L'histoire du droit de la location résidentielle au Québec depuis la Deuxième Guerre mondiale se caractérise par un interventionnisme accru du législateur, qui impose un contrôle des loyers et crée un régime de règles impératives dans le Code civil du Québec que tous les locateurs et locataires doivent respecter. Au , les problématiques entourant la crise du logement motivent les interventions les plus récentes du législateur.
Période suivant le début de la Deuxième Guerre mondiale La Deuxième Guerre mondiale a causé des changements démographiques et économiques au Canada. Ces changements sont dus à une nouvelle vague d'immigration, déclenchée par la relocalisation des réfugiés européens après la guerre, ce qui a renforcé une forte croissance du taux de natalité. Le marché de l’emploi a pris une forte expansion, la consommation subventionnée a augmenté le revenu réel chez les plus démunisIbid. . La concentration des ressources dans l’effort de guerre entraîna notamment une certaine pénurie de locaux immobiliers. L’article 91 de l’Acte de l’Amérique du Nord britannique accordait au Parlement fédéral de légiférer en matière d’urgence. En vertu de ses pouvoirs, le Parlement fédéral a adopté la Loi sur les mesures de guerre qui déléguait au gouvernement fédéral la totalité des pouvoirs de légiférerIbid.. Le gouvernement fédéral créa par décret la Commission des prix et du commerce en temps de guerre en vue de prévenir toute augmentation des denrées nécessaires à l’existence, d’assurer un approvisionnement et une distribution équitable.
Le , le gouvernement étend le rôle de la Commission en décrétant des règlements concernant les loyers et aux logements. La Commission avait le pouvoir de décréter les critères d’augmentation de loyer, de déterminer le loyer maximum exigible pour un local et de fixer les causes de résiliation ou de non-reconduction du bailSupra note 2 à la p 5. . Une sous-commission a été déléguée par la Commission, qui serait responsable du contrôle des loyers et prendrait des décisions dans une certaine mesure comme le gel des loyers et le maintien des locataires dans les lieux loués. Malgré la fin de la guerre, les contrôles furent maintenus en vertu de la Loi de 1945 sur les pouvoirs transitoires résultant de circonstances critiques nationales permettant au gouverneur en conseil de décréter des règlements pour maintenir, contrôler et réglementer les activités économiques y compris l’occupation de propriété, les loyers afin d’assurer la stabilité économique et une transition ordonnée aux conditions du temps de paixSupra note 4 à la p 13. . Ayant un caractère temporaire, la Loi sur les pouvoirs transitoires fut quand même prolongée jusqu’au et fut renouvelée pour une autre année. L’État d’urgence semble de moins en moins évident, le contrôle fédéral sur les loyers de logements fut supprimé en , faisant place au contrôle provincial sur les loyers, un domaine relevant notoirement et indiscutablement de l’autorité des provinces.
De 1951 à 1972 Institution de la Commission des loyers (1951) Lorsque le gouvernement fédéral se retire du contrôle des loyers en 1951, l'Assemblée nationale adopte la Loi concernant la Régie des loyers qui entre en vigueur la même année. La loi devait rester en vigueur que deux ans, mais elle est rapidement modifiée et devient la Loi prolongeant et modifiant la loi pour favoriser la conciliation entre les propriétaires et les locataires. Durant ses trois premiers mois, la Loi de conciliation, quant à l'éviction des locataires, interdisait toute hausse de loyer et imposait le renouvellement de tout bail résidentiel arrivant à termeSupra note 3 à la p 6.. Un organisme administratif désigné sous le nom de la Commission des loyers, et communément appelé, Régie des loyers, voit à l'application de cette loi. Cette loi accordait à la Commission des loyers et ses administrateurs des pouvoirs essentiels sur trois questions : Le pouvoir discrétionnaire de fixer le prix du logement lorsque les parties ne s'entendent pas à la suite de la fixation du prix du loyer ; Le pouvoir de régler le problème d'éviction du locataire pour cause d'expiration de son bail, car la Loi prévoyait qu'aucun locataire ne peut être évincé pendant la période de gel des loyers ; Le pouvoir de régler les problèmes de la reprise de possession par le locateur si cela n'est pas prévu dans les cas exceptionnels soit l'annulation ou la résiliation du contrat par une cour compétente ou une cause prévue par l'article 25 de la Loi de conciliation ou si le propriétaire veut reprendre possession du logement afin de s'y loger lui-même ou l'un de ses proches.
À cette époque, le but du législateur était d'éviter les abus commis contre les locataires et de réaliser un certain équilibre entre les intérêts respectifs des partiesSupra note 3 à la p 7..
Contrôle partiel et temporaire des loyers (1967) En 1967, le gouvernement provincial avait dû intervenir pour enrayer la hausse injustifiée des loyers à la veille de l'Exposition universelle et protéger les locataires contre l'éviction en adoptant une loi temporaire et géographiquement limitée à l'île de Montréal et une liste de municipalités de la région métropolitaine, la Loi prolongeant certains baux à l'occasion de l'Expo 67Supra note 17 à la p 247. . Sauf durant la courte période de l'Exposition universelle, il n'y a pas eu de législation d'application universelle avant la réforme de 1973.
De 1973 à 1991 De 1973 à 1991, le gouvernement provincial a procédé à trois réformes dans la législation sur la location résidentielle afin de trouver un équilibre entre la relation des propriétaires et locatairesSupra note 3 aux pp 7-21. .
Tentative de Code des loyers et réforme du Code civil (1972-1973) Au début des années 1970 le gouvernement charge l'Office de révision du Code civil de préparer une réforme exhaustive du cadre juridique sur le louage des chosesProjet de loi 78 : Loi concernant le louage de choses (Première lecture). (1972). 29 législature, 3 session.. Les travaux de l'Office permettent au gouvernement de déposer en le projet de loi 59 intitulé Code des loyers. Le projet de loi est retiré en .
En le gouvernement dépose les projets de loi 78 et 79 qui reprennent en partie les dispositions du projet de loi 59: Le projet de loi 78 (Loi concernant le louage de choses) réforme le Code civil et prévoit notamment de : Institue un bail-type (qui n'est pas rendu obligatoire);
Autorise la réduction des loyers dans le cas de mauvais entretien du logement. Balise la sous-location, le locataire devant obtenir le consentement du locateur qui ne peut être refusé sans motif raisonnable; La reconduction tacite si absence d'opposition du locateur; Le projet de loi 79 prévoyait l'instauration d'un Commissaire aux loyers et d'un Tribunal des loyers (qui aurait fait siéger des juges de la Cour provinciale). Ce projet de loi meurt au feuilleton lorsque les élections de 1973 sont déclenchées.
Le projet de loi 78 s'attaque au problème de l'état des logements et impose à tout propriétaire l'obligation de livrer et de maintenir un logement en bon état et d'en assurer la « jouissance paisible ». Cette législation vient instaurer la naissance du droit à un logement décent et ce droit sera repris et développé en 1979.
Le projet de loi 78 meurt au feuilleton mais le projet de loi 2 (qui en reprend le titre à l'identique) est déposé le lors de la 30 législature issue des élections de et est adopté le à l'unanimité avec le soutien de tous les partis siégeant à l'Assemblée.
En , un rapport sur une étude des relations entre propriétaires et locataires est soumis à l'Assemblée nationale par un groupe de travail mandaté par le gouvernement. Le rapport ouvre la voie à la préparation d'une révision législative de la Loi de conciliation et de la Loi concernant le louage des choses qui aboutit en 1979.
Institution de la Régie du logement (1979)
La réforme de 1979 vient compléter celle de 1973 et ne porte que sur le louage résidentielSupra note 3 à la p 12.. Avec l’adoption de la Loi instituant la Régie du Logement et modifiant le Code civil et autres dispositions législatives, le législateur vient mettre fin au partage et au dédoublement de la compétence d’attribution qui avaient existé en matière de louage résidentiel entre la Commission des loyers et les tribunaux judiciairesIbid à la p 13.. Il vient limiter les coûts d’administration de la justice pour l’État et de l’exercice de ses droits par le justiciable. Le législateur a conféré à la Régie du logement, successeur de la Commission des loyers, la compétence totale et exclusive sur toutes les demandes relevant du droit administratif et la compétence sur la majorité des demandes relevant du droit civil. Durant cette réforme, trois types de mesures ont été adoptés pour inciter les propriétaires qui effectuaient peu ou guère de réparations à améliorer les logementsIbid à la p 14. : Le propriétaire ne peut évincer le locataire que pendant la période, pour une réparation majeure non urgente ou pour une amélioration majeure ; Le propriétaire a l’obligation de livrer et maintenir le logement en bon état d’habilité ; Le propriétaire peut inclure un pourcentage de l’amortissement des dépenses d’amélioration dans une augmentation d’un loyer.
Cette réforme a apporté un soulagement au locataire qui devait trouver un autre logement ou un locataire qui se voir offrir l’achat de son logement mais n’ayant pas les moyensIbid à la p 15.. De plus, elle a aussi apporté un soulagement à un locataire qui continue à louer le logement mais paie un loyer bien supérieur lorsque les locateurs transforment plusieurs immeubles locatifs en condominiums pour investissement.
Protections additionnelles en cas de conversion ou de travaux (1987) Le , l'Assemblée nationale adopte la Loi modifiant la Loi sur la Régie du logement et le Code civil qui accorde au locataire lors de la conversion de l'immeuble en copropriété divise, un droit de préemption sur son logement et un droit pratiquement absolu au maintien dans les lieux s’il veut rester comme locataire. Il obtient également un droit de priorité d'achat en cas de vente du logement. Des peines sévères sont prévues pour empêcher les travaux anticipés de conversion et le harcèlement du locataire. Le législateur institue un contrôle sur la vente des bâtiments par le locateur pour limiter la perte de certains services ou avantages (comme le service de stationnement) que les locataires avaient droit.
Renforcement des peines (1991) Durant cette réforme, le législateur a effectué peu de changements de fondSupra note 3 à la p 17.. Il a jugé que les réformes antérieures avaient permis d’atteindre un équilibre satisfaisant dans l’ensemble. Il a convenu bon de maintenir les politiques fondamentales du louage résidentiel telles que : le contrôle du loyer, le maintien des lieux et la qualité minimale des logementsIbid à la p 19.. Le législateur a apporté une modification majeure à la cession de bail, le locataire est libéré de toute obligation vis-à-vis du propriétaire, celui-ci n’ayant désormais qu’un seul débiteur, soit le cessionnaire. Concernant la sous-location, le locataire bénéficie d’une protection et il revient au sous-locataire à l’avenir de disposer d’un droit direct contre le propriétaire pour forcer celui-ci à se conformer à ses obligations en vertu du bail principal. À cette époque, les propriétaires violaient certaines mesures très fréquemment, le législateur vient soulager le locataire en prévoyant de nouveaux cas de dommages punitifs en plus des dommages compensatoires lorsqu’il s’agit du harcèlement du locataire, de l’éviction ou de la reprise du logement de mauvaise foi et de la discrimination contre un locataire ayant un ou des enfants ou une locataire enceinte en cas de violation des mesures établiesIbid aux pp 19-20..
De 1992 à 1999