L'affaire Apollonia est un scandale immobilier révélé en 2009 impliquant des particuliers floués par les pratiques non réglementaires de la société immobilière Apollonia. L'ampleur de cette affaire tient au niveau de l'escroquerie () et à la qualité des personnes escroquées (essentiellement des professions libérales : médecins, chirurgiens, chercheurs, directeur d'établissement hospitalier).
Origine de l'affaire La société Apollonia est fondée en 1997 .. par Moussa-Jean Badache (ancien commercial au sein d'une société de défiscalisation dénommée MONALISA), qui sera plus tard qualifié de concepteur de l'escroquerie présumée., et son épouse Viviane, esthéticienne. Domiciliée à Aix-en-Provence, son activité est la commercialisation de biens immobiliers défiscalisés qu'elle a pratiquée de 1998 à 2009 avec la vente de .
En 2008, la société réalise un chiffre d'affaires de avec un effectif de .
L'activité est basée sur la commercialisation d'investissements locatifs sous le régime fiscal immobilier, alors nouvellement mis en place, du loueur en meublé professionnel (LMP) ; comme dans le cadre de l'investissement locatif, les loyers payés par le locataire permettent sur le papier de rembourser la banque. Les acquéreurs bénéficient au passage d'un avantage fiscal conséquent. puisqu'il s'agit d'un bien à but locatif professionnel : l’État rembourse le montant de la TVA à 19,6 %. Ainsi, un couple emprunteur achetant un bien immobilier de se voit rembourser .
Révélation du scandale Parmi les pratiques litigieuses sont relevées, d'une part, la falsification des revenus des emprunteurs et, d'autre part, une surévaluation de la valeur immobilière des biens et des loyers envisageables de 2,5 à 6 fois leur prix.
En raison des loyers faussement évalués, les investisseurs particuliers se retrouvent dans l'impossibilité de faire face aux échéances des prêts immobiliers lorsque le logement n'est pas occupé par un locataire payant, ou quand les loyers sont, parfois, bloqués par des syndics..
Les patrimoines immobiliers atteignent alors jusqu'à . et certains particuliers dont l'endettement peut atteindre 400 %. de leurs revenus se retrouvent alors poursuivis individuellement par les banques après qu'ils ont cessé de rembourser leurs crédits. Les loyers, lorsqu'ils sont perçus, sont saisis par les établissements bancaires. Dans le cadre de décisions de justice, certains voient leurs biens saisis en garantie du prêt.
Les dirigeants de la société Apollonia sont mis en examen pour escroquerie immobilière présumée à la suite d'une plainte déposée le par les avocats du collectif des victimes. Jean Badache est incarcéré pendant trois mois à la prison des Baumettes. Il sera libéré contre une caution de .
Les premières mises en examen commencent en 2009. Les interrogatoires judiciaires se poursuivent de 2011 à 2012 puis 2014. Ils mettent en lumière les pratiques commerciales de la société de gestion aixoise : la falsification des relevés de comptes et ressources des investisseurs, surestimation des prix des logements afin de faire valider les dossiers auprès des banques et création d'une situation de surendettement par empilement des prêts immobiliers.
De même, les offres de prêts ne sont pas envoyés par les banques à l'emprunteur mais à la société Apollonia directement ce qui permet de masquer aux investisseurs l'étendue de leur endettement.
Les investisseurs, la plupart professionnels du monde la santé (chirurgiens, médecins, directeurs de clinique), se regroupent alors en association, l’association des victimes d’Apollonia, qui compte , pour défendre leurs droits.
Le , trois notaires de Marseille, qui réalisaient 70 % de leur activité avec la société Apollonia, sont mis en examen pour faux en écriture, et complicité d'escroquerie. Ils sont incarcérés pendant deux mois à la prison des Baumettes et libérés sous caution..
Fin 2013, la chambre régionale de discipline du conseil régional des notaires de la cour d'appel d'Aix prononce des sanctions disciplinaires à l'encontre des trois notaires (deux Aixois et un Marseillais), condamnés pour l'un à une simple injonction et les deux autres à des interdictions d'exercer de 10 mois et un an.. La chambre leur a notamment reproché des « manquements à leurs obligations de conseils, de renseignements, de prudence, de probité et d'impartialité ».
À noter que les trois officiers ministériels, qui demeuraient parallèlement toujours mis en examen dans le volet judiciaire de l'affaire pour faux en écritures publiques, bénéficient finalement d'un non-lieu sur cette infraction.
Le rôle des banques « entravé » par l'escroquerie d'Apollonia ? Le devoir de conseil D'après les avocats des parties civiles, dès , le Crédit mutuel, la BNP Paribas et le Crédit agricole et le Crédit immobilier de France Rhône-Alpes-Auvergne auraient été informés des « pratiques préjudiciables » de la société Apollonia en 2006 à la suite de la transmission du rapport de Monsieur Jean-Paul Pattyn mandaté par le tribunal de commerce d'Antibes sur l'endettement à 70 % d'un client d'Apollonia. Or, à l’exception du Crédit mutuel, tous les établissements bancaires auraient continué leur collaboration avec la société de gestion jusqu’en 2009, date des premières mises en examen dans ce dossier..
Dans leur volonté d'incriminer les banques, les avocats des parties civiles soutiennent que le juge a procédé à des interrogatoires judiciaires qui sont relatés par les parties civiles comme laissant penser, par exemple, que des employés du Crédit immobilier de France Rhône-Alpes-Auvergne (Cifraa) accordaient des prêts en se basant uniquement sur le dossier constitué par la société de gestion, et ce sans effectuer le contrôle des équilibres financiers et la qualité des informations remises. En outre, l'établissement ainsi que ses consœurs., l'aurait effectué sans le vérifier, et sans jamais avoir échangé ni rencontré les ménages qui les souscrivaient. Ainsi, le , lors de son interrogatoire, le directeur des engagements du Cifraa, à la question portant sur le devoir de conseil « Comment pouviez-vous exercer ce devoir sans jamais rentrer en contact avec vos clients ? », répond : « Vis-à-vis du client, on ne l'exerçait pas, puisqu'on n'avait pas de contact avec lui. »
Dans l’arrêt du de la chambre d’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, cité par Que choisir, la directrice de l’époque du Cifraa déclare que l’établissement de crédit « finissait par reconnaître que l’organisation mise en place avait pour effet, sinon pour objet, d’être suffisamment approximative pour que ne soit pas décelé le caractère anormal des modalités de fonctionnement imposées par Apollonia. »
Cette interprétation basée sur les PV de l’instruction est contredite par plusieurs jugements au civil dont celui de la cour d’appel de Lyon qui précise de manière définitive qu’« aucun élément n’établit que le Cifraa ait pu, d’une façon quelconque, avoir connaissance du processus ayant consisté à faire souscrire aux emprunteurs d’autres crédits destinés à financer d’autres acquisitions concomitantes et non mentionnés sur la fiche de situation des emprunteurs sur laquelle il s’est fondé pour accorder le prêt litigieux. »
Par ailleurs, le juge d’instruction estime qu’il n’y avait pas lieu de mettre en examen le Crédit immobilier de France, ni aucune des autres banques. Cette décision est confirmée par la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix. , le juge d’instruction a signifié aux parties la fin de son travail d’enquête (article 175) sans que les banques soient mises en examen. Elles ne seront donc pas renvoyées devant le tribunal correctionnel mais demeurent témoins assistés..
En parallèle, une « procédure concernant le recel des actes frauduleux détenus par le Crédit immobilier de France Développement est transmise devant la Cour de cassation. Et quatre cadres parmi les membres les plus importants de l'état-major du Cifraa dont notamment le directeur général, le directeur des relations clientèles, le directeur des engagements et la directrice commerciale voient leur mise en examen confirmée en 2018. Ces cadres bénéficieront finalement d'un non-lieu.
Les établissements bancaires n'ont donc pas été renvoyés devant le tribunal correctionnel et se sont portés partie civile.
Non-respect de la loi Scrivener Les parties civiles ont également mis en cause les banques pour le non-respect de la loi Scrivener. Cette loi, du et du , complétée et renforcée au cours des années suivantes, oblige les établissements bancaires à fournir à l’emprunteur l'ensemble des informations financières de son prêt immobilier sur la forme d'une offre papier en double exemplaire sur lesquelles il pourra appuyer sa réflexion. En outre, elle permet au futur emprunteur de disposer d’un délai légal et incompressible de 10 jours afin d’examiner si l’offre préalable de prêt lui convient et de la comparer à d’éventuelles offres concurrentes. En outre, la loi impose l'envoi par voie postale de l'offre de prêt directement à l'investisseur.
En le directeur des engagements du Cifraa (établissement aujourd'hui disparu et remplacé par Credit immobilier de France Développement ou CIFD en 2015) déclarait lors de son interrogatoire par la juge en 2011 : « On savait, au niveau du comité directeur, que les offres de prêt était adressée à l'apporteur [...]. Nous avons collégialement accepté les risques vu la qualité de l'apporteur Apollonia et la qualité des dossiers apportés par Apollonia. »
Ce volet de l’affaire fait l’objet d’une instruction séparée qui se termine par une ordonnance de non-lieu général le confirmée par un arrêt définitif de la chambre de l'instruction le .
Suites judiciaires En effet, en , les établissements bancaires ont été mis en examen en tant que personnes morales.
Le , la cour d'appel d'Aix-en-Provence annule la procédure pour le CIFD, et celle de sa filiale Cifraa en Rhône-Alpes-Auvergne, celle de la fédération régionale du Crédit mutuel méditerranéen et de sa caisse locale de l'Étang de Berre et plaçant ses établissements sous statuts de témoins assistés et ce malgré la demande de maintien en examen formulée par le Parquet général en . En outre, les dispositifs de contrôle judiciaire avec cautionnements de 55 millions d'euros pour le CIF et de 8 millions d'euros pour le Crédit mutuel sont également annulés. Seule la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI), filiale du Crédit immobilier de France (CIF), voit la confirmation de sa mise en examen, pour escroqueries en bande organisée, le juge estimant que seule la BPI pouvait avoir une connaissance suffisante, au moment des faits, des pratiques frauduleuses d'Apollonia.
En 2016, le dossier incluait de plus de et ont été mises en examen pour les chefs d'accusation suivants : « escroquerie commise en bande organisée », « faux et usage », « publicité de nature à induire en erreur », « tromperie », « infractions au démarchage bancaire ou financier », « exercice illégal de l’activité d’intermédiaire en opération de banque », « abus de confiance », « abus de biens sociaux », « entrave aux fonctions de commissaire aux comptes », « faux et usage de faux en écriture publique authentique par personne chargée d’une mission de service public agissant dans l’exercice de ses fonctions ou de sa mission », « blanchiment d’escroquerie en bande organisée ».
Le , la cour d'appel d'Aix-en-Provence, confirme dans son arrêt l’ordonnance du juge d’instruction qui refusait d’instruire sur certains faits et ce, malgré les demandes répétées de parties civiles concernant des actes des banques.