Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un produit financier permettant à un propriétaire de débloquer des liquidités tout en conservant l’usage de son logement, en mettant en garantie son bien immobilier. Il est généralement destiné aux personnes âgées souhaitant compléter leurs revenus sans vendre leur résidence principale. Le remboursement du prêt, comprenant le capital et les intérêts, intervient en principe au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien.

Histoire Le concept de prêt viager hypothécaire trouve ses origines dans les dispositifs de viager et les hypothèques inversées développées dans plusieurs pays anglo-saxons dès la fin du XXᵉ siècle. En France, le PVH est lancé en par le Crédit Foncier de France, comme alternative au viager classique, permettant aux seniors de disposer de liquidités tout en restant dans leur logement, sans affecter leur succession immédiate.

Cadre juridique En France, le prêt viager hypothécaire est encadré par le Code civil, le Code de la Consommation et le Code monétaire et financier. Le contrat de PVH repose sur la constitution d’une hypothèque sur le bien immobilier du souscripteur. Les principales caractéristiques légales incluent :

Le maintien du droit d’usage et d’habitation par l’emprunteur, puisque le bien reste la propriété de l’emprunteur. L’absence de remboursement obligatoire pendant la vie de l’emprunteur, sauf rachat anticipé ou déchéance du terme. Intérêts annuellement capitalisés, c’est-à-dire intégrés au capital dû, remboursement du prêt à terme. Une asymétrie favorable aux héritiers : au décès de l’emprunteur, la dette est légalement plafonnée à la valeur du bien, tel qu’expertisé à ce moment-là. En pratique, au décès, si la valeur du bien excède la dette, le différentiel revient aux héritiers ; dans le cas inverse, la banque assume la perte.

Les intermédiaires proposant des PVH sont soumis aux mêmes obligations légales que les IOBSP (intermédiaires en opérations de banque et services de paiement) lorsqu’ils interviennent dans la distribution de crédits garantis par hypothèque ; avec l’interdiction absolue d’un démarchage au domicile.

Fonctionnement Le prêt viager hypothécaire fonctionne sur le principe de l’hypothèque inversée.

Caractéristiques principales Un prêt viager hypothécaire présente généralement les caractéristiques suivantes Commentaires par Nicolas Garnier, concepteur marketing du PVH au Crédit Foncier de France, auditionné au Conseil Économique et Social en 2007.:

Montant calculé en fonction de la valeur actuelle du bien, de sa valeur présumée « au terme » et de l’âge de l’emprunteur. Possibilité de rachat anticipé ou de remboursement partiel sous conditions. Maintien de l’usage et de l’occupation du logement par le propriétaire.

Avantages et limites Les principaux avantages du PVH sont :

Accès à des liquidités sans vendre son logement. Maintien dans le logement. Absence de mensualités pendant la vie de l’emprunteur.

Les limites et points de vigilance incluent :

Obligation de l’emprunteur d’entretenir raisonnablement le bien, afin d’en préserver l’état et sa valeur de revente. Intérêts capitalisés annuellement venant mathématiquement réduire la valeur nette du bien transmis aux héritiers. Disponibilité limitée auprès des établissements financiers. Risque de frais et de coûts élevés comparés à un crédit classique.

Comparaison avec le viager classique Le prêt viager hypothécaire se distingue de la vente en viager classique par le fait que l’un est un prêt de liquidités garanti par le bien hypothéqué et l’autre, une vente avec cession immédiate du bien à un tiers.

Contrairement au viager traditionnel, l’emprunteur conserve la propriété et l’usage du logement tout en bénéficiant d’un apport de liquidités.

Le PVH relève principalement du droit bancaire et hypothécaire, tandis que le viager est encadré par le droit civil et repose sur la transmission immédiate, voire progressive, de la propriété.

Types de biens concernés Le PVH concerne principalement la résidence principale du souscripteur ou une résidence secondaire. Certains établissements financiers peuvent accepter des biens locatifs, mais ces cas restent exceptionnels et sont soumis à une évaluation plus stricte.

Références

Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et énergétique, « Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ? » [archive], sur economie.gouv.fr (consulté le )

« Prêt viager hypothécaire (PVH) » [archive], sur service-public.fr (consulté le )

France, Code de la consommation, « Articles L.314-1 à L.314-20 relatifs au prêt viager hypothécaire » [archive], sur legifrance.gouv.fr (consulté le )

Notaires de France, « Le prêt viager hypothécaire, un autre moyen d’emprunter » [archive], sur notaires.fr (consulté le )

Congrès des notaires de France, « Le prêt viager hypothécaire », rapport du 116ᵉ Congrès [archive], sur rapport-congresdesnotaires.fr (consulté le )

Congrès des notaires de France, « Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire », rapport du 119ᵉ Congrès [archive], sur rapport-congresdesnotaires.fr (consulté le )

Eurojuris France, « Le prêt viager hypothécaire et ses avantages » [archive], sur eurojuris.fr (consulté le )

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