Pretium Partners, aussi surnommé Pretium, est une société de capital-investissement alternative, créée à New-York en 2012, spécialisée dans la gestion d'investissements dans les domaines du crédit résidentiel, du crédit aux entreprises immobilières et du crédit structuré.
Cette société d'investissement est l'une des quelques nouvelles entreprises américaines qui ont tiré parti et profit de la crise des subprimes pour d'une part lever des fonds et d'autre part se positionner dans l'achat, la gestion et la location d'une grande quantité de maisons unifamiliales individuelles vendues à bas prix parce que saisies. Ces maisons étaient repérées, puis les plus intéressantes pour le groupe étaient achetées à bas prix, gérées et mises en location par Progress Residential, société-fille de Pretium.
En 2020, le groupe constitué par Pretium Partners et sa société-fille Progress Residential est devenu le second plus grand propriétaire et exploitant de maisons unifamiliales locatives pour l'ensemble des États-Unis . Et au , selon Pretium, sa plate-forme intégrée gérait plus de 18 milliards de dollars d'actifs, avec 1 500 employés répartis dans 26 bureaux.
Outre une frénésie d'acquisitions et des loyers en hausse régulière injustifiée, Elle aurait utilisé des critères discriminatoires dans sa procédure de choix des locataires de maisons. Elle aurait expulsé rapidement des locataires pour impayé de loyer, au cœur de la crise du COVID, alors que le moratoire des CDC interdisait toute expulsion en période pandémique, et que le gouvernement et les CDC demandaient aux gens de rester chez eux. Cela a pu aussi contribuer à augmenter le nombre des sans-abri et aggraver la Pandémie de Covid-19 aux États-Unis.
Fin 2021, le groupe gérait 31,8 milliards de dollars d'actifs axés sur l'immobilier, le financement hypothécaire et la dette d'entreprise..
Histoire
thumb|upright=2|Nombre de maisons achetées et mises en location (ou en attente), de juin 2013 à septembre 2021 par Pretium Partners. La flèche indique le moment du début de la pandémie de Covid-19. Au même moment, une concurrence féroce a lieu pour l'achat de logements existants, contribuant à une forte augmentation des prix et des loyers en 2020 et 2021 dans 19 conurbations sur les 20 que compte le pays. Les maisons individuelles semblent les plus recherchées en 2020-2021 ; leurs loyers ont augmenté en moyenne de + 11,1 % en un an (mesure faite en juillet), contre seulement 5,5 % pour les maisons mitoyennes. Ces augmentations font que l'inflation américaine a été sous-estimée pour cette période
En , Donald R. Mullen, ancien banquier de Goldman Sachs, et Curtis Schade, cofondent Pretium Partners, une société de gestion d'investissements dits alternatifs. Pretium signifie le prix en latin. Au même moment, ils créent la société-fille Progress Residential.
Pretium commence par réunir des fonds, sollicités auprès de banques, fonds et riches investisseurs (américains et étrangers). L'objectif était alors d'atteindre au moins 2 millions de dollars. Dans un document de 238 pages datant de 2012 trouvé dans les Pandora Papers, destiné à ses investisseurs, Pretium leur annonce des rendements annualisés mirobolants : de 15 à 20 % par an, basé sur ce que les fondateurs appelaient des nés de la conjonction d'une crise du secteur américain du logement et d'une crise des marchés du financement hypothécaire). Une note interne, aussi trouvée dans les Pandora Papers) expliquait que Pretium et louerait ces maisons à des familles . Les Panama Papers ont montré l'importance des liens fonctionnels de Pretium Partners avec Progress Residential : Sans les investisseurs discrètement voire secrètement réunis par Pretium, Progress Residential n'aurait jamais pu appliquer seul son modèle économique.
Les propositions d'apport en capital, venues de sociétés de capital-investissement, de fonds de pension, de compagnies d'assurance et d'autres investisseurs institutionnels intéressés, ont afflué. Ceux des investisseurs qui sont connus en 2021 sont : Ares Management Landmark Partners Canada’s Public Sector Pension (PSP) ; la caisse de Régime de retraite du secteur public (RPP) du Canada) American Equity Investment Life Insurance (Fonds d'Assurance-vie investissant en actions américaines) Tennessee Consolidated Retirement System (Système de retraite consolidé du Tennessee ) la banque privée allemande Deutsche Bank (qui aurait débloqué 400 millions de dollars).
Le modèle économique de la société semble avoir très vite convaincu de gros investisseurs, car bien plus que les 2 millions de dollars visés, ce sont plus d'un milliard de dollars qui seront réunis. Cet argent semble avoir pour l'essentiel été transféré à Progress Residential, qui a ainsi pu devenir, en 9 ans, l'une des plus grandes entreprises d'achat, de gestion et de location immobilières du pays et du monde. Le groupe a déversé un flot d'argent sans précédent pour acheter des dizaines de milliers de maisons individuelles dans des zones recherchées par la classe moyenne et notamment dans la ceinture du soleil.
En , Pretium en partenariat avec la société de capital-investissement Ares Management a coacheté l'un de ses concurrent (« Front Yard Residential ») qui possédait alors un portefeuille de plus de maisons mises en location [Ares Management Corporation (NYSE : ARES) est l'un des plus grands gestionnaires mondiaux d'« investissements alternatifs » du domaine du capital-investissement dans l'immobilier, .
Pretium Partners travaille aussi en partenariat avec des entreprises externes, mais du domaine de l'immobilier, par exemple avec le groupe Zillow qui disposait en 2021 de maisons qu'il avait acheté en espérant les revendre plus cher, mais qu'il a finalement du mal à vendre au même prix ou avec des bénéfices. Zillow dispose aussi de 8 200 autres maisons qu'il était contractuellement obligé d'acheter. Selon le Wall Street Journal Zillow recherchait des investisseurs institutionnels pour acheter ces propriétés, et Pretium Partners lui a proposé d'en acheter réparties dans 20 zones de marchés différentes des États-Unis. Selon le Wall Street Journal, la somme négociée par Pretium pour ce rachat à Zillow (réalisé en ) est restée secrète, mais il se dit que Zillow aurait touché l'équivalent du prix du marché pour ces maisons. D'après Bloomberg, au même moment, deux concurrents de Pretium (Invitation HomesNYSE:INVH et American Homes 4 RentNYSE:AMH envisageaient aussi d'acheter à Zillow des portefeuilles de maisons à mettre en location.
Début 2021, Pretium Partners tirait des revenus (plus de 1,5 milliard de dollars) de plus de résidents, via un portefeuille d'« actifs sous gestion » (c'est-à-dire de maisons ou mobil-homes louées). Neuf ans après sa création, fin 2021, cette société a financé l'achat d'environ maisons aux États-Unis, mises en location par Progress Residential avec (en ) , avec un taux d'occupation de 96.4% des maisons (au ), à comparer à $12.7B d'actifs en gestion, maisons (en moyenne âgées de 19 ans) louées à 96,7 % dans 15 marchés-clés du pays au .
Une étude statistique de John Burns Real Estate Consulting estime que les locataires ont, aux États-Unis, dépensé plus de 30 milliards de dollars en loyer, en quelques mois (de 2020 à ), et, selon Bloomberg (24 Nov 2021), la demande locative devrait encore croître, poussée par pandémie qui encourage les déménagements vers des zones moins denses que les centres-villes. De grandes entreprises cherchent à capter cette rente, et à l'augmenter à leur profit. C'est notamment le cas de Starwood Capital Group (concurrent mondial de Pretium Partners, présidée par Barry Sternlicht) qui début s'apprêtait à acheter (plus de 1 milliard de dollars) 2 300 maisons unifamiliales (à louer) à Pretium Partners.
En août 2021, Pretium ouvre un bureau à Dubaï, dirigé par Jamal Saab, un ancien de PineBridge et de Natixis Global Asset Management.
En , une « équipe d'opportunités juridiques » récemment créée au sein de Pretium annonce qu'elle va dorénavant travailler avec des entreprises, des cabinets d'avocats et d'autres entités pour investir dans « des opportunités juridiques et commerciales » (financement de litiges commerciaux complexes, monétisation des risques juridiques, brevets et propriété intellectuelle, des arbitrages et des faillites, juricomptabilité, analyse des dommages…) mais pas dans le financement des litiges de consommation. La stratégie sera pilotée par Matthew Cantor (ancien avocat général de Lehman Brothers Holdings Inc, embauché par Pretium en 2020 comme directeur général spécialisé dans les faillites et les actifs en difficulté) ; et Charles Schmerler (ex-PDG de la société de financement de litiges Yorkside Capital LLC, qu'il a fondée après avoir pratiqué chez Norton Rose Fulbright) s'occupera du financement des litiges.
Début Pretium, a acheté (pour une somme non-divulguée) Anchor Loans LP (plateforme de prêt fondée en 1998 par des joueurs de Poker (dont Dan Harrington), et devenue principal fournisseur américain de financement aux investisseurs et entrepreneurs du secteur immobilier résidentiel ; de 1998 à 2021, elle aurait accordé plus de 10 milliards de dollars de prêts (plus que n'importe lequel de ses concurrents). Pretium pourra donc désormais aussi offrir des prêts aux acheteurs de maison et aux investisseurs et entrepreneurs immobiliers résidentiels, via Anchor Loans qui conserve son nom, et son PDG (Andrew Pollock) et son siège (à Thousand Oaks, en Californie).
Fin 2021, Bloomberg révèle que Pretium aurait négocié la vente de 2 300 maisons uni-familiales à louer, à son concurrent Starwood Capital Group, pour plus de 1 milliard de dollars.
Informations issues des Pandora Papers En , une enquête journalistique, faite par le Consortium international des journalistes d'investigation (ICIJ) en partenariat avec le Washington Post et le Toronto Star s'est appuyé sur les Pandora Papers, et sur des recueils de témoignages récoltés parmi des locataires et d'anciens employés de ces sociétés, ainsi que sur des vérifications complémentaires. Elle a révélé l'identité de certains des investisseurs cachés et le vrai plan d'affaires de l'entreprise. Ce plan a été conçu et mis en œuvre de manière à exploiter les conséquences du krach immobilier américain des années 2000. Les auteurs du plan savaient que ce krach contraindrait des millions de propriétaires à la forclusion en mettant sur le marché une surabondance de maisons saisies, qui seraient vendues bon marché. Pretium Partners a fait acheter des dizaines de milliers de ces maisons à des prix artificiellement bas, pour ensuite les louer (de plus en plus cher) à des familles n'ayant pas ou peu d'autres solutions, car ayant perdu leur logement ou, en raison de pratiques de prêt resserrées, ne pouvant plus prétendre à un prêt hypothécaire. En particulier, une note interne de Pretium Partners explique clairement que l'entreprise . Selon l'ICIJ, les documents et témoignages récoltés lors de son enquête montrent que contrairement aux communications de l'entreprise et de ses dirigeants (), Pretium Partners n'avait pas d'objectifs sociaux et vise moins le bien être de ses clients que ses profits ; ses décisions d'achat et de fixation des loyers et d'autres frais se font à l'aune d'une mesure continue de la performance d'investissement, du taux de rendement, tels que mesurés par des logiciels et des approches de type CIPM (Certificate in Investment Performance Measurement).
Investisseurs Les identités des investisseurs de Pretium Partners semblent n'avoir jamais été publiées par l'entreprise. Seuls trois d'entre eux sont cités dans les documents des Pandora Papers. Ils figurant tous les trois parmi les personnages ayant volontairement profité du krach immobilier américain des années 2000, dont Stephen Bronfman et Vikrant Bhargava.