Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le , en application du décret du répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI)..

Depuis le ., en matière civile, le recours à un Avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé). En cette matière, les parties sont donc tenues de constituer AvocatLa constitution de l'avocat emporte élection de domicile. devant le tribunal judiciaire. Ce principe a été fixé par l'article 4 du décret n° 2019-1333 du réformant la procédure civile..

Procédure préalable Il s'agit des phases dont on use habituellement en matière de résolution des conflits, ainsi la médiation, la conciliation, l'application d'une clause d'arbitrage, d'une clause compromissoire, d'un pacte commissoire. La bienveillante Cour a statué sur cette question épineuse : «Et attendu qu’ayant relevé que la clause, par laquelle les parties convenaient préalablement à toute instance judiciaire de soumettre leur différend à un conciliateur qui sera missionné par le président de la chambre des notaires, constituait une fin de non-recevoir qui s’impose au juge et que cette procédure de conciliation préalable obligatoire n’avait pas été respectée, c’est à bon droit que la cour d’appel, abstraction faite du motif tiré de ce que cette procédure n’avait pas été menée à son terme, a déclaré irrecevables les demandes»Cour de cassation, chambre civile, 29 janvier 2015, Pourvoi 13-24269, Cour d'appel de Poitiers 5 juillet 2013. Médiation La médiation résulte des articles à 131-5 du code de procédure civile.

Procédure civile proprement dite

Compétence

En fonction du lieu La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble ; on parle de la compétence ratione. loci.

En fonction de la matière

En droit des baux commerciaux, les contestations relatives à l'application du statut des baux commerciaux sont de la compétence du tribunal judiciaire (ou d'une chambre spécialisée) :

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A titre d'exemples La clause d'adhésion obligatoireClause concernant le règlement des cotisations à l'Association des commerçants de l'espace commercial. contenue dans le bail commercial devant être considérée comme réputée non écrite, puisque portant atteinte à la propriété commerciale et à la liberté de cession de son fonds de commerce, le litige, qui est relatif à la validité et à l'exécution de l'engagement contenu dans le bail commercial au regard du statut des baux commerciaux, relève de la compétence exclusive du tribunal de grande instance.

Estoppel En application de la théorie prétorienne de l'estoppel, il existe un principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui. Ainsi, l'adage juridique retrouve ici toute sa vigueur : « non concedit venire contra factum proprium » et ce, par simple application du principe de cohérence. La contradiction au détriment d'autrui, dans un même ensemble procédural, est de nature à induire l'adversaire en erreur, et emporte fin de non-recevoir au sens de l'article du code de procédure civileAssemblée plénière, Cour de cassation, 27 février 2009, Pourvoi 07-19841, publication P.B.R.I.

Ainsi, la société, qui a soutenu dans ses conclusions que le congé donné pour l'échéance triennale devait respecter le délai imposé par l'article du code de commerce, n'est pas recevable à soutenir, devant la Cour de cassation, un moyen contraire à ses écritures. Cette sanction conduit de facto à ouvrir à la victime un droit à réparation pour le préjudice causé par un manquement à la bonne foi, concrétisé par un changement brutal d'attitude de la part du plaideur ou du cocontractant.

Exception d'inexécution

L'exception d'inexécution résulte de l'article du Code civil : . Le critère de gravité demeure fondamental puisqu'en effet, le magistrat doit relever l'absence (ou non) de gravité du manquement du bailleur.

A titre d'exemples : le contrat de bail ne transférait pas au preneur la charge de réaliser le dispositif d'extraction des fumées, nécessaire, aux termes de la réglementation, à l'exploitation des locaux conformément à leur destination ; de plus le preneur n'avait pas été informé des difficultés techniques qui devaient s'attacher à la conduite de tels travaux dans les lieux loués ; ainsi, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et le preneur a pu valablement invoquer l'exception d'inexécution ; Cette exception peut être invoquée par le preneur pour refuser de payer le loyer dès lors que le manquement du bailleur rend impossible ou difficile l'usage des locaux conformément à la destination contractuelle ; le juge doit relever que le logement est impropre à l'usage auquel il était destiné.

Exception de nullité et Fins de non recevoir L'exception de nullité vise à opposer la nullité du contrat en défense à une action en justice qui tendrait à l'exécution de celui-ci. Selon l'adage quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt, ad excipiendum, l'exception de nullité, à la différence de l'action en nullité, est perpétuelle.

L'exception de nullitéQue l'acte soit atteint d'une cause de nullité relative ou absolue. ne peut être invoquée que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté ; principe désormais posé par l'article du Code civil dont les termes sont :

A titre d'exemples : Le mémoire préalable doit mentionner les noms des représentants légaux des parties ; cette mention qui relève du régime des exceptions de nullité et non pas de celui des fins de non-recevoir, doit avoir été présentée devant le premier jugeCette demande est donc irrecevable comme nouvelle en appel. sous peine d'irrecevabilité de la demande.

Intérêts légaux Aux termes des dispositions de l'article du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

A titre d'exemples aux termes de ce texte, la capitalisationCe texte est applicable à la date à laquelle la cour statue puisque la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés. des intérêts n'est pas de droit et ne sera pas ordonnée.

Inopposabilité La sanction en cas d'infraction au bail est dans la majorité des cas la résiliation ou-et le refus de renouvellement mais l'action en inopposabilité est d'une pratique courante.

A titre d'exemples : cession irrégulière : le bailleur peut agir à la fois contre le cessionnaire, qui devient un occupant sans droit ni titre en expulsion par une saisine du magistrat des référés, et contre le cédant, qui reste le seul preneurIl doit donc payer les loyers sous peine de résiliation et ne pourra demander le renouvellement de son bail faute de remplir la condition légale d'exploitation., en résiliation et-ou refus de renouvellement.

Juge des loyers commerciaux

Juge des référés En application de l'article du code de procédure civile, le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse portant sur la validité des commandements de payer, ne constitue pas une exception de procédureL' exception de nullité soumise aux règles régissant les exceptions de procédure et en particulier à l'article 74 du code de procédure civile et selon lequel ce moyen doit être soulevé devant le premier juge., mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Le juge des référés ne peut condamner au paiement d'une indemnité, seule une provision peut être accordée ; en effet,une demande en paiement d'une indemnité est irrecevable devant le juge des référés qui ne peut allouer qu'une provision à valoir sur le montant définitif.

Le juge des référés peut, en l'état d' un rapport d'expertise judiciaire qui constate que l'origine des désordres ne résulte ni de la réalisation de travaux par le locataire ni d'un défaut d'entretien qui lui serait imputable, décider que ledit locataire a le droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution de sorte que sa demande en suspension rétroactive du paiement des loyers et des charges à compter de cette date ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Nullité Est nulle, dès lors que le preneur en subit un grief, l'assignation délivrée à ce dernier à l'adresse des lieux loués alors que le bail stipulait que les parties faisaient élection de domicile en leurs demeures respectives dont l'adresse était indiquée.

Prescriptions En application de l'article du Code civil :

Prescription biennale Par application de l'article du code de commerce, toutes les actions exercées en application du statut se prescrivent par deux ansOn parle alors de la prescription biennale. ; certes, la prescription ne saurait conduire à des résultats que l'équité désavouerait selon le code justinien, la prescription serait « impium praesidium""la prescription est une ressource criminelle" » cf. recueil Jouanneau in adages ..

A titre d'exemples : le juge du fond n'est pas tenu de soulever d'office la prescription ; le point de départ du délai de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de conclusion du bail ; elle ne court donc, ni à compter du congé délivré par le bailleur, ni de la date à laquelle s'est posée la question de la nature juridique du bail ; le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d'une indemnité d'éviction ; la prescription n'atteint pas seulement les créances anciennes depuis plus de deux ans, mais entraîne l'extinction totale du droit à réclamer cette indemnité ; le délai de la prescription biennale est toujours interrompu par la notification d'un mémoire, puis par la délivrance de l'assignation, dont les effets interruptifs se prolongent jusqu'à l'extinction de l'instance civile ; le délai de prescription de l'action en rétractation de l'offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l'infraction (en l'espèce l' exercice d'activités non autorisées) qui fonde son refus ; le locataire qui entend solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction doit agir avant l'expiration du délai de deux années ; le point de départ du délai de prescription est le jour où le refus de renouvellement est notifié, peu important que cette date soit antérieure au terme du bailCour de cassation 3e chambre civile 3 novembre 2021 Pourvoi 20-18.351 F-D ; le fait que le congé ait été contesté par conclusions du preneur dans le délai de deux ans, répond à cet impératif ; le délai de prescription d'une action en contestation de la validité d'un congé comportant refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction n'est pas suspendu par le placement du locataire en redressement ou liquidation judiciaire ; la contestation du congé et la demande d’une indemnité d’éviction par conclusions d’Avocat, même faite sous la forme d’une demande additionnelle, produit une interruption de la prescription biennaleArrêt rendu sur renvoi après cassation 8 avril 2010 Pourvoi 09-11159. ; le jugement de redressement judiciaire n'a d'effet interruptif que sur une instance déjà engagée et le délai, dans lequel l'action en contestation de la validité d'un congé sans offre de renouvellement ni d'indemnité d'éviction peut être exercée par le locataire, n'est pas suspendu par son placement en redressement ou liquidation judiciaire.

Prescription quinquennale