En France, l'habitat participatif (appelé aussi habitat groupé) s'est développé au . C'est une démarche citoyenne où des personnes se regroupent pour concevoir ensemble leur logement et des espaces mutualisés.
En 2014 la loi ALUR a modifié le Code de la construction et de l'habitation pour permettre tout en l'encadrant la création de société d'habitat participatifTitre préliminaire : Les sociétés d'habitat participatif, de coopérative d'habitants et de société d’autopromotion (promotion immobilière autogérée par les habitants).
Définitions et pluralité de vocables La loi ALUR définit l'habitat participatif comme Légifrance, article 47 de la Loi ALUR ; Chapitre VI : Créer de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif. Ce chapitre de la loi s'inscrit dans une volonté plus large de . Selon l'étude d'impact de la loi ALUR, cette désigne tout , avec selon les cas des valeurs essentielles de non-spéculation, de solidarité, de mixité sociale, d'habitat sain et écologique. Les logements participatifs sont intéressants également car ils permettent aux personnes âgées de vivre dans un espace familial, ouvert et vivant. Un détail qui compte à cet effet : la présence de salles communes. La mutualisation d’espaces, de services et de ressources permettant de réduire les coûts et d'autres formes d'être ensemble. Il s'agit aussi d'une réappropriation de la conception et gestion du lieu et des conditions de vie. Le lien social et la responsabilité sont mis en avant dans une fabrication plus participative et moins consommatrice de la ville. Selon l'étude d'impact, l’autopromotion de logements et les coopératives d’habitants sont encore très émergentes en France, mais reçoivent un soutien croissant des collectivités locales et des organismes de logement social..
En France d'autres termes sont couramment employés : habitat participatif (ex : dans la loi ALUR en France) ; habitat groupé ; habitat coopératif ; habitat en autopromotion (ex : dans la loi ALUR en France) ; une combinaison de termes - par exemple « écohabitat groupé participatif ».
Le terme « cohabitat » correspond au terme anglais de .
Développement en France Des expériences d'habitat collectif autogéré et/ou autoconstruit ont sans doute existé de tout temps. On doit citer les Castors (mouvement coopératif) après la Libération. Les militants de la copropriété coopérative, qui ont obtenu l'adoption de l'article 14 alinéa 2 de la loi du , doivent aussi être évoqués. Cette solution de la gestion de forme coopérative en copropriété, existant donc depuis 1965, est importante, d'autant que cette possibilité légale est aujourd'hui utilisée par des groupes se réclamant de l'habitat participatif. Néanmoins, l'habitat collectif autogéré est surtout une notion qui a connu un succès important avec le mouvement hippie et après notammentBonnin Philippe (dir). Habitats autogérés M.H.G.A. Paris : éditions Alternatives : Syros, 1983, durant les années 1970, mais les dispositions légales permettant la création ou l'existence de coopératives d'habitants ont été abrogées. Des expérimentations ont néanmoins continué à naître en France, dont avec l’association Habicoop qui promeut et accompagne les coopératives d'habitants (en coopératives locatives d’habitation et en coopératives d’habitants par capitalisation). En 2013, Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement dépose à l'Assemblée nationale un avant-projet de loi (projet ) dit ALUR pour notamment encadrer les « logements participatifs »Libération 10/09/2013 La loi sur le logement présentée par Cécile Duflot veut donner un statut légal aux logements dits « participatif s».. Ce texte (dit loi ALUR) est discuté, amendé puis voté en 2014 ; il contient un chapitre VI (intitulé ).
Pour leur très grande majorité, les groupes d'habitat participatif dont les immeubles sont déjà construits fonctionnent sur la base de formes juridiques ne relevant pas de la loi ALUR (copropriété, sociétés civiles immobilières d'attribution, sociétés civiles coopératives de construction, sociétés commerciales)Raphaël Léonetti, Juliette Marion, "L'habitat participatif : entre avancées juridiques et difficultés pratiques", Administrer, , décembre 2017, pp. 16 à 19. Cette observation vaut même pour des groupes emblématiques mis en avant par les militants de l'habitat participatif (MasCobado à Montpellier, Habitat différent à Angers). Cela tient à la qualité rédactionnelle très contestée de cette loi ALUR, résultant d'une préparation sans maîtrise des textes antérieurs ni véritable consultation des universitaires ou des professionnels du droit et de l'immobilierJean-Louis Bergel, "Les formes modernes de la copropriété", Informations Rapides de la Copropriété, , mars 2017, pp. 13 à 17.
Habitat participatif dans la loi ALUR La loi ALUR : a modifié le code de la construction et de l'habitationcode de la construction et de l'habitation (avec Légigrance en précisant que les sociétés d'habitat participatif peuvent se constituer sous deux formes : la coopérative d'habitants la société d'attribution et d'autopromotion (définie aux chapitres et II du même titre de la loi AGUR)Art. L. 200-2 du code de la construction et de l'habitation et désormais régies par le chapitre II du Code de la construction et de l'habitation Chapitre II : Les sociétés d'attribution et d'autopromotion. S'il y a création d'une coopérative d'habitants ou d'une société d'attribution et d'autopromotion, les éventuelles personnes morales qui y adhèrent ne doivent pas détenir plus de 30 % du capital social ou des droits de voteArt. L. 200-3 du code de la construction et de l'habitation] .
permet à un organisme HLM ou certaines sociétés d'économie mixtesi mentionnée à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation ou à certains organismes agréésmentionné à l'article L. 365-2 ou L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation de dérogatoirement (par rapport aux articles L. 201-2 et L. 202-2 du code de la construction et de l'habitation) avoir un droit de jouissance sur un ou plusieurs logements ; ce nombre est fixé à proportion de sa participation dans le capital de la sociétéArt. L. 200-4 du code de la construction et de l'habitation.
permet aux associés de ces sociétés (si elles sont constituées sous la forme de société civile) de ne répondre des dettes sociales à l'égard des tiers qu'à concurrence de leurs apportsArt. L. 200-5 par dérogation à l'article 1857 du code civil.
Enfin, la décision régulièrement prise par toute société, quelle qu'en soit la forme, de modifier ses statuts pour les adapter au présent titre n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelleArt. L. 200-6 du code de la construction et de l'habitation.
Société d'habitat participatif Elle a un objet limité à des (Art. L. 200-7. du Code de la construction et de l'habitation). Elle peut développer des activités et offrir des services à ses associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés, selon des conditions fixées par décret en Conseil d'État (opérations faisant l'objet d'une comptabilité séparéeArt. L. 200-8. du code de la construction et de l'habitation. Elle doit préalablement au commencement de tous travaux de construction d'un immeuble, via son assemblée générale en et justifier d' (la nature et les modalités de cette garantie seront définies par décret en Conseil d'État (Art. L. 200-9 du code de la construction et de l'habitation) Elle doit adopter une charte (via son assemblée générale des associés) fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble, dont des lieux de vie collective cités au 4° de l'article L. 201-2 et au 3° de l'article L. 202-2« Art. L. 200-10 du code de la construction et de l'habitation. Cette charte annexée au contrat de bail sera signée par tout locataires n'ayant pas la qualité d'associé avant son . Chaque futur locataire à qui est proposé l'attribution d'un logement locatif social relevant d'une société d'habitat participatif doit recevoir la copie des statuts de la société et tout document que celle-ci a souhaité annexer à ces statuts, portant sur la participation des futurs habitants et sociétaires à la vie de la société d'habitat participatif. Art. L. 200-11 rem : un décret en Conseil d'État définira les modalités d'application du titre de la loi concerné.
Société coopérative d'habitants Elle est créée par des particuliers qui ont décidé de se regrouper pour gérer (ces logements peuvent avoir été créés par une société d'autopromotion). C'est un modèle coopératif et collaboratif devenu assez courant en Norvège (avec 15 % du parc immobilier en Norvège soit et 40 % des logements à Oslo), en Suisse (, soit 5 % du parc immobilier) ou encore au Québec. Juridiquement, c'est une « Art. L. 201-1 . Elle a pour objetArt. L. 201-2 de . Pour cela elle peut : Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ; Construire ou acquérir des immeubles à usage principal d'habitation destinés à leurs associés ; Attribuer la jouissance de ces logements à leurs associés personnes physiques au moyen du contrat coopératifvoir article L. 201-8 ; Gérer, entretenir et améliorer leurs immeubles ; Entretenir et animer des lieux de vie collective ; Offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés. « Un décret en Conseil d'État proposera des dérogations à l'obligation d'établir sa résidence principale dans l'immeuble de la société coopérative régie par l'article L. 201-1.
Elle peut (via ses statuts et à certaines conditionset à des conditions qui seront fixées par décret en Conseil d'État ; cf Art. L. 201-3.) ouvrir des servicestels que définis au 6° de l'article L. 201-2. à des tiers non associés (avec alors une comptabilité séparée et un chiffre d'affaires n'excédant pas un pourcentage du capital social ou du chiffre d'affaires de la société (qui sera précisé par décret en Conseil d'État).
Elle peut interdire via ses statuts que ses parts sociales soient cédées ou remboursées avant l'attribution en jouissance des logements (sauf dérogation qui seront prévues par décret (Art. L. 201-4)Art. L. 201-4. Cet article permet à la société de stabiliser ses ressources financières durant le temps de la construction ou appropriation de l'immeubleExposé des motifs (sur habicoop.fr.
Elle doit en cas de cession des parts sociales des sociétés coopératives, leur fixer un prix ne dépassant pas le montant nominal de ces parts sociales Art. L. 201-5.-I (sous peine de nullité de la vente) ; . En cas de retrait, Le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration dont le plafond est prévu dans les statuts (plafond n'excédant pas l'évolution de l'indice de référence des loyers, et montant n’excédant pas le prix maximal de cession des parts sociales défini par la loi ALUR. L'exclusion d'un associé, par l'assemblée générale exige et . Un associé démissionnaire, exclu ou cédant ses parts sociales ne supporte pas la quote-part des pertes afférentes aux amortissements de l'ensemble immobilier. et . Elle fait des (un décret en Conseil d'État en précisera les conditions)« Art. L. 201-6. Elle fait participer chaque associé aux charges de services collectifs et d'équipement commun selon un règlement adopté en assemblée générale des associés avant toute entrée dans les lieux, et selon des modalités de répartition de ces charges prévues entre les associés (règlement annexé au contrat coopératif)Art. L. 201-7 et article L. 201-8.