La fondation de Mont-de-Marsan est due au vicomte Pierre de Marsan, entre 1133 et 1141, par partition d'une partie du territoire de Saint-Pierre-du-Mont. Elle s'articule autour du développement successif de trois bourgsPanneaux de présentation de la ville : le Bourg Vieux, quartier primitif apparaissant autour du château Vieux, première forteresse édifiée par le vicomte de Marsan à la confluence de deux rivières, la Douze et le Midou, le Bourg Neuf, extension vers le nord et l'est du Bourg Vieux le long de la rive gauche de la Douze (Bourg Vieux et Bourg Neuf resteront les centres du pouvoir vicomtal, municipal et religieux de la ville) le Bourg de la Grande Fontaine, quartier commercial, se développant au sud du Bourg Vieux et du Midou autour du port fluvial de Mont-de-Marsan.
Mont-de-Marsan garde pendant des siècles sa triple vocation : défensive, jusqu'à la destruction de ses forteresses à partir de la fin les guerres de religion, religieuse, jusqu'à la dispersion des moines et religieuses à la Révolution française, commerciale, jusqu'à l'arrêt du transport fluvial sur la Midouze en 1903.
Son nouveau statut de chef-lieu du département des Landes en 1790 entraîne une modification de sa physionomie au cours du : agrandissement par annexion de quartiers ou communes limitrophes, destruction d'anciens bâtiments militaires médiévaux et religieux pour permettre l'édification des nouveaux bâtiments administratifs.
Les origines A la fin du , le duc Guillaume Sanche entreprend de relever la Gascogne de l'effondrement de ses structures politiques consécutives aux invasions barbares et lance avec l'Église catholique une campagne de fondation de monastères pour mailler le territoire et l'administrer. C'est ainsi qu'est créée en 988 l'abbaye de Saint-Sever, qui est dotée dès sa fondation d'un nombre important de paroisses, avec leurs terres, leurs églises et les habitants qui y vivent.
À la fin de ce même apparaît la vicomté de Marsan, à peu près à la même époque que les vicomtés voisines de Dax et de Tartas. Jusqu'au début du , les vicomtes de Marsan vivent dans leur château de Marsan à Roquefort, siège de leur seigneurie, à la confluence de la Douze et de l'Estampon. En 1133, le jeune vicomte Pierre de Marsan entreprend de fonder un bourg castral sur un éperon situé sur la paroisse de Saint-Pierre-du-Mont, à la confluence de la Douze et du Midou, pour en faire le nouveau siège de sa vicomté. Comme à Roquefort, il mise sur les défenses naturelles qu'offre l'endroit. Mais il juge la situation géographique, à la limite de la Haute Lande, de la Chalosse et de l'Armagnac, plus propice à générer des revenus, en lien notamment avec le flux de marchandises transportées par voie fluviale jusqu'au Golfe de Gascogne, complétés des dépenses des pèlerins de Compostelle traversant le secteur sur la voie limousine et des différents droits seigneuriaux payés par les futurs habitants (droits d'usage des futurs moulins à eau que le site peut accueillir, de franchissement des rivières par les ponts à péage, les redevances perçues sur les marchés qui s'y tiendront, etc.).
L'acte original de la fondation de Mont-de-Marsan n'est pas parvenu jusqu'à nous mais il existe, dans le Livre Rouge de l'évêché d'AireLe « Livre rouge» de l'évêché d'Aire, longtemps considéré comme disparu, retrouvé au début des années 2000 et acheté par le conseil départemental des Landes, regroupe des actes de la première moitié du . Il est conservé aux archives départementales des Landes, sous la cote 1 J 1005. Le récit de la fondation de Mont-de-Marsan est inséré dans la troisième partie de ce livre. Deux récits largement postérieurs existent et se sont inspirés du récit du « Livre rouge ». Le premier est celui de Pierre de Marca, Histoire de Béarn, 2e édition par V. Dubarat.- Pau: Garet, 2 vol., 1894-1912, c. II, pp. 648-649 : ... il communique aussi son dessein, à l'abbé Ramon Sance, le priant de donner permission aux habitants de Saint-Genès de venir habiter dans l'enceinte de sa forteresse, qui estoit dans le territoire du village de S. Pe [...]. Le second est celui de Dom du Buisson, Historiae monasterii Sancti Severi libri X. Auctor D. Petro Daniele Du BUISSON O.S.B. Congreg S. Mauri, éd. A. Lagat et J.-F. Pédegert, 2 vol, Aire-sur-l'Adour, 1876, 1, pp. 209-14. Dom du Buisson écrit également (p. 212) que le vicomte voulut édifier le « castellum » du Mont et qu'il dut demander à l'abbé de Saint-Sever la permission d'y faire venir des habitants des paroisses proches dans la mesure où ce « castrum » se situait sur la paroisse de Saint-Pierre-du-Mont., un texte du début du qui nous éclaire sur les circonstances de cette fondation. Le vicomte Pierre de Marsan a autorité directe sur les habitants de sa seigneurie, y compris ceux des paroisses de Saint-Médard-de-Beausse, Saint-Jean-d'Août et Saint-Martin de Nonères, mais pas sur ceux des domaines placés sous l'autorité de l'abbaye de Saint-Sever. Les paroisses de Saint-Pierre-de-Roca (Saint-Pierre-du-Mont) et de Saint-Genès-des-ValléesSaint-Genès-des-Vallées (Sent Genès deus Vaths en gascon) est le nom d'une ancienne paroisse située jadis sur l'actuelle commune de saint-Pierre, centrée sur une chapelle mérovingienne vouée à Genès d'Arles et édifiée à l'emplacement d'une ancienne villa romaine, à l'actuel lieudit Saint-Louis le long de la route de Haut-Mauco près du château d'eau. L'abbaye de Saint-Sever a par la suite favorisé le développement de l'église de Saint-Pierre-du-Mont, érigé en siège du prieuré. Saint-Genès perd une partie de ses habitants avec la création de Mont-de-Marsan et cesse d'être une paroisse au . sont dans ce cas. Il faut donc que le vicomte obtienne obligatoirement l'accord de l'abbé de Saint-Sever, seigneur de ces domaines et de leurs habitants, pour fonder son castelnau à l'endroit qu'il a choisi.
La situation des deux paroisses sur des hauteurs s'explique par le choix d'établissement des gallo-romains dont elles sont les héritières, afin de bénéficier d'une meilleure protection. Elles sont trop distantes du site portuaire que le vicomte ambitionne de créer et d'un accès malaisé. Plutôt que d'établir son castelnau près des populations, le vicomte doit donc convaincre les paroissiens de Saint-Pierre et de Saint-Genès de quitter leur foyer pour venir peupler la future cité qu'il compte fonder. Le texte indique que c'est exactement ce qu'il fait, en leur présentant les avantages qu'ils pourraient en tirer, notamment la liberté, ce qui pour certains, n'est pas neutre. Mais ces derniers lui opposent le fait que seul leur seigneur, l'abbé de Saint-Sever, est en droit d'en décider. Il est à noter que les habitants n'ont pas tous le même statut : ceux de Saint-Genès sont des serfs, propriété de l'abbé de Saint-Sever, tandis que ceux du castrum de Saint-Pierre (qui se présente sous la forme d'un simple village fortifié au sommet du plateau du Castera, protégé par un fossé et des palissades, aux abords de l'église de Saint-Pierre-du-Mont érigée au ) paient le cens à l'abbé, signe de leur liberté. Ils sont ainsi redevables du paiement à l'abbé de six deniers par an et par foyer, de la dîme, des droits au baptême ou à la justice, des taxes sur les échanges et le commerce, des banalités pour l'utilisation des moulins, fours, pressoirs, etc.
Le vicomte prend à ce moment le parti de ne pas employer la manière forte à l'encontre de l'abbé mais au contraire, la voie diplomatique. Il entame ainsi des démarches qui durent huit années, jusqu'en 1141, et négocie successivement avec pas moins de trois abbés : Robert (1130-1136), Arnaud II de Tresgeit (1137-1140) et Sanche II Raymond (1140-1145), avec qui l'accord est finalement conclu. Cette durée peut s'expliquer par l'hésitation probable des différents abbés, le départ d'une partie de la population d'une de leurs paroisses revenant à les priver d'une partie de leurs revenus et de leur pouvoir.
La conclusion de cet accord ne se fait pas sans contrepartie, et le vicomte octroie à l'abbaye une maison à l'intérieur de la future ville exempte de toute redevance et un prieuré bénédictin, centré sur une église vouée à Marie Madeleine, à l'emplacement de l'actuelle église de la Madeleine. L'abbé obtient en outre de conserver sur les habitants de Saint-Genès allant s'établir dans le nouveau bourg tous les droits (y compris de justice) qu'il a sur eux et le privilège de nommer le curé de la nouvelle paroisse. L'évêque d'Aire, monseigneur Bonhomme, s'oppose à l'accord entre le vicomte et l'abbé, car depuis le milieu du , c'est à lui que revient le privilège de nommer le curé des paroisses nouvellement créées. Or l'accord contrevient à cette règle, puisqu'il dispose que c'est l'abbé qui nomme le curé de la paroisse de Mont-de-Marsan. Le conflit s'envenime et le différend est porté devant l'assemblée des évêques de Gascogne présidée par l'archevêque d'Auch. Ces grands prélats se réunissent à Perquie en 1141 puis en synode à Nogaro. L'affaire se solde par le versement d'une forte indemnité par l'abbé de Saint-Sever à son évêque qui, en échange, abandonne toute prétention sur l'église prieurale de la Madeleine de Mont-de-Marsan.
Le vicomte Pierre de Marsan ne crée pas d'institution municipale (mayretat en gascon) au moment de la fondation de la cité ni dans les années qui suivent. Il donne en revanche à la ville une charte de franchises. Il faut attendre le milieu du et le vicomte Gaston VII de Béarn pour trouver la première mention d'un maire de Mont-de-Marsan et de son assemblée communale. La création de la première mairie et du sceau de Mont-de-Marsan est donc située entre 1240, date à laquelle Gaston VII devient vicomte de Marsan par mariage, et 1259, date de la première mention de la mairie.
Extensions Le bourg primitif est celui créé à la fondation de la ville entre 1133 et 1141 et centré sur le château vicomtal. À partir de la deuxième moitié du , Mont-de-Marsan s'agrandit en plusieurs faubourgs, qui viennent s'accoler au bourg primitif qui prend alors le nom de Bourg-Vieux. Aucun document datant du siècle qui suit la fondation de Mont-de-Marsan n'est parvenu jusqu'à nous. Seule l'archéologie et les travaux de recherche permettent d'estimer la chronologie et le périmètre des phases successives d'extension de la ville pendant cette période. Il n'existe pas d'ordre d'apparition des faubourgs. Ils se forment peu à peu à partir de la construction de nouvelles maisons (généralement en bois, torchis et toit de chaume) le long des principaux axes de sortie de la ville, c'est-à-dire au Moyen Âge en direction de Roquefort et de Saint-Médard-de-Beausse vers l'Est, Saint-Jean-d'Août vers l'Ouest, Saint-Sever au Sud. Les vicomtes ont dû fixer avec le temps les premières règles d'urbanisme.
Le Bourg-Vieux (Borg Vieilh)