La loi du pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR ou loi Duflot II, est une loi française relative au logement.

Traduction législative de la proposition 22 du programme présidentiel de François Hollande et portée au Parlement par Cécile Duflot, la loi vise notamment à instaurer un encadrement des loyers et une garantie universelle des loyers, elle modifie de nombreuses dispositions législatives sur la vente et la location de logements, l'attribution des logements sociaux, les normes de construction, change des principes importants en urbanisme, en particulier la suppression du coefficient d'occupation des sols, le dessaisissement des communes au profit des intercommunalités en matière de conception et d'application du plan local d'urbanisme (PLU) qui devient un plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI).

La loi, qui compte 177 articles et s'étend sur 150 pages de textes législatifs et réglementaires, fait l'objet de vives critiques de la part des professionnels du logement et d'économistes libéraux qui l'accusent d'avoir freiné la construction et de décourager les investisseurs. Estimant que la loi coûte au pays entre de croissance économique, le premier ministre Manuel Valls décide le de réformer la partie de la loi qu'il estime gêner le plus la construction et la croissance« Immobilier : Valls déloge la loi Duflot », Libération, 29 août 2014.Antoine Izambard, « Comment Hollande et Valls veulent débloquer les freins de la croissance française », L'Expansion du 25 juin 2014..

Genèse du texte

Objectifs du gouvernement

Cette loi s'inscrit dans un programme gouvernemental plus large en matière de construction (objectif de logements neufs par an), un projet de plan de lutte contre la pauvreté et contre l’exclusion sociale et un projet de transition écologique. Selon le gouvernement, la loi a été conçue pour répondre à une crise du logement caractérisée par une forte augmentation des prix et une pénurie de logements, notamment dans les zones urbaines où l’offre ne suffisait pas à la demande.

Pour Cécile Duflot, le but est : Dans le cadre de la logique de régulation, il est question d', de , de , de , d' et de « Alur, entrée en vigueur des principales mesures en urbanisme et planification », (PDF- ). ; Dans le cadre de la logique de protection, il est question : de garantir les loyers, de lutter contre l'habitat indigne, de politique d'hébergement orientée vers le relogement, de prévenir la dégradation des copropriétés ; Dans le cadre de la dynamique d'innovation, il est question de et d'.

La loi vise à produire des villes et logements plus soutenables ; moins énergivores et construits en répondant aux besoins, en limitant l'étalement urbainArt. 139. par la densification urbaine des quartiers pavillonnaires, et en stoppant l'artificialisation des derniers milieux naturels et agricoles périurbains y compris par les implantations commerciales et leurs parkings très consommateurs d'espace.

Réserves des économistes du Conseil d'analyse économique

Dans la note numéro dix du Conseil d'analyse économique (CAE), publiée en , les auteurs, Étienne Wasmer et Alain Trannoy, critiquent deux points de la loi Alur : l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers.

Concernant le premier point, ils estiment que l'évaluation de loyer de référence sera très difficile et estiment qu'

Concernant le second point, au lieu de ce mécanisme et de la garantie universelle des loyers (GUL), ils proposent l'institution de commissions paritaires locales chargées de ces contentieux à la manière de ce qui se fait au QuébecMyriam Chauvot, « L'encadrement des loyers dénoncé par une étude commandée par Matignon », Les Échos du 24 octobre 2013..

Bien que le CAE soit chargé de conseiller le premier ministre, si l'on en croit Le Journal du dimanche, le cabinet du ministre aurait estimé que ces deux économistes étaient des "ultra-libéraux" et que leur note était Vivien Vergnaud (et G.V.), « Loi Duflot : la note qui embarrasse Matignon », Le JDD du 24 octobre 2013..

Parcours législatif vignette|Les deux tomes du rapport de Daniel Goldberg et Audrey Linkenheld pour la commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale, en ..

Le projet de loi est présenté le en première lecture à l'Assemblée nationale.. Le projet de loi est adopté en première lecture à l'Assemblée le . Adopté par le Sénat en , après quelques retouches dont le prolongement de la trêve hivernale jusqu'au . Adopté par l'Assemblée en seconde lecture le .. Adopté en seconde lecture par le Sénat le . Le Sénat modifie la garantie universelle des loyers (GUL) financée non plus par une taxe mais par des fonds publics (version du sur archive.today).. Vote définitif à l'Assemblée le .. Le , l'essentiel de la loi Alur est jugé conforme à la constitution par le Conseil constitutionnel. Quatre points ont été retoqués, dans le cas où des personnes à charge vivent avec des personnes à faibles ressources, ce sont les ressources de l'ensemble qui doivent être prises en compte, et non celles du seul locataire ; les mesures dérogatoires à l'encadrement des loyers. sont assouplies ; la cession des parts sociales d'une société civile immobilière, la possibilité pour l'assemblée générale des copropriétaires de permettre des locations de courtes durée à une clientèle de passage.. En complément des dispositions historiques de la loi ALUR, une loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a été adoptée le afin de rendre les démarches plus efficaces, réduire les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme et faciliter la construction de logements, tout en garantissant la prise en compte des enjeux environnementaux et territoriaux. Cette loi s’inscrit dans la continuité des objectifs de la loi ALUR en matière d’accélération de la production de logements et de meilleure régulation des documents d’urbanisme.

Les grands traits de la loi Alur

Mesures concernant les locations

Encadrement des loyers

Le parti pris de la loi est d'estimer que malgré la loi du sur les rapports locatifs et malgré la « loi DALO », dans certaines villes ou quartiers, les loyers sont , la raison en serait . Le Gouvernement cherche par cette loi à .

La création d'observatoires locaux des loyers (association ou groupement d'intérêt public, agréés par le ministre chargé du logement, dans des conditions fixées par décret, dont la nature des données collectées et leurs conditions de transmission et d'utilisation seront fixées par décret en Conseil d'État) a pour objectif affiché de « rendre les loyers plus transparents. » Ces observatoires Art. 6, avec Légifrance. Ces observatoires seront obligatoires dans les zones de tensionComprendre les zones tendues : Un guide complet sur lesformationsdelouis.com.

La loi désigne certaines zones comme « tendues » (28 agglomérations de plus de habitants), dans lesquelles elle souhaite imposer un encadrement des prix des loyers (application de la taxe sur les logements vacants). Un arrêté préfectoral annuel y fixera (par catégorie de logement et par quartier), trois indicateurs de loyers : un loyer médian de référence ; un loyer médian de référence majoré de 20 %, au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller ; un loyer médian de référence minoré ; loyer plancher (inférieur de 30 % au loyer médian) en deçà duquel le propriétaire pourra demander une hausse.

Un « complément de loyer exceptionnel » pourra être ajouté au loyer de base pour des logements jugés particulièrement « bien situés » ou plus confortables, mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation (CDC).

À titre historique, entre 1622 et 1649, sept arrêtés ont été pris pour imposer la réduction des loyers à Paris. L'économiste Henri Baudrillart note : « Les propriétaires n'en tinrent nul compte, et l'on assiste alors à une de ces luttes instructives entre la loi naturelle qui régit les intérêts selon les fluctuations de l'offre et de la demande, et la loi positive qui prétend la faire céder à des considérations d'humanité ou de politique »Henri Baudrillart, Histoire du luxe privé et public, depuis l'Antiquité jusqu'à nos jours, Tome IV, Librairie Hachette et Cie, 1881, . Lire en ligne..

Après l'annulation de la mesure par la Justice fin 2017, il est constaté dans les mois suivants une fois hausse des loyers à la relocation à Paris, le taux de loyers conformes chutant de 40 % à 13 %. L'encadrement des loyers est de nouveau permis pour les zones tendues, à titre expérimental pour les 5 prochains ans, par la loi Élan de 2018.

De nouvelles règles locatives

Cette loi vise à diminuer les tensions entre locataire et bailleur, à protéger l'acquéreur d'un logement, dans le cadre du choc de simplification qui fait passer le dossier de vente de 120 pages à 20 pages de documents.

Les frais d’agence sont désormais à la charge exclusive du propriétaire, mais pas ceux pour la rédaction du bail locatif, l’état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier de location, comprenant le diagnostic plomb (CREP), le diagnostic amiante, le diagnostic de performance énergétique (DPE), l'état des risques naturels et technologiques (ERNT), et le diagnostic électrique, dont le coût reste partagé entre le propriétaire et le locataire.

Concernant les charges locatives, le loueur doit tenir les pièces justificatives des charges à la disposition du locataire pendant 6 mois (au moins).

Concernant les justificatifs exigibles d’un locataire, Si le propriétaire veut faire des travaux en cours de bail, le locataire doit laisser ces travaux se faire mais une réduction de loyer proportionnelle doit être appliquée si ces travaux durent plus de 21 jours.

Le délai de prescription passe à 3 ans pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location ; mais le délai de réévaluations annuelles de loyer passe à un anService-public.fr (2014) Accès au logement et urbanisme rénové ; loi Alur : ce qui change maintenant ; publié le 26 mars 2014, par la Direction de l'information légale et administrative (service du Premier ministre)..

Pour les locations meublées, le droit s'aligne sur celui de la location non-meublée, en définissant les obligations des bailleurs et des locataires, et la compétence de la commission départementale de conciliation sur les litiges relatifs aux meublés.

Les « ventes à la découpe » seront mieux encadrées (avec notamment une protection des locataires âgés). La location de meublés de tourisme sera aussi mieux encadrée.

En cas de dissolution du pacte civil de solidarité le locataire peut demander à conserver le logement à un juge qui apprécie la situation et accorde ou non ce droit, en présence du bailleurArt. 4, avec Légifrance..

Pour tous les contrats de location signés à partir du Quand le locataire veut prendre congé de son propriétaire, il bénéficie du préavis réduit à un mois s’il obtient un logement social, s’il est bénéficiaire de l’Allocation aux adultes handicapés (AAH) ou pour des raisons de santé ; Quand c'est le bailleur qui veut donner congé à son locataire (en cas de vente ou de reprise), il doit tenir compte de conditions d'âge et de revenus des locataires protégés, lesquelles ont été « assouplies ». De même un bailleur achetant un logement occupé ne peut plus lui donner congé immédiatement pour revendre ou prendre le bien. Le délai de restitution au locataire du dépôt de garantie passe à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et les intérêts dus en cas de retard sont de 10 % du loyer - hors charge - par mois de retard. En cas de colocation, un contrat type est créé, et les règles de solidarité des colocataires et de leurs cautions changent : au départ d’un colocataire, lui et sa caution, ne peuvent pas être solidaires des loyers plus de six mois après la délivrance du congé en bonne et due forme.