La valeur locative des locaux commerciaux est déterminée par le revenu qu'il est possible de retirer de la location d'un bien. Elle prend en compte le loyer proprement dit, mais aussi, le pas-de-porte. Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI).
La présente étude vise donc à analyser cette notion qui constitue la pierre angulaire du statut des baux commerciaux, tant en matière de révision du loyer que de renouvellement du bail. Les juridictions du fond disposent d'un pouvoir souverain pour fixer la valeur locative des locaux commerciaux en adoptant la méthode qui leur paraît la plus appropriée, en conséquence, la Cour de cassation se refuse à exercer un contrôle sur la définition de ladite valeur. Les juridictions doivent, au besoin d’officeLa question peut toujours se poser quant à l'ultra ou l'infra petita., rechercher si le loyer du bail renouvelé (au bénéfice du preneur) correspond à la valeur locative.
Le terme est surtout utilisé pour les immeubles (terrains ou bâtiments) qui sont souvent l’objet de location. Ainsi que le souligne le professeur Monéger .
Depuis le , en matière civile, le recours à un Avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé).
Incipit Valeur locative commerciale Il n’existe pas de définition légale de la valeur locative dans le Code de commerce, mais plutôt des principes d’appréciation.
En matière de bail commercial, la valeur locative détermine le montant du loyer, et s'il est vrai que, lors de la conclusion du bail ce sont les règles de la loi de l'offre et de la demande qui prévalent, lors du renouvellement, soit au bout de , la règle du plafonnement s'applique avec un retour à la valeur locativesauf exceptions légales. En effet, la valeur locative légale, définie par le statut des baux commerciaux, est une valeur locative statutaire, et non de marché ; elle deviendra de fait une valeur locative judiciaire lors de la fixation par le Tribunal Judiciaire.
Valeur locative cadastrale Cette notion est à distinguer de la valeur locative cadastrale. Dans le contexte de la fiscalité municipale, la valeur locative est la base sur laquelle sont calculées la taxe foncière, la taxe d'habitation et l'ancienne taxe professionnelle en France.
Détermination du loyer de renouvellement Le code de commerce ne donne pas de définition précise de la valeur locative ce qui amène à distinguer : les critères intrinsèques : caractéristiques des lieux loués, destination contractuelle, obligations respectives des parties ; les critères extrinsèques : facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinageArticle L.145-33 Code de commerce.
À défaut d'accord entre les parties, cette valeur locative est déterminée d'après : les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité ; les prix couramment pratiqués dans le voisinageArticles R.145-3 à R.145-8 Code de commerce.
La modification invoquée doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante ; ce caractère relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui peuvent retenir des éléments joints.
Critères intrinsèques Caractéristiques du local et améliorations Critères de distinction Ni l’article , ni l’article du code de commerce ne définissent les travaux qui modifient les caractéristiques ou qui constituent des améliorations.
Principe de prévalence La Cour de cassation considère que cette qualification appartient aux juges du fond mais elle fait prévaloir le régime des améliorations de l’article R.145-8 du Code de commerce.
Il s’agit de l'application du principe de prévalence qui consiste, comme le terme l'exprime, à faire prévaloir le régime des améliorations lorsque les travaux ont tout à la fois modifié les caractéristiques des locaux et amélioré l'utilisation commerciale du fondsCe principe est purement théorique et présente peu d’intérêt au plan des effets juridiques puisque la Haute Cour n’exerce aucun contrôle sur la qualification des améliorations : Elle vérifie seulement la cohérence des arrêts…..
Cependant, il se peut que des travaux du locataire modifient les caractéristiques des locaux loués, tout en leur apportant une amélioration. Ex : l’agrandissement de la cuisine d’un restaurant par emprise sur la cour et la création d’une nouvelle salle ouverte au public. Le critère de distinction pourrait être celui de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public ; ce qui prend en compte certains travaux qui ne concernent pas les caractéristiques des locaux (et sont donc des améliorations) ex : suppression de cloisons, réunion de locaux….Il y a modification de la superficie mais pas de l’assiette ! Dans ces hypothèses, certains arrêts font un choix qui se porte sur les caractéristiques et ce malgré le principe supra… Toutefois, le principe de prévalence demeure la règle.
La jurisprudence définit cette notion par exclusion de celle de caractéristiques ; ainsi : est une amélioration ce qui n’est pas une caractéristique ; toute extension d’assiette est exclusive de la notion d’amélioration et entraîne un déplafonnement immédiat A titre d'exemples Il est donc important lors du premier renouvellement suivant l'exécution de travaux de s'interroger tant sur leur qualification que sur leur financement et en cas de doute, il est préférable de les invoquer à l'expiration du bail au cours duquel ils ont été réalisés afin d'éviter que ce motif soit déclaré irrecevable lors du second renouvellementQuant au contrôle de la Haute Cour : Les juges du fond éviteront la cassation s’ils qualifient les travaux, et en tirent les conséquences attachées au régime juridique de cette qualification.. La cour d’appel a relevé qu’au vu des pièces produites par la locataire, les travaux d’aménagement des lieux avaient été effectués à la suite de la cession du droit au bail intervenue le et avant le renouvellement du bail conclu le . Elle a déduit, à bon droit, de ce seul motif, que ces améliorations devaient être prises en compte dans le prix du bail renouvelé à compter du , soit lors du second renouvellement suivant leur réalisation.
Règles relatives à l'accession Accession en fin de bail Les travaux d'amélioration financés par le preneur deviennent par l'effet de l'accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l'occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l'absence de clause d'accession, d'entraîner un déplafonnement du loyer.
Accession en fin de jouissance Cette clause d'accession en fin de jouissance bloque le processus des articles et du code de commerce puisque l’accession se fera en fin de jouissance c’est-à-dire au dernier des renouvellements et conduira ainsi à bloquer la valorisation du loyer renouvelé.
Cette clause produit le même effet pour un bail de terrain nu sur lequel ont été édifiées des constructions et pour lequel le loyer de renouvellement ne pourra être fixé qu’en considération de la valeur de terrain nutoutefois, cette clause représente un facteur de majoration de la valeur locative..
Destination des lieux
Obligations respectives des parties Obligations contractuelles Il ne s'agit pas de prendre en compte toutes les obligations contractuelles mais de retenir celles qui s'analyseront en une restriction sur la jouissance des lieux ou en une modification du niveau de transfert des charges et obligationsil s'agit de mesurer les charges et obligations imposées au preneur au-delà de la loi ou des usages.
Fixation amiable du loyer en cours de bail La fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue ainsi une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifie, à elle seule, le déplafonnement du loyer avec retour à la valeur locative.
Prise en compte du prix fixé à l'origine En application de l'article du code de commerce, l’un des motifs de déplafonnement peut être lié aux conditions particulières dans lesquelles le loyer a été originairement fixé, et leurs disparitions lors du renouvellement. C’est la disparition de la cause qui avait justifié le rabais du loyer initial qui permet la mise en œuvre de cette recherche, mais si la cause n’a pas disparu, le plafonnement du loyer subsiste.
Le bailleur doit établir trois conditions cumulativesIl ne suffit pas d’invoquer ces circonstances, il faut des documents probants ! : que le loyer initial, qu’il s’agisse de celui conclu lors de l’entrée dans les lieux ou lors du dernier renouvellement, a été fixé très en dessous de la valeur locative…et pas seulement à un montant faible qu’il y a une circonstance exceptionnelle ou particulière ayant justifié cette sous-évaluation (circonstances précises qui l’expliquent et qui, par hypothèse, ne se retrouveraient pas au stade du renouvellement) qu’il y a disparition ou modification de ces circonstances au moment du renouvellement
A titre d'exemplesPour éviter cette difficulté probatoire, il est conseillé d’insérer dans le bail lesdites circonstances ! La jurisprudence exclut la méconnaissance ou l’inexpérience du bailleur ; Le fait d’invoquer des liens d’amitié avec le preneur ne suffit pas, il faut des éléments probants ; Ni l'anticipation du renouvellement, ni la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, en raison d'une "transaction" dans laquelle un déplafonnement avait été accepté par les deux parties, ne constituent une modalité particulière de fixation du prix ; La preuve de la modicité du loyer du bail d’origine consenti par le bailleur, lui incombe ; La vente de l’immeuble à un tiers, étranger aux liens familiaux existant entre les parties à l’origine, ne constitue pas une modification des obligations respectives des parties au contrat de bail, justifiant un déplafonnement du loyer ; Les modalités particulières de fixation du loyer au premier renouvellement tenant compte de l’engagement du preneur de réaliser d’importants travaux par la fixation du loyer d’origine à un prix notablement inférieur à la valeur locative, constitue une cause de minoration laquelle a, ipso facto, disparu lors du second renouvellement ce qui conduit la fixation du nouveau loyer à la valeur locative.
Obligations légales Taxe foncière L’expert judiciaire, chargé de la détermination de la valeur locative, a l’obligation de relever, dans les baux retenus à titre d’éléments de référence, que la taxe foncière est (ou n’est pas) également supportée par les locataires.
La taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur et qui a été mise à la charge du preneur, constitue un facteur de diminution de la valeur locative qui conduit à déduire le montant de l’impôt foncier de ladite valeur. Il s’agit en l’espèce de l’application des dispositions de l’article du code de commerce qui vise les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.