason eli Helsingin Asumisoikeus Oy:n asumisoikeusasunnoissa. Hason kohteiden keskimääräinen kuukausivastike oli 9–11,62 euroa neliöltä. Muiden asoyhtiöiden vastike oli 11,03–16,11 euroa neliöltä. Kallein vastike oli Asokotien talossa Arabianrannassa.
Avain Asumisoikeus -yhtiössä paljastui puolestaan ylihinnoittelua vuonna 2015. Aran mukaan yhtiöllä oli ainakin 24 prosenttia liian suuret isännöinti- ja hallintokulut, kun yhtiö oli ostanut isännöintipalveluita omalta tytäryhtiöltään ilman kilpailutusta. Nämä kulut perittiin käyttövastikkeissa asukkailta. Yhtiöltä vaadittiin kulujen karsimista ja yhtiö joutui kilpailuttamaan isännöintipalvelut vuonna 2015.
Lokakuussa 2017 Asokodit aso-yhtiötä vastaan nostettiin 21 kannetta Helsingin käräjäoikeudessa. Asokoteja eli Asuntosäätiön asumisoikeus Oy:tä vaaditaan niissä palauttamaan heiltä liikaa perittyjä käyttövastikkeita sekä vahvistamaan käyttövastikkeelle kanteessa määritellyn enimmäistason.
Asumisoikeustalojen hoito Rakennusten ylläpito ja rahoitus Asuntojen kunnossapidosta vastaa asunnon omistaja.Kuluttajavirasto 2008 Asumisoikeustalojen omistajat rahoittavat kiinteistöjen rakentamisen pääasiassa lainarahalla. Asukkaiden asumisoikeusmaksuilla rahoitetaan 15 prosenttia rakennuskustannuksista, muu osa lainoitetaan yleensä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen eli ARA:n myöntämällä yhtenäislainalla eli aravalainalla tai korkotukilainoituksella. Asuntoja voidaan rakentaa myös täysin vapaarahoitteisesti.
Suurin osa asukkaiden maksamista vastikkeista käytetään yhtiöiden lainojen hoitoon. Aravalainojen ja vuotta 2002 aikaisempien korkotukilainojen korot määräytyvät indeksin mukaan. Käytännössä aravakorot ovat markkinakorkoja suuremmat. Aravalainojen lyhennykset puolestaan lainaehtojen mukaan kasvavat laina-ajan loppua kohti. Lisäksi osa rakennuskannasta on rakennettu bullett-lainoina, jotka lankeavat maksuun yhtenä eränä. Tämän vuoksi laina-ajan alkupuolella asukkailta on kerättävä ennakkoon varauksia, joilla nousseet korko- ja lyhennyserät voidaan myöhemmin hoitaa.Alho et al. 2016, s. 19.
Asukkaan päätösvalta Asumisoikeusasukkailla ei ole vastaavaa oikeutta päättää kiinteistön asioista kuin asunto-osakeyhtiöissä osakkailla. Lailla on turvattu asukkaille päätöksenteossa samat oikeudet kuin vuokratalojen vuokralaisille. Suurimmat omistajayhtiöt ovat kuitenkin luoneet asukasdemokratiajärjestelmiä, ja sallineet asukkaille päätösvaltaa hallitsemansa kiinteistön ylläpitokustannuksista päätettäessä. Jotkut yhtiöt ovat luoneet myös erityyppisiä asukasedustajistoja, joissa asukkaat saattavat valita edustajansa jopa yhtiön hallitukseen asti. Vaikuttamisen mahdollisuudet vaihtelevat yhtiöittäin.
Asukas saa tehdä asuntoonsa muutostöitä. Kunnossapito- ja korjaustöitä voi tehdä ilmoittamalla niistä asunnon omistajalle, mutta suurempiin muutostöihin tarvitaan omistajan lupa. Yksityiskohtaiset säännökset ja poismuuttaessa maksettavat korvaukset tehdyistä parannuksista eroavat kiinteistön omistajatahosta riippuen.
Vallitseva asukkaiden asema ja päätösvalta poikkeaa suuresti asumisoikeusasunnoista annetun lain yleisperusteluista, joissa 65 kertaa luvataan hallinta kokonaisuudessaan asukkaiden yhteisöille, joko aso-yhdistyksille tai -osuuskunnille. Eduskunta edellytti hallitukselta lakiin korjausta, mutta sai vain erillisen lain aso-yhdistyksistä, mutta se ei vastannut eduskunnan vaatimusta laista, joka koskisi kaikkia aso-kohteita Suomessa. Näin ollen Suomessa on tällä hetkellä kaksi erilaista aso-järjestelmää ja niissä asukkailla aivan erilaiset päätäntämahdollisuudet. Muutamissa yhdistysten kohteissa asukkaat voivat päättää kaikesta mutta kohteiden ulkopuolisten yhtiöiden kohteissa yhtiöt päättävät kaikesta merkittävistä ja asukkaiden rooli vastaa vuokralaisen asemaa vuokrataloissa.
Asumisoikeuden hakeminen