Obligations du bailleur dans le bail commercial

Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le , suivant décret d'application du répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI). Depuis le , en matière civile, le recours à un Avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé).

Les obligations du bailleur dans le bail commercial constituent un ensemble cohérent qui vise à informer le locataire mais aussi à garantir ses droits et l'exploitation du fonds de commerce. L'obligation principale est celle de délivrance, elle est de l'essence même du bail commercial de sorte qu'il est impossible d'y déroger sans remettre en cause l'existence du contrat. Elle est impérative et d'ordre public et s’exerce « cum omni causa ». Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le , suivant décret d'application du répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI).

Depuis le , en matière civile, le recours à un Avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé).

Les clauses contractuelles dérogatoires, sous réserve de l'application des textes impératifs, demeurent valables, y compris les plus restrictives, mais elles ne suppriment pas pour autant, l'obligation de délivrance résiduelle mais essentielle du bailleur. Étant précisé qu’une clause de cette nature devient sans application lorsque la gêne provoquée par les travaux présente un caractère anormal, ou prive le bail de son objet ou de sa cause. Si l’exploitation du fonds de commerce devenait impossible, faute pour le bailleur de continuer à satisfaire à son obligation de délivrance, obligation dont il ne peut jamais s’exonérer notamment par le biais des clauses du bail relatives aux travaux, l’indemnité d’occupation cesserait d’être due, si bien que, dans le cas où celle-ci aurait été néanmoins payée, elle deviendrait sujette à répétition.

Obligations de délivrance et de jouissance paisible Par stricte application de l'article du code civil, le bailleur est tenu, par la nature juridique même du contrat, sans clause spécifique dans le bail, de mettre à la disposition de son locataire les lieux loués conformes à la destination fixée au bail.

A titre d'exemples Le bailleur doit mettre à la disposition de son locataire les biens loués, par la remise d'un local clos et couvert, et conforme à sa destination contractuelle ; Le preneur pourra réaliser les travaux indispensables, même sans autorisation préalable, s’il s’agit de rendre son local conforme aux impératifs administratifs ou urbanistiques attachés à l’exercice de son activité ;

Ladite obligation ne s'entend pas exclusivement au moment de la signature et de l'échange des consentements mais constitue, en définitive, une obligation qui pèse sur le bailleur pendant tout le cours de la relation contractuelle.

Par application de l'article du code civil, cette obligation pèsera sur l'acquéreur de l'immeuble qui est tenu d'une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à une délivrance conforme du bien loué.

Destination Ainsi, la jurisprudence adopte une solution constante selon laquelle un bailleur qui accepte une destination précise et en l'occurrence une activité de restauration nécessitant une extraction doit délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louéeCour d’Appel d’Aix-en-Provence, 18 septembre 2008, RG 06-18390, Tribunal de Cannes 21 septembre 2006. Il s’agit du local principal, et des accessoires (caves, droits accessoires). Une clause de transfert de travaux doit, pour mettre à la charge du preneur le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d'installation d'un raccordement au réseau électrique, faire l'objet d'une stipulation expresse dans le bail. L'interprétation"L’interprétation est un hommage rendu à l’autonomie de la volonté"

J. CARBONNIER, Droit civil, Les obligations, t. IV, éd des clauses se fait toujours in favorem debitorisEn général, il s'agit du preneur à bail..

En présence d'une destination tous commerces, et lorsque les lieux loués forment un tout alors même que les plans annexés au bail décrivent les deuxième et troisième étages comme aménagés en pièces d'habitation, si la société locataire stocke dans les étages des marchandises destinées à la vente et y installe des appareils de climatisation et que cette surexploitation est la cause directe des désordres tant structurels affectant les façades et les planchers porteurs que secondaires, il ne pourra être reproché au bailleur d'avoir méconnu son obligation de délivrance.

Installations classées En matière d'installation classée, le propriétaire-bailleur manque à son obligation de délivrance, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle, en louant un entrepôt dont la finalité intrinsèque première était le stockage, activité soumise à autorisation au titre du code de l'environnement, sans que celui-ci : .

Il ne saurait en être exonéré par la clause du bail prévoyant que : , dans la mesure où l'obtention de cette autorisation est conditionnée à la mise aux normes de l'ensemble immobilier à la charge du bailleur au titre de l'obligation d'entretien général du bâtiment.

Normes sanitaires Le code de la santé publique en son article interdit le rejet direct des déchets graisseux dans le réseau d’assainissement collectif, et impose aux activités de restauration de recourir à un dispositif de pré-traitement des eaux usées, en l’occurrence un bac à graisse ; en l’absence de ce bac, l’établissement devient inexploitable faute de satisfaire aux normes sanitairesCour d’appel de Limoges, 7 Février 2019, RG 18/00349.

Extraction de fumées Lorsque le local est équipé d'un système d'extraction des fumées qui, dès l'origine, n'est pas conforme aux normes de sécurité, il y a un manquement du bailleur à son obligation de délivrer des locaux conformes à la destination contractuelle, dont il ne peut être exonéré par la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité.

Logement décent Dans la situation d'un bail mixte (commerce-habitation), pour les locaux accessoires à usage d’habitation, le bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent, faute de cela, le preneur pourra engager une action en réduction du loyer sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Jouissance paisible A titre d'exemples enseigne : le bail réalisé par acte d'Avocat autorisait l'usage d'un cadre mural situé sur un autre immeuble, et du fait de la dépose (par le propriétaire voisin) de l'enseigne de son commerce de vente, fabrication et consommation de chocolat, la société preneuse a vu diminuer ses ventes pendant un temps limité, la cour d'appel a, sans méconnaître le principe de la contradiction, pu décider que le préjudice en relation avec la faute s'analysait en la perte d'une chance de réaliser un meilleur chiffre d'affaires, dont elle a souverainement apprécié le montantLe bail qui constitue la loi des parties, comprenait au dernier paragraphe « conditions particulières », intitulé qui attire nécessairement particulièrement l'attention, une clause selon laquelle le bailleur autorisait le preneur à utiliser à usage d'enseigne le cadre métallique situé à l'entrée du porche..

Obligations de sécurité Il est constant que la liste des diagnostics obligatoires au bail doit être exhaustive lors de la rédaction du contrat de location, afin que le bailleur puisse être protégé d'une action en garantie des vices cachés. Le local loué doit donc être conforme techniquement à l'activité envisagée. Il doit l'être également pour ce qui concerne les règles de sécurité et d'accessibilité.

Le bailleur peut être engagé par une action pénale pour violation d'une obligation de sécurité sur le fondement des articles et du code pénal.

Accessibilité des établissements recevant du public (ERP) Les établissements recevant du public ERP (magasin, bureau, hôtel, etc.) doivent être accessibles aux personnes handicapées. L'établissement non conforme aux règles d'accessibilité est tenu de s'inscrire à un Agenda d'Accessibilité Programmée (Ad'AP) qui permet d'engager les travaux nécessaires dans un délai limité.

Depuis le , il n’est plus possible de déposer d’Ad’AP. Le dispositif se poursuit cependant avec la mise en œuvre des travaux à travers l’instruction des autorisations de travaux et le suivi des agendas de plus de trois ans.

Les normes d'accessibilité doivent permettre aux personnes handicapées (tout type de handicap : moteur, visuel, auditif, mental...) de circuler avec la plus grande autonomie possible, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements et les prestations, de se repérer et de communiquer.

L’article R.123-2 du code de la construction et de l’habitation définit les établissements recevant du public (ERP). Ainsi, sont notamment des ERP : tous les commerces (de proximité jusqu’aux centres commerciaux) ; les locaux des professions libérales (médecins, avocats, notaires, etc.) ; les bars, les hôtels, les restaurants ; les agences de services telles que les banques, les agences immobilières.

Toute clause dite de transfert doit être expresse et mettre explicitement à la charge du preneur les travaux (de sécurité) prescrits par l'autorité administrative. Une limite à la liberté contractuelle est posée par l'article du code de commerce qui interdit de répercuter sur le locataire :

"1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;"

Si le bail ne prévoit rien quant à la charge des travaux de mise aux normes ou travaux prescrits par l'administration, le poids desdits travaux incombera alors au bailleur.

Ainsi, ne peuvent faire l'objet d'une clause de transfert, les travaux de désamiantage, les travaux qui affecteraient les gros murs (porteurs et façade), et les travaux d'accessibilité intégrant un agrandissement de la porte d'entrée en façade ou l'installation d'un ascenseur qui affecterait les gros murs.

Toute clause contraire serait réputée non écrite.

Diagnostic amiante Il est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le , et doit être réalisé par un expert certifié et formé au risque amiante.

Pour un immeuble en copropriété, il doit viser les parties privatives (DAPP) et les parties communes (DTA.). Il s'agit de protéger la santé des personnes exerçant dans le local. Sa durée de validité est illimitée en cas de constat négatif.

En présence d'amiante, le rapport du diagnostiqueur peut préconiser différentes mesures, soit : une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante ; une analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de mesures d'empoussièrement dans l'atmosphère ; des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.

Diagnostic saturnisme Le diagnostic saturnisme est obligatoire pour les locaux mixtes, c'est-à-dire comprenant une partie habitation et une partie commerciale si le local a été construit avant le .

Obligation relatives aux travaux et aux réparations