Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI).

En droit des baux commerciaux, la question du renouvellement ou du non-renouvellement du bail en fin de période locative se règle par la notification de différents actes : congé, demande de renouvellement, droit d'option, droit de repentir, rétractation. Il convient de préciser que si aucune des parties ne se manifeste à l'échéance du bail commercial, celui-ci est reconduit tacitement pour une durée indéterminée mais non pour une nouvelle durée ferme de neuf ans. La pièce fondamentale qui constitue cette matière demeure l'acte de congé qui est un acte unilatéral, et dont les caractéristiques substantielles et essentielles sont :

qu'il n'a pas besoin d'être accepté par celui qui le reçoit ; qu'une fois émis il est définitif ; qu'il peut être conditionnel et délivré comme un accord de principe de renouvellement sous condition suspensive de l'exécution de travauxpar exemple, mais la non-exécution des travaux c'est-à-dire le non-respect de la condition entrainera de facto un refus de renouvellement avec obligatoirement un droit à indemnité d'éviction. ; qu'il ne peut pas être rétracté sans l'accord explicite de son destinataire ; et qu'il met donc fin au bail de manière irrévocable, et ce même en présence d'un congé notifié à l'instigation du preneur lui-même. Depuis le , en matière civile, le recours à un avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé).

Promesse de renouvellement Ainsi, la promesse de renouvellement fait obstacle à la prolongation tacite du bail, et ne génère à l'égard du bailleur qu’une obligation de faire, sanctionnable uniquement par des dommages et intérêts en cas d’inexécution ou rétractation.

A titre d'exemples le bailleur va s'engager à renouveler le bail pour une ou plusieurs périodes de 9 annéesIl faut une limite pour respecter l'article 1709 code civil qui traite de la nullité des baux perpétuels. ; la promesse de renouvellement vaut renouvellement automatique du bail à son échéance ; en s'engageant à renouveler le bail, le bailleur renonce au droit que lui accorde l'article L.145-14 du code de commerce de refuser le renouvellement du bail en payant une indemnité d'éviction au locataire .

Cette renonciation est valable et porte sur l'ensemble des congés à disposition du bailleurLe propriétaire ne peut pas revenir sur son engagement., mais elle ne le prive pas d'autres actions en résiliation ou en fixation de valeur locative.

Renouvellement du bail commercial Congé avec offre de renouvellement et hausse de valeur locative délivré par le bailleur Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir Valeur locative des locaux commerciaux

Demande de renouvellement à l'initiative du preneur Le locataire peut adresser au bailleur une demande de renouvellement par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réceptionArticle L.145-10 Code de commerce. Si le bailleur entend refuser le renouvellement, il devra le faire savoir au preneur par acte extrajudiciaire dans les trois mois de la signification de la demande.

Réponse du preneur à congé avec offre de renouvellement et hausse de valeur locative notifié par le bailleur

Réponse du bailleur à demande de renouvellement notifiée par le preneur

Droit de repentir ou de résipiscence Le droit de repentir repose sur plusieurs conditions dont la validité du congé préalable, et n'est soumis à aucune forme particulière. L'exercice, par le bailleur, de son droit de repentir ne constitue pas une simple offre de renouvellement du bail mais entraîne le renouvellement de celui-ci. Le repentir est, en d'autres termes, irrévocableArticles L.145-58 et L. 145-59 Code de commerce.

A titre d'exemples l'exercice régulier du droit de repentir est exclusif de l'allocation de dommages et intérêts. Bien évidemment, cette situation de résipiscence place le preneur en situation de précarité mais l'exercice du droit de repentir est conforme à l'alternative prévue par le statut ; le bailleur peut exercer son droit de repentir, qui consiste à accepter le renouvellement du bail après l'avoir refusé dans un premier temps. L'usufruitier ne peut l'exercer puisque ce droit conduit au renouvellement qui est soumis à la règle prohibitive posée par l' article al. 4 du Code civil ; l'exercice, par le bailleur, de son droit de repentir ayant entraîné le renouvellement du bail dont elle demandait la résiliation, le pourvoi, ainsi devenu sans objet, est irrecevable ; l'exercice de ce droit, sans réserve, implique l'acceptation irrévocable du renouvellement du bail, et fait obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation engagée avant l'exercice de ce droit ; le bailleur qui exerce son droit de repentir doit supporter tous les frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction

C'est la fixation par la juridiction du montant de l'indemnité qui permettra au propriétaire de prendre véritablement position sur le choix à opérer entre le versement de l'indemnité ou le repentir ; il devra se prononcer à l'expiration d'un délai ultime de 15 jours en application de l'article al.1 du code de commerce.

Enfin, le droit de repentir ne porte atteinte ni au droit de propriété, ni à l'accès au juge de cassation, en conséquence la question portant sur sa constitutionnalité n'a pas à être transmise au Conseil constitutionnel : .

Non-renouvellement du bail commercial À l'initiative du preneur

Congé triennal Le preneur peut donner congé, de façon discrétionnaire et sans en préciser les motifs, à l'expiration de chaque période triennale, dans les formes et délai de l'article L.145-9, qu'il s'agisse du bail principal ou de sous-location consentie par le locataire principal. Toutefois, le bail peut contenir une clause qui interdit cette faculté de résiliation unilatérale mais cette dérogation ne peut concerner que certains baux : le bail de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Ledit congé peut donc être délivré, sans distinctionIl existe toutefois un principe de sécurité juridique qui devrait privilégier l'acte d'huissier, du fait de l'application de l'article du code de commerce., soit par ministère d'huissier, soit par une simple lettre recommandée avec accusé de réceptionhttps://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F31707 Résiliation et fin de bail commercial, sur Service Public Pro.frArticle L.145-4 Code de commerce : ............par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire..

En application de l'article , il faut toutefois respecter un préavis de six mois avant échéance de la période triennale ou nonnénale.

A titre d'exemples

le congé, qui doit être donné six mois avant l'échéance triennale et prendre effet le d'une année, dernier jour de ce mois, doit être signifié par le preneur au bailleur avant le dernier jour du mois de mars précédent, soit au plus tard le de la même année ; le congé signifié le  ne peut donc produire effet au . l'article L. 145-4, dans sa rédaction issue de la loi du , confère au preneur la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Congé nonnénal De même le preneur peut, sauf exceptions légales, donner congé, de façon discrétionnaire et sans en préciser les motifs, à l'expiration de cette période initiale.

Congé après tacite prorogation Dans le cas de tacite prorogation, le bail commercial étant devenu un contrat à durée indéterminée, il faut toujours respecter un préavis de six mois, pour un congé délivré à la fin du trimestre civil en cours.

Droit d'option Le preneur bénéficie d'un droit d'option à l'égal du bailleur qui est fondé sur le désaccord des parties quant au montant du loyer du bail renouvelé.

A l'initiative du bailleur

Congé en refus de renouvellement avec versement d'une indemnité d'éviction Le bailleur tient de la loi la faculté unilatérale de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en offrant en contrepartie de payer une indemnité d'éviction ; en sorte que le bailleur n'est pas tenu de motiver ce type de congé, sauf preuve d'un grief. Le défaut de mention du délai légal dans lequel le congé peut être contesté ne constitue un vice de forme n'affectant la validité de l'acte, que s'il fait grief à celui qui l'invoque.

Congé en refus de renouvellement sans indemnité d'éviction Le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail sans lui verser d'indemnité d'évictionArticle L 145-17, I Code de commerce, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre de son locataire, ou s'il est établi que l'immeuble loué est insalubre ou dangereux.

Congé pour défaut d'exploitation ou d'immatriculation Le preneur à bail ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s'il remplit les conditions exigées au premier alinéaCertes ce texte est une disposition autonome de l'article L 145-1 du code de commerce, lequel étend le bénéfice du statut des baux commerciaux aux baux de terrains nus sur lesquels ont été élevées des constructions, mais en subordonnant l'application dudit statut à la condition que le preneur soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés au jour de la délivrance d'un congé par le bailleur. de l'article L. 145-1-I du code de commerce tenant à son immatriculation et à l'exploitation d'un fonds.

A titre d'exemples La société C.... n'étant pas, au moment de la délivrance du congé, immatriculée pour l'établissement secondaire exploité dans les lieux, la cour d'appel en a exactement déduit que celle-ci n'avait pas droit à une indemnité d'éviction ;

Congé pour motif grave et légitime Aucune définition légale n'étant donnée pour le motif grave et légitime, il en résulte que le bailleur est donc libre d'invoquer tout motif de nature contractuelle ou extra contractuelle, à condition toutefois de se rattacher par un lien suffisant à l'exécution du bail commercial.

Motifs Quant aux motifs, ils sont soumis au principe d'immutabilitéLe motif de référence dans le congé ne pourra plus être changé par la suite, au cours de l'action, sauf ignorance par le bailleur. dont il résulte que le bailleur ne peut pas modifier les motifs graves et légitimes dont il a fait état dans l'acte de refus de renouvellement.

Mise en demeure La mise en demeure, qui doit être effectuée par acte extrajudiciaire, a pour objet de permettre au locataire de mettre fin au manquement qui lui est reproché dans un délai d'un moisArticle L.145-17, I,1 Code de commerce. Elle doit faire état, de façon claire et précise, des manquements reprochés au locataire et viser de façon expresse, l'article L.145-17, I-1° du Code de commerce. Dans l'hypothèse où l'infraction a été réparée dans le délai, l'action en refus de renouvellement devient sans effet. La mise en demeure et le refus de renouvellement peuvent également figurer dans un acte unique ; la mise peut même être postérieure au congé en refus de renouvellement à condition de permettre au preneur de bénéficier d'un délai de 1 mois, et d'être adressée au plus tard un mois avant la date prévue du jugement.

Infractions instantanées ou irréversibles Il existe des situations où l'infraction est irréversible, non susceptible d'être réparée, et dans ce cas la mise en demeure devient un préalable inutile. De même, l'infraction instantanée prend fin à l'instant même qui a suivi sa commission et ne peut donc ni se poursuivre ni se renouveler. Le bailleur n'est pas toujours tenu de mettre en demeure le locataire.

A titre d'exemples