La Garantie universelle des loyers (GUL) est un dispositif français issu de la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)Loi Alur, publiée au Journal Officiel, 26 mars 2014 dans son article 23, qui fournit une garantie contre les loyers impayés, gérée et financée par l'État français. L'objectif de cette garantie est également de favoriser l'accès au logement et de lutter contre les expulsions.
La loi a été présentée par Cécile Duflot, alors ministre de l'Égalité des Territoires et du Logement, le . Le Texte voté en seconde lecture au Sénat, le 31 janvier 2014., la loi est votée en seconde lecture au Sénat. Après un passage en commission mixte paritaireDernière version de la loi après passage en commission mixte paritaire, la loi a été en discussion en séance publique les 17Compte-rendu de séance publique du texte, Assemblée Nationale, 17 février 2014 et à l'Assemblée nationale, puis le au Sénat, où elle a été définitivement adoptéeAdoption de la loi ALUR, Sénat, 20 février 2014, sous sa forme finaleTexte définitif de la loi adoptée, Sénat, 20 février 2014. La loi a été promulguée le .
L'article initial instituant la GUL était l'article 8, qui est devenu l'article 23Article 23 de la loi Alur, Journal Officiel, 26 mars 2014 dans la loi définitive.
Il était prévu que la garantie s'applique aux contrats de location conclus à compter du , mais le décret d'application de la loi n'a pas été publié. Le dispositif Visale (Visa pour le logement et l'emploi) la remplace.
Historique Différents dispositifs pré-existaient à ce nouveau dispositif"Avant la garantie universelle de Cécile Duflot, quelles solutions contre les loyers impayés ?", Le Monde, 27 juin 2013 : Loca-pass et GRL. Actuellement le dispositif intitulé GRL (Garantie des Risques Locatifs) est en vigueur. Il a subi plusieurs difficultés (un des principaux assureurs a résilié les contrats Résiliation des contrats GRL, Le Particulier, juin 2012) et a atteint une diffusion limitée (300 000 contratsEvaluation de l’efficacité économique et sociale de la Garantie des Risques Locatifs, APAGL, mai 2012). C'est un dispositif payant distribué par des assureurs, avec une réassurance de l'Etat. Il s'éteindra à l'entrée en vigueur du nouveau dispositif.
La garantie universelle des loyers est présentée comme une « sécurité sociale » du logement"Cécile Duflot crée la Gul : pour en finir enfin avec les loyers impayés ?", PAP, 27 juin 2013. Le nouveau dispositif est gratuit, et directement proposé pour tous les baux, il est destiné à permettre un accès plus facile au logement pour les locataires, sécuriser les propriétaires et à prévenir les expulsions"La garantie universelle des loyers (GUL) : de nombreuses incertitudes", PAP, 27 novembre 2013.
Une étude d'impactEtude d'impact de la loi ALUR sur le site de l'Assemblée Nationale du projet de loi, du , fournit une grande quantité de données chiffrées et la justification des modalités du projet de loi initial.
Entre le dépôt du projet de loi déposé le Projet de loi ALUR déposé à l'Assemblée Nationale le 26 juin 2013., jusqu'à son adoption en seconde lecture au Sénat le , l'article 8 a été largement débattu, revu et précisé par les deux assemblées"Le Sénat vote la garantie des loyers (GUL)", Le Figaro, 24 octobre 2013.
Ce projet de loi a fait l'objet de multiples polémiques sur le terrain médiatique, notamment sur le financement de cette mesure (qui devait faire l'objet d'une taxe sur les loyers "Garantie des loyers: Cécile Duflot recule sur la taxe", Capital, 14 novembre 2013La GUL ne serait finalement pas financée par une taxe ..., La Tribune, 13 novembre 2013"Pourquoi payer son loyer lorsqu'on sait qu'une assurance va prendre la relève", L'Express, 15 octobre 2013"Le casse-tête de la garantie des loyers", le JDD, 12 octobre 2013), son caractère obligatoire"La nouvelle GUL ne sera pas obligatoire", Les Echos, 19 décembre 2013"A l'Assemblée, la GUL n'est plus universelle", Libération, 13 janvier 2014"Des doutes sur les loyers impayés", Que Choisir, 30 juin 2013"La garantie universelle des loyers, l’assurance qui va faire pschitt", L'Humanité, 18 décembre 2013 (la dernière version de la loi a finalement introduit le fait que la garantie sera systématique, sauf si le bailleur indique le contraire), l'existence d'une franchise"Projet de loi Logement, gare à la GUL de bois", Que Choisir, 12 décembre 2013, son coût (évalué selon les sources entre 400 et 800 millions d'euros annuels"La GUL adoptée par l'Assemblée", RTL, 16 janvier 2014, voire 3 milliards"Immobilier: tout ce qu'il faut savoir sur la GUL", Challenges, 17 décembre 2013), la déresponsabilisation des bailleurs et locataires, un manque de visibilité et d'efficacité par rapport à d'autres dispositifs (assurances privées).
Pendant la période d'examen de la loi, des précisions ont été apportées et incorporées au texte de loi pour y répondre, comme la possibilité de souscrire une assurance complémentaire"GUL: les précisions très attendues de Cécile Duflot", L'Argus de l'Assurance, 16 décembre 2013, le montant du plafond de remboursement fixé au loyer de référence"Loi Duflot : la garantie universelle des loyers plus encourageante pour les propriétaires", Le Monde, 18 décembre 2013 de la loi, le financement apporté par Action Logement, la durée maximale d'indemnisation, les effectifs de l'agence qui devraient être limités à quelques dizaines,les jeunes, ciblés par le dispositifLogement: comment le projet de loi Duflot vise les jeunes sans les cibler, le Huffington Post, 21 octobre 2013..
Ses conditions de mise en œuvre n'étant pas encore toutes définies, elle continue d'alimenter les débats, auprès des assureurs et agents immobiliers: Le syndicat des courtiers en assurance a saisi le conseil de la concurrence"La garantie des loyers agite le monde de l'assurance", La Tribune, 14 février 2014, estimant que cela pourrait nuire au marché concurrent de la garantie non publique (GLI, aujourd'hui 900 000 contrats).
Parmi les avantages évoqués après le vote, on trouve la promotion offerte par le système pour les assureurs"La Garantie universelle des loyers, la chance des assureurs", Capital, 3 février 2014 (le marché de l'assurance des impayés de loyer ne dépassant pas 15 à 20%).
Un sondage en ligneLes bailleurs privés ne sont pas convaincus par la garantie universelle des loyers, Les Echos, 14 février 2014 évoque pour sa part le scepticisme des bailleurs.
Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment, considère que la garantie universelle des loyers est une « usine à gaz » inapplicableBilan de Cécile Duflot au logement : le « j’aime, j’aime pas » des professionnels Le Moniteur, 1 avril 2014.
D'autres articles vantent ses avantages ainsi que ceux de la loi ALUR dans son ensemble Désormais optionnelle, la nouvelle garantie des loyers intéressera-t-elle les propriétaires?, La Tribune, 18 décembre 2013La loi ALUR, une bonne nouvelle pour les locataires, Le Figaro, 3 juin 2014.
Remise en cause Début , Europe 1 fait état d'une remise en causeComment le gouvernement va détricoter la loi Duflot, Europe 1, 11 juin 2014 de la loi ALUR, et en particulier de l'encadrement des loyers et de la GUL, qui freineraient l'immobilier, ce qui provoque une série de démentis multiples du gouvernement Logement: la loi Duflot au risque de "détricotage", le Monde, 12 juin 2014.
Finalement, le Premier Ministre, Manuel Valls, annonce le Logement: Valls veut apporter des modifications à la loi Duflot, le Parisien, 13 juin 2014, que des modifications seront prises, et seront annoncées officiellement en conseil des Ministres le .
Le même jour, Cécile Duflot, à l'origine de la loi, réagit vivement, dans une interview au ParisienLa loi Logement attaquée: le coup de colère de Cécile Duflot, Le Parisien, 13 juin 2014.
Conditions d'application
Le dispositif concerne les baux privés (les logements sociaux ne sont pas concernés) d'habitation principale, soit 5 millions de baux privés recensés en 2006Données 2006 INSEE/Ministère du Logement, et 6,7 millions évalués en 2013.
Il concerne tous les publics, quels que soient leurs revenus.
La garantie aura plusieurs limitations, dont voici les principales : une carence, période minimale pendant laquelle la garantie ne s'appliquera pas (paragraphe I, D, 3) ; une franchise, période minimale d'impayé, qui ne sera pas remboursée (paragraphe I,D,5 ) ; une durée limite d'indemnisation (paragraphe I,D 3) ; un montant maximal de remboursement, égal au loyer de référence (paragraphe I, D, 2) , défini dans l'article 6 de la loi, ou au loyer de référence majoré, pour les étudiants ou les personnes à revenu précaire ; une limitation dans le montant remboursé, si le bailleur a été négligent, ou si le loyer était supérieur à 50 % des ressources du locataire (hors cas de locataire étudiant): paragraphe I, D, 4.
La garantie est exclusive d'un cautionnement (hormis les cas des étudiants) : paragraphe I, B, 1.
Dans le cas des étudiants et locataires précaires (CDD, intérim, ...), les limitations sont moins fortes (franchise notamment), les remboursements sont supérieurs (loyer majoré).
La garantie sera gratuite, et s'appliquera pour tous les baux, sauf si le bail précise le contraire (paragraphe I, B, 6).
Mise en œuvre La mise en œuvre de la garantie sera la suivante : le contrat de bail devra être enregistré (chapitre I, B, 5) ; dès la survenue des impayés, le bailleur devra se manifester pour obtenir ses remboursements par l'Etat ; l'Etat se retournera alors vers le locataire, pour obtenir le remboursement, par le Trésor public. La gestion de cette garantie sera assurée par un établissement public, créé au plus tard le , et par le biais de centres de gestion agréés.
Les conditions précises de mise en œuvre seront définies par décret en 2014.
Références
Voir aussi Articles connexes Contrat de bail en France Glossaire de l'immobilier
Liens externes Présentation des objectifs de la GUL sur le site du gouvernement Loi ALUR et GUL sur vie-publique.fr
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