La loi sur la propriété temporaire et la propriété partagée (en catalan ) est une loi adoptée par le Parlement de Catalogne, promulguée le . Elle crée deux nouvelles formes de détention intermédiaire de la propriété, la propriété temporaire et la propriété partagée, dans le but de favoriser l'accès au logement et de réduire le surendettement des ménages.
La loi est adoptée par le Parlement de Catalogne le à une large majorité de 100 voix « pour » de CiU, d'ERC, du PSC, d'ICV-EUiA, de la CUP et de la députée non inscrite Marina Geli, et 25 abstentions du PPC et de C's. Elle insère deux nouveaux chapitres au livre cinquième du Code civil de Catalogne, qui créent deux nouveaux régimes de propriété : la propriété temporaire, qui permet d'acheter un bien pour une période limitée, et la propriété partagée, qui permet d'acheter une fraction d'un bien. Ceux-ci doivent favoriser l'accès au logement en créant une voie intermédiaire entre la propriété et la location, et de réduire le surendettement en permettant un accès à la propriété moins onéreux pour les ménages. La propriété temporaire est contestée par le gouvernement espagnol et suspendue par le Tribunal constitutionnel entre mai et .
Contexte Crise immobilière Le développement du crédit hypothécaire a accompagné la forte croissance du marché immobilier en Espagne dans les années 2000. L'éclatement de la bulle immobilière espagnole en 2008 débouche sur . De nombreuses personnes sont dans l'incapacité de rembourser leur emprunt et . En Catalogne, ménages sont expulsés de leur logement en 2012 « Catalunya és la comunitat que registra més desnonaments », El Periódico, 22 mars 2013..
La crise immobilière a conduit à une augmentation du nombre de locataires, mais la location est une solution conjoncturelle qui n'est pas une alternative satisfaisante. Elle n'est pas plus économique pour les ménages : en Catalogne, le prix moyen d'un loyer est seulement inférieur de 20 euros à une mensualité de prêt hypothécaire. En Espagne, les trois quarts des locataires se disent insatisfaits de leur situation et souhaiteraient être propriétaires « "Si no puede vender la totalidad de su piso, venda solo un 20%" », La Vanguardia, 10 décembre 2014..
En , le conseiller au territoire et à la durabilité, , annonce que le gouvernement prépare un nouveau Plan pour le droit au logement, pour faciliter l'accès au logement. D'une part, il soutient les projets de réforme de la , pour donner une deuxième chance aux personnes qui perdent leur logement à la suite d'un défaut de crédit, notamment en permettant la dation en paiement. D'autre part, il souhaite explorer les formes alternatives d'accès à la propriété, parmi lesquelles la propriété temporaire et la propriété partagée « El nuevo Plan de Vivienda del Govern abogará por la dación en pago y las tenencias intermedias », La Vanguardia, 21 septembre 2012..
Le nouveau gouvernement, formé après les élections du 25 novembre 2012, continue à être confronté aux conséquences de la crise. En , le nouveau conseiller au territoire et à la durabilité, Santi Vila, présente le projet de Plan pour le droit au logement. Il annonce une réforme du Code civil de Catalogne pour y introduire les formes de propriété intermédiaire, c'est-à-dire la propriété temporaire et la propriété partagée, pour favoriser l'accès au logement « El Govern fomentará la propiedad compartida y temporal de los pisos contra los desahucios », 20 minutos, 19 février 2013.. Le Plan pour le droit au logement 2013-2016 est adopté en . Il prévoit que le Parlement adopte une loi pour incorporer la propriété temporaire et la propriété partagée au Code civil « El Govern ha aprovat i publicat el Pla per al dret a l'habitatge 2013-2016 », Col·legi d'Aparelladors de Barcelona, 29 mai 2014..
Étude sur la propriété temporaire et la propriété partagée La propriété temporaire et la propriété partagée ont fait l'objet d'une étude de la chaire du logement de l'université Rovira i Virgili (URV) de Tarragone. L'équipe de recherche, sous la direction du professeur de droit civil Sergi Nasarre, a étudié pendant quatre ans les formes de détention intermédiaires, qui sont la propriété temporaire et la propriété partagée. L'étude conclut que ces modalités unissent les avantages de la location et de la propriété pour des personnes aux revenus moyens. Elles constituent une solution alternative à la propriété, dans un pays où le logement locatif n'en est pas une « Catalunya donarà cobertura legal a noves formes d'accés a l'habitatge », La Vanguardia, 4 septembre 2014..
La propriété temporaire consiste pour un acquéreur à acheter un bien pour une durée déterminée. À l'issue de ce délai, le bien revient au vendeur initial. Elle répond au besoin de personnes qui ne souhaitent pas acquérir définitivement un logement, mais qui ont besoin de stabilité pendant une certaine durée, afin de se prémunir contre des hausses de loyer. Il s'agit d'une forme de détention antispéculative : elle est intéressante seulement pour une personne qui souhaite réellement occuper le logement. Elle n'est pas intéressante pour les spéculateurs car la valeur du bien diminue à mesure que le temps passe.
La propriété partagée consiste pour un acquéreur à acheter un logement de manière progressive. Il achète une fraction du logement, et paie un loyer au vendeur pour la partie restante. Le risque d'impayé de loyer est réduit, d'une part car le loyer est plus faible que dans une location, d'autre part car l'acquéreur est considéré comme propriétaire dès le début : il possède tous les droits du propriétaire, participe aux décisions de la copropriété, et ses héritiers reçoivent la part du logement qu'il a payée. Le vendeur peut seulement s'opposer à une détérioration grave du bien. La propriété partagée peut faciliter la vente : une personne qui a des difficultés à vendre son bien peut en vendre seulement une partie, plutôt que de le vendre au rabais.
Les deux modes de détention visent à éviter le surendettement, dont souffrent de nombreux ménages catalans au cours de la . Les acquéreurs disposeront des mêmes droits que tout propriétaire, mais paieront un prix plus faible, car fractionné en fonction du temps ou du pourcentage de propriété qu'ils détiennent. La détention intermédiaire peut être utilisée pour des échanges entre particuliers, ou avec des administrations publiques ou des établissements financiers. Les administrations publiques pourraient vendre des logements publics sous le régime de la propriété temporaire ou partagée, ce qui serait aussi une manière d'accorder des aides au logement, en subventionnant le dispositif.
Les deux modes de détention intermédiaire peuvent faire l'objet d'un crédit hypothécaire. Les freins attendus proviennent de la difficulté pour l'acquéreur à obtenir un crédit, car la garantie hypothécaire pour la banque serait faible en cas d'impayé. De plus, ils se heurtent à la difficulté de faire changer les mentalités vis-à-vis de la propriété « Sigui propietari sense comprar ni llogar », El País, 18 avril 2015.. En effet, la détention intermédiaire impose un changement important de conception de la propriété. L'idée dominante en Espagne, héritée de l'époque napoléonienne, est celle du droit de propriété absolu et éternel. Dans d'autres pays, où cette conception est moins prégnante, comme les Pays-Bas et le Royaume-Uni, il existe des formes alternatives de détention. Elles concernent par exemple 170 000 familles au Royaume-Uni, avec pour résultat moins d'impayés que parmi les autres propriétaires.
La proposition de l'équipe de recherche de l'URV de Tarragone n'a pas été retenue au niveau de l'État espagnol.
Adoption L'initiative de la loi sur la propriété temporaire et la propriété partagée a été lancée par le secrétaire au logement, , rattaché au département du territoire et de la durabilité. L'avant-projet a été rédigé par la section des droits réels de la Commission de codification de Catalogne. La plénière de la Commission de codification, l'Observatoire du droit privé, et des experts sociaux et juridiques ont participé à ses travaux. Les travaux préparatoires ont été conclus en Carles Enric Florensa i Tomàs, « La incorporació de la propietat compartida al Codi civil de Catalunya », Universitat de Girona..
Le projet de loi est adopté par le gouvernement en . Il vise à faciliter l'accès au logement en créant des formes intermédiaires entre la location et la propriété, et ainsi éviter les situations de surendettement révélées par la « Cataluña incorpora la propiedad temporal y la propiedad compartida de vivienda », El Economista, 10 juin 2014.. Il incorpore au Code civil de Catalogne la propriété temporaire et la propriété partagée, deux formes juridiques qui n'existaient pas en droit catalan. Le projet est porté par le département de la justice, qui est chargé des questions de droit civil, à la demande du département du territoire et de la durabilité, qui est chargé des questions de logement « El Govern incorporarà la propietat compartida al Codi Cívil », El Periódico, 16 juin 2014..
Le projet de loi est débattu par le Parlement de Catalogne en . Le conseiller à la justice, , soutient que le texte permettra de « dynamiser le marché, alléger les coûts d'acquisition et faciliter l'accès au logement ». Les amendements de rejet déposés par l'opposition de droite du Parti populaire catalan (PPC) et de Ciutadans (C's) sont rejetés avec 25 voix « pour » de ces deux groupes, 100 voix « contre » de Convergence et Union (CiU), d'Esquerra Republicana de Catalunya (ERC), du PSC (PSC), et d'Iniciativa per Catalunya Verds - Esquerra Unida i Alternativa (ICV-EUiA), et 3 abstentions de la Candidature d'unité populaire (CUP) « El Parlament admite a trámite la reforma del código civil sobre el acceso a la vivienda », Press Digital, 1er octobre 2014. « El Parlament rebutja "de manera definitiva" l'ús del 'fracking' i dóna via lliure a la tramitació del projecte de llei de la propietat compartida i la propietat temporal », Parlement de Catalogne, 1er octobre 2014..
Le projet de loi est ensuite examiné en commission parlementaire. La députée (CiU) en est la rapporteuse « El Parlament incorpora la propietat temporal i compartida al Codi Civil català », Aldia, 23 juillet 2014.. Le professeur de droit civil Sergi Nasarre, qui a dirigé l'étude sur la propriété temporaire et la propriété partagée de l'université Rovira i Virgili (URV) de Tarragone, est auditionné par la commission de la justice en « Sergio Nasarre comparece en el Parlamento de Cataluña para hablar sobre vivienda », URV Activa, 27 mai 2015..
La loi d'incorporation de la propriété temporaire et de la propriété partagée au livre cinq du Code civil de Catalogne est adoptée par le Parlement de Catalogne le à une large majorité de 100 voix « pour » de CiU, d'ERC, du PSC, d'ICV-EUiA, de la CUP et de la députée non inscrite Marina Geli, et 25 abstentions du PPC et de C's « El ple aprova la llei de mesures urgents per a l'habitatge, la d'incorporació de la propietat temporal i compartida al codi civil i la del voluntariat », Parlement de Catalogne, 23 juillet 2015..
Contenu La loi sur la propriété temporaire et la propriété partagée ajoute ces deux mécanismes au livre cinquième du Code civil de Catalogne.
Propriété temporaire La loi crée le chapitre VII sur la propriété temporaire, dans le titre IV du livre cinquième, consacré au droit de propriété.