L'expression spéculation foncière désigne toutes les formes de spéculations relatives « à un fonds de terre, à son exploitation, à son imposition » quand des agences immobilières ou foncières, des banques ou des individus (Propriétaires fonciers ou acheteurs de foncier) cherchent à tirer des avantages financiers et/ou fiscaux et/ou politiques de la propriété foncière ou d'un bien immobilier existant ou potentiellement existant.
Au sens étroit de l'expression, la spéculation porte sur les terrains à vocation agricole, minière, touristique, urbaine ou ayant vocation de protection de la nature... mais au sens large, elle porte aussi sur des immeubles et autres constructions ou infrastructures alors considérés comme biens « fonciers ». Parfois il peut s'agir de concessions minières ou de permis d'exploiter une nappe ou un milieu sous-marin (parc à huîtres ou zone de mytiliculture, zone riche en nodules polymétalliques), etc.
En contexte libéral ou capitaliste d'économie de marché (« capitalisme urbain »Bernier B (1978) Les phénomènes urbains dans le capitalisme actuel ; Cahiers de géographie du Québec, 22(56), 189-216. notamment), le spéculateur parie sur la loi de l'Économie de marché (loi de l’offre et de la demande) et cherche à l'influencer en utilisant des informations ou orientations qui lui laissent penser que le sol prendra ou perdra de la valeur marchande ou d'estime, en orientant le « marché foncier ».
Il s'agit généralement de tirer un revenu financier du sol ou sous-sol ou fond marin, mais exceptionnellement, il peut aussi s'agir de protéger une valeur patrimoniale ou culturelle intrinsèque ou de service écosystémique en achetant du foncier pour le protéger ou y imposer certaines servitudes environnementales (par exemple pour protéger la nappe ou protéger la nature (ex : cas d'un parc national ou d'une réserve naturelle).
Histoire
Des exemples de spéculation foncière liées à des enjeux de pouvoir, d'image, de conquête militaire ou de défense, ou encore à des enjeux agricoles existent probablement depuis l'antiquité.
La spéculation foncière est souvent plus exacerbée dans les villes où la noblesse, le clergé, la bourgeoisie marchande étaient en compétition pour certains quartiers, ce qui faisait monter les prix du terrain et des loyers (ex : concentration des hôtels aristocratiques dans certains quartiers de Paris au Maillard, B. (1999). Natacha Coquery, L'hôtel aristocratique. Le marché du luxe à Paris au . In Annales de Bretagne et des pays de l'Ouest (Vol. 106, No. 2, ). Presses Universitaires de Rennes).
Selon les cas et selon le point de vue des auteurs, une spéculation foncière active est considérée comme un signe de « prospérité urbaine »Givaudan A (2002) Spéculation foncière et prospérité urbaine. Études foncières, (100), 18-19 ou comme un frein au développement harmonieux de la ville (la frange la plus pauvre étant exclue aux périphéries voire dans des bidonvilles ou dans la rue, dans les grandes villes de l'Inde par exemple).
Là où la pression foncière est forte, les espaces urbains peuvent échapper au contrôle du politique, au profit des spéculateurs et au détriment de quartiers historiques et aux modes de vie traditionnelsd'Ercole R, Thouret JC, Dollfus O & Asté JP (1994) http://www.persee.fr/articleAsPDF/rga_0035-1121_1994_num_82_4_3776/article_rga_0035-1121_1994_num_82_4_3776.pdf Les vulnérabilités des sociétés et des espaces urbanisés : concepts, typologie, modes d'analyse]. Revue de géographie alpine, 82(4), 87-96 (PDF, 11 pages, avec Persée).
Bulles foncières Les économistes parlent de bulle foncière pour décrire une bulle économique spéculative survenant dans le système capitaliste quand le niveau de prix d'échange sur un marché (marché des loyers et d'actifs financiers immobiliers) augmente excessivement par rapport à la valeur financière intrinsèque (ou fondamentale) du foncier échangé ; cette augmentation des prix se fait sous le jeu de croyances d'acheteurs et vendeurs (de bonne foi ou manipulés). Après une période d'euphorie plus ou moins courte, vient la crise (la bulle éclate)<ref name=euphorie92>Galbraith JK (1992), Brève histoire de l'euphorie financière, Paris, Seuil, 109 p.</ref>.
Les bulles de spéculation foncière semblent avoir pris une importance croissante et même en partie expliquer certaines crises de grande ampleur et de longue durée (crise financière de 2008 par exemple, ou bulle foncière du JaponAveline N (1995), La bulle foncière au Japon, PDF, éditions de l'ADEF, Paris, 1995, 242 p. ou d'Espagne).
30 ans plus tôt toutes les puissances capitalistes avaient subi les spéculations foncière et/ou immobilière, qui ont en quelques années fait doubler ou tripler les prix des terrains, phénomène ayant gagné la Corée du Sud, Taïwan, et certaines grandes villes chinoises. Peu après, dans les années 1990, les “bulles spéculatives” se sont localement dégonflées, mettant au jour une . Canary Wharf est la première opération à s'effondrer dans les Docklands (friche industrielle de l'Est de Londres, livrée à l'urbanisation), alors créditée de , mais très temporairement, puisqu'une longue série de crises bien plus graves surviendra. Pour laquelle l'union de 12 banques impliquées dans le projet, aidées par le gouvernement du Royaume uni, subviendront à l'essentiel du coût de désenclavement de cette grande crise.
En France, où dans les années 1900, 350 à 500 milliards de francs ont été injectés dans l'immobilier avec les encouragements de la bourse, ce sont le Comptoir des Entrepreneurs et le Crédit lyonnais qui évitent de peu l'effondrement, grâce à l'effacement de milliards d'euros de dettes par l'État et les contribuables.
L’Allemagne découvre en avril 1994 que la Deutsche Bank, jusqu'alors décrite par le journal Wirtschaftswoche comme le “tabernacle de l’économie allemande”, et la “substance de la vertu germanique” a en réalité subi de graves pertes à la suite de la faillite du leader du marché immobilier allemand Jurgen Schneider, qui a perdu les milliards que de grandes banques lui avaient inconsidérément avancés, et ce presque sans conditions, dans l'espoir de retours issus de la spéculation immobilière. Dans le même temps, les caisses d’épargne américaines sont également piégées par des investissements spéculatifs toxiques dans le domaine de l'immobilier. Il faudra près de 180 milliards de dollars offerts par l’État pour les sauver.
Au Japon, apparemment en pleine prospérité, alors qu'au début des années 1990, le mètre carré de terrain vendu pour la construction de bureaux dépassait dans les 23 arrondissements de Tokyo (soit un triplement des prix en cinq ans et 14 fois le prix moyen parisien et un total tel que le Japon aurait théoriquement pu acheter le territoire des États-Unis en vendant celui de Tokyo, ou celui du Canada avec le prix des terrains du palais Impérial, toute la finance est ébranlée par l'effondrement du marché spéculatif largement occupé par la Bourse et la grande finance, dont on découvre qu'elle a gagé l'équivalent de 9000 milliards de francs1 franc valant environ 25 yens pour la période 1986-1992 et 20 yens pour les années 1993-1994. de prêts hypothéqués par des terrains, dont 6500 milliards impliqués dans des secteurs de l'immobilier et de la construction “à risque”, avec des créances douteuses évaluées à environ de francs et avec 150 milliards de francs de créances irrécouvrables. L'indice Nikkei perd d'un coup la moitié de sa valeur avant que n'éclatent plusieurs scandales financiers et diverses faillites dans l'immobilier, la valeur du foncier ne commence à baisser (après 17 ans de hausse régulière). Le “problème foncier” (dit ) n'est toujours pas clairement réglé au Japon.
Nouvelles formes de spéculation Les relations Nord-Sud sont étalement accompagnées de nouvelles pressions foncières parfois spéculatives ; ainsi le colonialisme a-t-il importé dans les pays qu'il a colonisé de nouvelles pressions foncières ; plus récemment de nouvelles formes d'achat massif de terres se sont développés entre certains pays (Chine en Afrique notamment) d'ailleurs parfois considérées comme une forme de néocolonialisme ; Les cultures de rentes délocalisées (par exemple productrices de produits d'exportation tels que huile de palmiers à huile, cacao et café produit par les cultures de cacaoyers et de caféiers, ou encore colza transgénique ou soja transgénique (en Amérique du Sud où ces cultures sont acceptées alors qu'elles sont plutôt rejetées par les populations et sociétés européennes…) se sont fortement développées au , contribuant notamment à la déforestationScouvart M & Lambin ÉF (2006) Approche systémique des causes de la déforestation en Amazonie brésilienne: syndromes, synergies et rétroactions. L’Espace géographique, (3), 241-254. et à d'autres formes de dégradation des sols, de l'eau et de l'environnement ainsi parfois qu'aux déplacements plus ou moins forcés de populations autochtones ; depuis le début du de nouvelles pressions sont exercées par les promoteurs des cultures dites énergétiques (destinées à produire des agrocarburants) St-Amour, S. (2007). Plus inquiétante que la spéculation foncière : la conversion du maïs à l’éthanol. Courrier Laval, Ville de Laval, 29.
Enjeux Des enjeux de justice sociale et de développement soutenable sont liés à la manière dont la spéculation est ou non encadrée et plus ou moins transparente.
Un pan important de la finance et de l'urbanismeNahrath S (2005) Le rôle de la propriété foncière dans la genèse et la mise en œuvre de la politique d’aménagement du territoire : quels enseignements pour la durabilité des aménagements urbains?. Da Cunha et al, 299-328 (extraits avec Google books). est lié à la spéculation, foncière et immobilière notammentPeyrelevade J (1975), L'économie de spéculation, Paris, Seuil, 305 p.. Selon les points de vue la spéculation foncière peut être considérée comme une source de revenus spéculatifs parmi d'autres, ou au contraire devoir être maitrisée pour limiter le risque de crise financière et l'importance de leurs séquelles, les augmentations artificielles de coûts du foncier agricole, sylvicole, minier ou urbain et immobilier (et des loyers), ce qui se fait par exemple par la législation (fiscale notamment) ou par la création de réserves foncières (d'intérêt général et notamment au profit du logement social) par et pour les collectivités localesVanier N (2008) Le pouvoir des territoires, essai sur l’interterritorialité, Anthropos (collection Anthropos Géographie) ou l'État ou des groupements visant à limiter l’étalement urbain et/ou protéger des milieux naturelsCode de l’urbanisme, Article L122-1., avec expropriation si nécessaire, dans le cadre d'une politique foncièreComby j, Renard V (1996) Les politiques foncières, Presses universitaires de France, ..