L'indemnité d'éviction dans le bail commercial constitue la pierre angulaire de l'édifice, elle garantit au preneur à bail (ou locataire) son droit à renouvellement ; à cet effet, elle doit être égale au préjudice causé par le refus de renouvellement du bail par le bailleur. Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le , en application du décret d'application du répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI).
Cette indemnité répare un préjudice, celui du défaut de renouvellement, l'appréciation du quantum relève du pouvoir souverain du juge du fond qui doit détailler les éléments constitutifs dudit préjudice sans les forfaitiser. Le locataire est en droit de rester dans les lieuxIl s'agit du droit au maintien (renouvellement et non renouvellement du bail commercial) jusqu'au règlement de l'indemnité, mais peut décider de quitter les locaux avant le règlement de celle-ci. Nul n'ignore que le principe de la réparation intégrale du préjudice induit que tout le préjudice doit être réparé, et Il est constant que, même si une entreprise est en déficit, le fonds de commerce garde une valeur marchande, et cette valeur doit être appréciée en fonction de la valeur du droit au bail ; l'adverbe « notamment » figurant dans le texte, établit que cette liste n'est aucunement limitativeArticle L.145-14 Code de commerce : .............Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.".
La Cour de cassation décide :
Selon qu'il s'agit de réparer un préjudice résultant d'un remplacement ou d'un déplacement du fonds, la fixation de cette indemnité se fera, soit par le calcul de la moyenne sur des chiffres d'affaires ou des bénéfices (avec application d'un taux ou pourcentage sur les valeurs médianes), soit par la technique dite du «différentiel ou de l'économie de loyers».
Depuis le , en matière civile, le recours à un Avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé).
Principes directeurs D'autres principes s'appliqueront
retenir la plus élevée des valeurs selon qu'il s'agit de la perte ou du transfert du fonds ; à titre d'exemples : le preneur ne peut prétendre qu'à une indemnité de remplacement pour perte du fonds, assise sur la valeur du droit au bailAfin de donner une base légale à sa décision, le juge du fond a l'obligation de rechercher si la valeur du droit au bail n'est pas supérieure à la valeur du fonds., dès lors que cette dernière apparait supérieure à la valeur marchande du fonds déterminé suivant les usages de la profession ; ne pas pratiquer une moyenne entre les deux méthodes expertales puisqu'elles ne visent pas la même finalité, pour la seconde, il s'agit de déterminer les avantages locatifs, pour la , l'activité commerciale ; la perte de l'indemnité est totale ; elle ne peut être partielle ; l'indemnité d'éviction ne doit concerner que l'activité exploitée et ce en fonction de la destination prévue par le contrat ; l'indemnité d'éviction n'est due que s'il existe un fonds exploité et un local ; ce qui exclut les hypothèses de sous-location partielle, de constructions sur terrain nu avec clause de nivellement ; l'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire selon le principe suivant : Nemo ex alterius facto praegravari debet"Personne ne doit être appauvri par le fait d'autrui"; en effet, le principe étant celui de la réparation intégrale du préjudice, il en résulte que tout le préjudice devra être réparé. ; il va s'agir le plus souvent de la date de la décision judiciaire ; l'indemnité d'éviction peut t-elle est supérieure à la valeur de l'immeubleLe bailleur conserve la possibilité de vendre son bien ou d'en percevoir un loyer. ? Le Conseil Constitutionnel saisi par la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité a décidé : Acteurs
Débiteur de l'indemnité En principe, c'est le propriétaire qui doit procéder au règlement de cette indemnité.
Démembrement de propriété En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l'article 595, dernier alinéa, du code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire ou, à défaut d'accord de ce dernier, qu'avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l'extinction de l'usufruit.
En revanche, l'usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement. Ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l'égard du preneur, l'indemnité d'éviction due en application de l'article du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge.
A titre d'exemples En condamnant la nue-propriétaire, in solidum avec l'usufruitière, alors que l'indemnité d'éviction n'était due que par celle-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Vente de l'immeuble loué En cas de vente de l'immeuble, le caractère personnel de cette dette maintient la charge sur le vendeur, sauf clause claire et précise de transfert dans l'acte de venteToutefois, l'acquéreur est seul détenteur du droit de repentir., eu égard à la maxime juridique interpretatio cessat in claris.
Relativement à ladite clause, sa rédaction doit certes être précise, mais il faut aussi tenir compte de l'article , 2° du Code civil, qui précise que la novation s'opère , il convient donc d'obtenir au préalable l'accord du créancier, qui est le locataire.
D'autres questions se posent, et notamment celle relative à la nullité de la vente ou à l'insolvabilité de l'acquéreurHypothèse d'une clause de transfert du paiement de l'indemnité dans l'acte de vente sur l'acquéreur..
Créancier de l'indemnité En principe, c'est le locataire qui doit recevoir le règlement de cette indemnité. Méthodes La méthode classique est celle de la moyenne des chiffres d'affaires ou bénéfices mais d'autres méthodes peuvent être utilisées par les experts.
Méthode du ratio Cette méthode est expertale mais, n’est pas retenue par la jurisprudence.
Elle consiste à établir un ratio entre les indemnités pour créer un lien qui n’existe pas mais qui peut servir de méthode analogique…ainsi, il peut exister un ratio de 5 ou + ; c'est en quelque sorte une mesure.
Excédent Brut d’Exploitation (avec ou sans retraitement) Retenir l’excédent brut d'exploitation comme méthode reviendrait à faire appel à des barèmes par professions publiés. Certes, il existe des parutions mais cet EBE ne pourrait toutefois pas permettre de servir de référence alors que l’exploitant ne se rémunérerait pas.
La détermination par l’EBE permet une bonne méthode de recoupement.
Toutefois, le fait de multiplier l’EBE par un coefficient ne changerait rien face à un résultat faible !
Cette méthode sera utilisée dans l’hypothèse d’une comptabilité dite « erratique » ou bien en l’absence d’usages professionnelsCour d'appel de Paris, 30 octobre 2013Revue administrer décembre 2013 N° 471 p.37.
Méthode comparative au m2 On cherche les références de vente de fonds de commerce, on divise le prix par les m2 et on obtient une valeur moyenne au m2 : puis, on multiplie cette valeur moyenne par les m2 pondérés du local analysé.
Méthode Michel Marx Selon Michel Marx, la décapitalisation est un calcul simple et cette opération mathématique doit être rigoureuse.Cette technique est indispensable car les loyers purs sont insuffisants pour connaitre le marché.. Selon cette méthode, la décapitalisation représente la somme d’un loyer, non pas le loyer moyen du marché mais un loyer conceptuelEn quelque sorte, ce que l’on désigne comme étant « la valeur locative »., et d’un capital transformé en fluxAJDI 2001.1071.
Méthode du différentiel ou économie de loyers La méthode dite du «différentiel de loyers» repose sur la différence entre la valeur locative du marché (loyer que le preneur serait tenu de payer à la suite du refus de renouvellement), et le loyer effectivement payé par le locataire évincé (qui était susceptible d'en bénéficier en cas de renouvellement ou de poursuite du bail).
La méthode dite «économie de loyers» vise à appliquer le calcul suivant : D = (VLM - L) x ce
D = valeur du droit au bail VLM = valeur locative de marché (égale au prix locatif de marché (références de voisinage) multiplié par la surface pondérée du fonds) L = loyer en vigueur ce = coefficient d’emplacement
On calcule la valeur du droit au bail, correspondant à la différence pouvant exister entre la valeur locative du marché et le loyer effectivement payé, multipliée par un coefficient d’emplacement, lequel varie dans le temps en fonction de l’évolution du marchéIl s'agit d'un coefficient de situation déterminé par un barème établi en considération de la commercialité.
Les experts proposent deux types de coefficients (financier de capitalisation de 7,09 pour M. Marx ; basé sur la durée du bail et le coût de l’argent)…mais la Cour précise que ce critère n’est plus dans les usagesCour d'appel de Paris 3 juin 2016, RG 12/00306.
Tableau des coefficients de référence Analyse de la situationCoefficientatelier2 à 3,5boutiques en centre ville : situations mauvaises4 à 5boutiques en centre ville : situations très bonnes6 à 7boutiques en centre ville : situations exceptionnelles7,7 à 8boutiques en centre ville : situations très exceptionnelles8,5 à 9,3centre commercial8 à 10
Valeur locative de marché La valeur locative de marché n'est pas la valeur locative judiciaire définie à l'article du code de commerce parce que l'article du même code, impose de retenir les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Dans le voisinage des lieux loués, on peut relever quelques loyers issus du marché mais aussi et surtout, des loyers en renouvellement d'origine amiable ou judiciaire, très différents et quasiment toujours très inférieurs à la valeur locative de marché.
La valeur locative de marché n'est pas, non plus, le loyer en renouvellement négocié amiablement parce que le plus souvent celui-ci est calqué sur le loyer judiciaire qui pourrait être fixé. La valeur locative de marché est le prix obtenu dans la plus parfaite liberté en dehors du code de commerce.
L’assiette de calcul doit prendre en compte les locaux dont le preneur est évincé, et la valeur locative à retenir est, non pas la valeur locative des locaux en cause, mais la valeur locative des locaux que la société locataire va devoir payer pour des locaux équivalents.
La détermination de la valeur du droit au bail suppose en toute hypothèse que soient identifiés trois paramètres :
la valeur locative de marché le montant du loyer théorique de renouvellement, ce qui impose de vérifier si le loyer de renouvellement aurait été plafonné ou déplafonné et le multiple qui va être appliqué à la différence annuelle
Bureaux En matière de bureaux, il n’existe pas de différentiel à capitaliser ni de valeur du droit au bail. La jurisprudence dominante retient une absence de préjudiceCour d'appel de Paris, 27 janvier 2016, RG 13/23518.
Détermination des indemnités L'indemnité d'éviction du preneur sortant ne doit réparer que le préjudice qu'il a subi.
A titre d'exemples :