Bail commercial en droit français

Le bail commercial en droit français est, depuis le , décrit par le décret d'application du répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI)..

Ledit article traite donc de l'ensemble des règles relatives à l'application du statut des baux commerciaux en France. Depuis le ., en matière civile, le recours à un avocat est obligatoire pour toutes les questions relatives aux baux commerciaux (il en est de même pour les contestations attachées à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé).

En droit des baux commerciaux, la relation contractuelle entre le propriétaire d'un bien immobilier, dénommé « Bailleur » et une personne dénommée « Preneur » à bail, qu'il s'agisse d'une personne physique ou d'une personne morale, et quelle que soit la nature du domaine d'activité (artisanale, commerciale ou industrielle), doit le plus souvent s'envisager sous l'angle du statut des baux commerciaux, lequel admet des droits particuliers pour le preneur, lui octroyant le bénéfice de la « propriété commerciale ».

Pour le preneur, il s'agit d'assurer la pérennité de son exploitation en vue de la cession de son fonds de commerce.

Le bailleur, quant à lui, recherche surtout à prendre en compte le rapport (en termes de loyer et de valeur locative), mais aussi le coût de l'indemnité d'éviction qu'il devra verser au preneur, s'il décide de reprendre la propriété commerciale afin de reconstituer sa pleine et entière propriété immobilière.

Incipit Exception faite de l'hypothèse de résiliation, la contrepartie directe du refus de renouvellement (non fondé) est le versement par le propriétaire des murs au preneur d'une indemnité d'éviction avec pour corollaire direct que ledit preneur devra être indemnisé de tous les préjudices en rapport avec la destination, et qui sont la conséquence immédiate et directe du défaut de renouvellement du bail commercial. Le droit au renouvellement du preneur étant d'ordre public : Article L.145-15 code de commerce.

La matière est régie dans son ensemble par les articles à et à du code de commerce, par les dispositions supplétives et-ou impératives des articles et suivants du Code civil, par des textes issus d'un ensemble de codes : civil, monétaire et financier, construction et habitation, environnement, urbanisme, santé publique, expropriation, copropriété, procédure civile, assurances, général des impôts, code pénal, mais aussi par de diverses lois et décrets, hors-codes et certains adages latins ou maximes juridiques : Pacta sunt servanda, Interpretatio cessat in claris, Fraus omnia corrumpit.

Selon l'article du code de commerce, texte fondateur en la matière, le statut présuppose la réunion de quatre conditions cumulatives, et non alternatives, qui sont, l'existence d'un contrat de bail, d'un local, d'une exploitation, et d'une immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) au titre des lieux loués ; qu'il s'agisse du local principal ou du local accessoireIl ne s'agit pas du local secondaire mais de celui qui constitue l'accessoire indispensable à l'exploitation du fonds de commerce.. En d'autres termes, le preneur doit être seul titulaire du bail et propriétaire exclusif d'un fonds qu'il doit exploiter dans les lieux loués ; l'immatriculation étant une condition sine qua non.

La complexité de la matière nécessite la rédaction des clauses principales et substantielles par un juriste, qu'importe la forme : acte authentique (notaire), acte d'avocats (avocat) ou acte sous seing-privé, et ce afin de garantir le principe de la force obligatoire des contrats sous l'égide de la maxime interpretatio cessat in claris.

Puis, la rédaction du bail n'est soumise, ni à une publication dans un Journal d'annonces légales, ni même au Bulletin BODACC. Toutefois, afin de lui conférer une date certaine, le bail commercial peut faire l'objet d'un enregistrement à la recette des impôts ce qui donne lieu à la perception d'un droit fixe de tel que prévu par l'article ,1° du code général des impôts.

Enfin, seule l'analyse de la jurisprudence récente de la Cour de cassation pourra permettre une vision de l'ensemble des questions épineuses en cette matière : Seule l'expérience te fait comprendre tout le poids de ce travail; frontispice du dictionnaire Forcellini; cette image montre un homme apparemment triste qui travaille..

Index rerum ou Terminologie alphabétique Le bail commercial est à distinguer d'autres opérations juridiques, telles que la vente ou cession d'un fonds de commerce, le prêt à usage, le bail emphytéotique, le dépôt, le crédit-bail, la concession immobilière, la convention d'occupation précaire, le bail à construction, la location-gérance, la cession d'un droit au bail mais aussi de concepts juridiques, tels que la détention, la possession, l'usucapionle preneur est un détenteur.

Accessibilité des établissements recevant du public (ERP)

Acte d'avocat L'ordonnance du a intégré l'acte d'avocat dans le cadre de la réforme générale du droit des obligations en insérant un article 1374 dans le Code civil : « L'acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l'avocat de toutes les parties fait foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers ou ayants cause.

La procédure de faux prévue par le code de procédure civile lui est applicable. Cet acte est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. »

Il résulte du alinéa de ce texte que l'exigence formelle ad validitatem du cautionnement n'est pas exigée quand ledit cautionnement est fait par acte d'avocat ; ainsi, le contreseing du bail commercial par l'avocat rédacteur améliore la sécurité de l'acte qui fait alors pleine foi de l'écriture et de la signature des parties.

Acte authentique La conclusion d'un bail commercial sous la forme d'un acte authentique n'est une condition de validité dudit bail que si les parties l'ont érigée en élément constitutif de leur consentement.

À titre d'exemples le notaire, tenu dans le cadre de son devoir de conseil d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige, engage sa responsabilité par un acte imprécis et lacunaire au regard des objectifs des parties ; le notaire doit informer les parties à un contrat de bail commercial de l'obligation du preneur de faire concourir le bailleur aux sous-locations, nonobstant l'autorisation générale figurant dans le contrat... et ce quelle que soit le type de sous-location, y compris saisonnière.

Ademe L'ADEME est l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie. Chaque partie au bail commercialL’obligation ne s’applique que pour les bâtiments (parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site) hébergeant exclusivement ou partiellement des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée égale ou supérieure à 1.000 m². est tenue de transmettre annuellement les éléments relatifs à la consommation d'énergie la concernant (en fonction des stipulations du bail) sur une plateforme numérique dénommée OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) gérée par l'ADEME.

Affectation (Usage)

Airbnb La réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est conforme au droit de l’Union Européenne. Ce principe résultant de l'article 631-7 code de la construction et de l' habitationCe code prévoit également que cette autorisation, délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. s'applique pour la conclusion d'un bail commercial portant sur une telle activité locative et le dispositif doit répondre aux principes de la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue duréeCela constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation..

Agent d'assurances L'agent d'assurances ne bénéficie pas du statut puisque cette activité, qui est par nature civile, ne constitue pas un fonds de commerce.

Agent immobilier L'agent immobilier est tenu à l'égard de ses clients d'une obligation d'information et de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise.

À titre d'exemples

l'agent immobilier qui a délivré au locataire une offre de renouvellement du bail commercial sans déplafonnement, alors que le bailleur avait l'intention du bailleur de refuser le renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, doit réparer le préjudice subi par le mandantCour d'appel d'Aix-en-Provence, 21 novembre 2013 384Ce dernier ayant justifié qu'un local situé à proximité était loué pour un loyer mensuel de 3.780 euros, alors que celui fixé pour son locataire est de . Il s'agit ici d'une perte de chance de percevoir un loyer supérieur..

Annexe environnementale

Artistes Afin de pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, sans être immatriculés au registre du commerce et des sociétés, les artistes doivent remplir trois conditions : Être admis à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes ; Être reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques visées à l'article 98A de l'annexe III du Code général des impôts ; Réaliser ou commercialiser dans les lieux loués des travaux de création.

À titre d'exemples pour bénéficier de cette extension légale, l'artiste n'a pas besoin de procéder à l'enregistrement du local loué dans les fichiers tenus par la maison des artistes.

Bail à paliers Le bail commercial à loyer progressif, aussi connu sous le nom de bail à paliers est un contrat prévoyant l’augmentation du loyer dès la signature.

À titre d'exemple, le loyer pourra être fixé à 800 euros la première année, 850 euros la deuxième année et 900 euros la troisième année ; ce peut être aussi sous la forme d'un pourcentage.

La variation du montant du loyer est convenue en avance, ainsi que la date à laquelle elle se produira, indépendamment des évolutions liées à l’indexation ou à la révision.

Bail dérogatoire ou bail de courte durée Il faut impérativement distinguer le bail dérogatoire, du bail saisonnier et de la convention d'occupation précaire. Le code de commerce permet aux parties de conclure un bail dérogeant aux dispositions statutaires ; toutefois, le statut bénéficiant d'une protection liée à un ordre public impératif, il existe un risque judiciaire de requalification de la convention faussement désignée par les parties, comme étant dérogatoire. Il existe de nombreuses et réelles différences entre ledit bail et un bail statutaire.

À titre d'exemples dans le bail commercial, le preneur peut sans doute donner congé pour la fin de la période triennale mais pas le bailleur (sauf exceptions légales) et ce sont le plus souvent les bailleurs qui contraignent un preneur à conclure un bail dérogatoire plutôt qu’un bail commercial soumis au statut ; le preneur titulaire d’un bail commercial soumis au statut devra respecter un préavis de six mois pour la fin d’une période triennale alors que, pour un bail dérogatoire, il n’y a pas de préavis à respecter, sauf convention contraire.

Le code de commerce enferme donc ce bail, que l'on pourrait qualifier de préalable ou de probatoire, dans des limites et à des conditions très précises, savoir qu'il doit volontairement être conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire pour une durée maximale de trois ans. En conséquence, ce bail de courte durée est un contrat de louage de droit commun régi par les dispositions supplétives du Code civil en ses articles et suivants.