thumb|upright=1.5|L'une des millions de maisons mises en vente forcée aux États-Unis dans le contexte des suites de la crise des subprimes, ici en .L'achat et la mise en location de ce type de maison est le fonds de commerce de Progress Residential.
Progress Residential, parfois dénommé Progress (mais qui semble avoir aussi opéré à partir de 2014 sous le nom de Fundamental REO LLC ou FREO Master Trust FREO Master Trust est le nom légal de la fiducie n°0001598740, créé par Donald R. Mullen, Curtis Schade et Heather Hopkins ; cf. Fiche Heather Hopkins ; selon la base de données d'analyse des déclarations publiques des gestionnaires d'actifs, d'après les données sources EDGAR, IAPD, CAFR : Heather Hopkins est cadre dirigeante chez Pretium Residential Credit Management LLC ; Pretium Mortgage Credit Partners ; FREO Investor Offshore ; FREO Master Trust & Progress Residential (URL source = https://aum13f.com/person/heather-hopkins ; AUM 13F - AUM Metrics Analysis) ; basée à Broadway (New-York) au 28ème étage du n°1633, et identifiée par le registre d'identifications légales LEI (Legal entity identifier qui désigne les entités légalement enregistrées comme participant à des transactions financières) ; voir ) est l'une des grandes entreprises américaines nées de la crise des subprimes. Cette société créé en 2012 aux États-Unis par Donald R. Mullen (ancien banquier de Goldman Sachs) est passé de en moins de 9 ans de 2500 maisons achetées pour être louées à plus de (fin 2021).
Progress Residential est destinée à la gestion et location de dizaines de milliers de maisons unifamiliales individuelles. Ces maisons ont été achetées avec le fonds d'investissement immobilier réuni et géré par Pretium Partners, la Société-mère, de capital-investissement, qui a créé Progress Residential (qu'elle contrôle). Progress se présente comme (« intelligents » car utilisant des algorithmes accélérant les achats, optimisant la performance des actifs (i.e. le taux d'occupation des maisons et le rendement des loyers), et rationalisant les opérations de gestion). Progress Residential affirmait début 2021 disposer de ; 10 mois plus tard (oct 2021), c'étaient . Depuis 2012, pour Pretium, Progress met en œuvre une tactique financière basé sur les « titres adossés à des locations » (“rental-backed securities) ; véhicule financier de plus en plus contesté par certains, car trop similaire dans son principe aux « mortgage-backed securities » qui ont créé la crise des subprimes puis la crise de 2007-2008. Pour cette raison notamment, cette stratégie inquiète nombre d'économistes (y compris ceux de la Réserve fédérale) car contribuant à une nouvelle bulle immobilière et spéculative qui pourraient à nouveau déstabiliser le marché immobilier, encore tendu et en outre fragilisé par un système assuranciel fragile, alors que le dérèglement climatique pourrait accroitre la fréquence des dégâts sur le patrimoine bâti. En outre, Progress Residential est accusé d'avoir peut-être contribué à aggraver l'ampleur de la Pandémie de Covid-19 aux États-Unis en continuant à expulser des locataires vulnérables, tout en refusant des locations à d'autres, ce qui augmentait le nombre de sans-abris au moment même où les CDC et le gouvernement demandaient aux gens de se confiner chez eux et de télétravailler.
Histoire thumb|Annonce de tournées en bus permettant de voir dans la ville de San Diego des maisons mises aux enchères après avoir été saisies parce que (dans le contexte de la crise des hypothèques, de la crise des subprimes puis de la crise de 2008) leurs occupant ne pouvaient plus payer leurs traites de remboursement d'emprunt et/ou leurs loyers.
Cette société a été créée en 2012 aux États-Unis par Donald R. Mullen (ancien banquier de Goldman Sachs) avec Curtis Schade, dont Mullen a été collègue quand il travaillait chez Bear Stearns, avant que Schade ne devienne directeur de l'exploitation du fonds spéculatif Pinebank Asset Management puis coprésident de Progress. Pour se lancer plus rapidement, Mullen a fait acheter par Fundamental REO l'un de ses concurrents (Empire Group LLC, basé à Scottsdale, en Arizona, qui avait déjà acheté plus de 1 100 maisons dans la région-clé de Phoenix. Mullen acquiert aussi au Nevada (dans le Comté de Clark) et en Arizona (dans le Comté de Maricopa) au moins trois titres à Affordable Housing Partners LLC (selon son site Internet, cette ONG, crée en 2012 par un courtier et gestionnaire immobilier, Joseph W. Prestia, aidé de Charlotte Wright, avait comme objet d'acheter des maisons pour les louer ou les vendre à prix abordables à des personnes ou familles dans le besoin ou ayant un mauvais score de crédit).
Progress Résidentiel fait déjà face à une intense concurrence : selon les statistiques de CoreLogic, ses concurrents ont acheté 30 % des maisons saisies à Miami en 2012, 23 % à Phoenix et 19 % à Las Vegas, et le nombre de maisons saisies mises en vente, après une forte hausse commence à décliner ; Mullen crée son équipe d'acquisition en interne mais, au début, sous-traite la gestion de ses maisons ; et il commence donc par acheter 2500 maisons en une seule opération (soit "la plus grande transaction faite dans le domaine de l'immobilier" selon Justin Berman, ancien banquier de Goldman Sachs, devenu PDG de Berman Capital Advisors, un cabinet gestionnaire de fortune basée à Atlanta), immédiatement démenti par Blackstone (groupe créé par des anciens de Lemon Brothers) annonçant avoir acheté maisons destinées à la location en 2012 (pour plus de 4 milliards de dollars). Bloomberg notant que Fundamental REO (nom sous-lequel opérait alors Mullen) était pour cette opération soutenu au moins jusqu'à 100 millions de dollars de capital venus de Goldman Sachs, d'employés de l'entreprise et d'investisseurs privés voulant rester anonymes. Et 9 ans plus tard (fin 2021) cette société détenait un portefeuille d'environ maisons aux États-Unis, faisant de son patron l'un des plus grands propriétaires privés de maisons au monde.
En , Pretium Partners (maison-mère de Progress Residential) s'est rapproché de la société de capital-investissement « Ares Management » pour coacheter « Front Yard Residential », ce qui a permis à Progress Residential qui détenait déjà un portefeuille total de logements locatifs de devenir le second plus grand propriétaire et exploitant de maisons unifamiliales locatives aux États-Unis (via l'acquisition de Front Yard Residential qui possédait alors plus de maisons) [Ares Management Corporation (NYSE : ARES) est l'un des plus grands gestionnaires mondiaux d'« investissements alternatifs » du domaine du capital-investissement dans l'immobilier, ]. Progress Residential est critiqué pour manquer d'humanité à l'égard de nombreux propriétaires en difficulté de paiement, pour sa discrimination à l'égard des candidats-locataires, et pour ses nombreuses expulsions pour impayés de loyers ; l'entreprise serait aux États-Unis la pire entreprises de propriétaires (en termes de nombre d'expulsions en 2020-2021, alors que le moratoire des CDC interdisait toute expulsion en période pandémique, où le gouvernement et les CDC demandaient aux gens de rester chez eux, dans toute la mesure du possible).
Règlement et loyer relatif aux animaux de compagnie et aux « animaux d'assistance » et de « soutien émotionnel » Selon la version 2021 du règlement relatif aux animaux de compagnies, hormis les animaux venimeux et le bétail (« porc ventru y compris »), tous les animaux sont acceptés dans la maison, mais ils doivent être déclarés nominalement.
précise Progress Residential.
Aucuns frais supplémentaires ne sont demandés pour un animal de soutien émotionnel ; mais ce dernier doit alors être au service d'une personne handicapée : le locataire doit fournir une preuve (justificatif émis par un fournisseur de soins de santé qualifié) et ; ces données personnelles doivent être téléchargées sur la plateforme en ligne de Progress Residential. Un chien d'assistance doit avoir été entraîné à effectuer des tâches spécifiques, et pouvoir aider à lutter contre un handicap.
Options technologiques Moyennant des frais supplémentaires, un programme, dit Smart Home, propose à certains clients une application permettant de contrôler à distance (via un smartphone) le chauffage, l'éclairage, la climatisation et de voir qui sonne à la porte. D'autres options sont la serrure intelligente, le thermostat intelligent, un capteur de mouvement intérieur, une sonnette vidéo, des interrupteurs intelligents et des capteurs de contact.
Modèle économique thumb|En septembre 2009, obturation des fenêtres par des plaques d'acier, après que la police locale ait expulsé Rosemary Williams de sa maison, au sud de Minneapolis. Sur les affiches scotchées sur le mur, on lit Comment vous sentiriez vous si vous perdiez votre maison ? / Si Rosemary peut perdre sa maison, serez-vous le prochain ?
Ce modèle économique est celui du cofondateur de l'entreprise, Donald Mullen. Il reproduit la stratégie qu'il avait mis au point avec quelques-uns de ses collègues ayant compris qu'un effondrement du secteur immobilier privé aux États-Unis devenait la conséquence inéluctable de la « spéculation sur les supprimes ». Un premier abcès avait crevé en 2006, avec le krach des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis. Mais avant d'être révélée au monde (en ), avant que la crise ne se généralise à la presque totalité du monde en 2008, Mullen, qui était alors cadre supérieur dans la banque d'investissement Goldman Sachs a fait partie du groupe qui a décidé de miser sur l'effondrement des marchés en pariant contre les hypothèques titrisées, dans le cadre du marché des titres adossés à des créances hypothécaires, marché que Mullen connaissait bien puisqu'il en était le responsable chez Goldman Sachs. Mullen a ainsi fait fortune, et a fait gagner beaucoup d'argent à sa banque, pendant que leurs concurrentes s'effondraient en série ou survivaient grâce à des aides massives de la part d'États et de banques centrales.
Ce « modèle » ensuite baptisé à Wall-Street The Big Short (« le grand court-circuit ») est basé sur un profit opportuniste, tiré du surendettement qui a piégé un grand nombre d'américains dans un cercle vicieux de crédits garantis par hypothèque.
Mullen et ses partenaires l'ont repris et adapté pour le secteur de la location immobilière. En créant conjointement Pretium Partners et Progress Residential (quelques autres entreprises faisant de même) ils ont commencé à créer dans les zones résidentielles des conurbations les plus recherchées du pays, un nouveau marché captif de la location. Un grand nombre de locataires y sont contraints de louer, car appauvris par la crise dans un premier temps, et ensuite confronté à un bond du prix des maisons. Dans ces régions, les locataires pouvaient autrefois négocier avec une multitude de loueurs, ou les prix pouvaient être a priori régulés par la loi de l'offre et de la demande. Aujourd'hui, ils se retrouvent face à quelques méga-loueurs (ex : Blackstone Group LP (BX) ; Colony Capital LLC ; puis Progress Résidentiel/Pretium Partners) qui préemptent les maisons à vendre les plus intéressantes, qui expulsent rapidement les locataires payeurs en difficulté, et qui achètent toujours plus de maisons.