La théorie de l'enchère foncière est une théorie géographique économique faisant référence à la manière dont le prix et demande de biens immobilier changent à mesure que la distance du quartier d'affaires (QCA) augmentent. La théorie de l'enchère foncière a été conçu par William Alonso en 1964, issu d'un approfondissement du modèle von Thünen, ceci analysant l'utilisation agricole des terres. Le premier théoricien de la théorie de l'enchère foncière était David Ricardo. Selon lui, de différentes utilisateurs des terres vont entrer en concurrence l'un avec l'autre pour obtenir les terres proches au centre-ville. Ceci est issu de la notion que les établissements de vente au détail souhaitent de maximiser leur rentabilité, donc seront prêts à payer davantage pour les terres proches au quartier d'affaires et payer moins pour les terres plus loin de la région. Cette théorie est ainsi tirée du raisonnement que plus une région accessible (par exemple, plus la concentration de patrons est de magnitude élevée), plus qu'elle est rentable.
Explication Les utilisateurs des terres concurrent tous pour les terres les plus accessibles au sein du QCA. La valeur que ces utilisateurs sont prêts à payer s'appelle « l'enchère foncière ». Le résultat est un motif d'anneaux concentrique d'utilisation des terres, créant le plan radioconcentrique.
Il peut être supposé avec la théorie que les maisons et édifices les plus pauvres se situeraient à la périphérie de la ville, puisque cela serait le seul lieu qu'ils peuvent se permettre d'occuper. Cependant, ceci est rarement le cas, car l'accessibilité—obtenue par la proximité du QCA—est échangé pour la possibilité de se procurer davantage de terres pour la même somme d'argent, en périphérie de l'établissement (comme dicte la théorie de l'enchère foncière). Également, les HLM échangent de plus grandes espaces d'habitation pour davantage d'accès aux opportunités d'emploi. Pour cette raison, les chez plusieurs villes nord-américaines, par exemple, se situent souvent dans le centre, tandis que les logements non-subventionnés se situent en périphérie.
Analogie agricole Bien qu'elle soit utilisé plus tard dans le contexte de l'analyse urbain, mais n'utilisant pas encore ce terme, la théorie de l'enchère foncière à premièrement été développée sous un contexte agricole. Une des premiers théoriciens des effets de l'enchère foncière était David Ricardo—selon lui le loyer sur les terres les plus productives est basé sur son avantage sur les moins productives, la concurrence entre agriculteurs assurant que tous avantages soient distribués envers les locataires sous forme de loyer. Cette théorie a ensuite été développée par J. H. von Thünen, qui l'a combiné avec la notion des frais de transport. Son modèle implique que le loyer dans n'importe quel endroit est égal à la valeur du produit moins les frais de production et de transport. Reconnaissant que les frais de transport sont constants pour toutes activités, ceci mènera vers une situation où les activités avec les frais de production les plus élevés seront situés vers la place du marché, tandis que ceux qui ayant les frais de production les plus faibles seront plus loin.
La structure concentrique de l'utilisation des sols ainsi générée ressemble beaucoup au modèle urbain décrit ci-dessus : quartier central des affaires • dense zone résidentielle • zone résidentielle peu dense. Ce modèle, introduit par William Alonso, a été inspiré par le modèle de von Thünen.
La théorie de l'enchère foncière dans le quartier d'affaires Les utilisateurs des terres—qu'ils soient du commerce de détail, de bureau, ou de résidentiel—vont tous être en concurrence pour les terres les plus accessibles au QCA. Le montant qu'ils sont disposés à payer s'appelle bid rent. Ceci peut être généralement illustré à l'aide d'une « courbe de rente foncière », basé sur le raisonnement que les terres les plus accessibles—généralement au centre—soient les plus chers.
Les utilisateurs en commerce de détail (en particulier les grands magasins et chaîne de magasins) sont disposés à payer la plus grande location afin d'être situé au cœur de la ville. Le cœur a une valeur élevée pour ces utilisateurs puisqu'il s'agit—traditionnellement—de l'endroit le plus accessible pour une grande partie de la population. Ce grand part de la population est nécessaire pour les grands magasins, ceci nécessitant de considérables chiffres d'affaires. Par conséquent, ils sont disposés à payer une location foncière très élevée. Ils maximisent le potentiel de leur site en bâtissant plusieurs étages. À mesure que la distance du cœur augmente, le montant que les utilisateurs en commerce sont disposés à payer diminue rapidement.
Les utilisateurs du secteur industriel sont toutefois disposés à payer pour un emplacement situé à la périphérie du cœur. Il y a davantage de terres disponible pour les usines, cependant il y a plusieurs des bénéfices du cœur, tel que les marchés et de bons réseaux de transportation. À mesure que la distance augmente, les terres l'intérêt d'achat des utilisateurs du secteur industriel diminue. C'est à cause de la réduction de la portée des réseaux de transport et diminution de marchés.
Puisque les utilisateurs de zone résidentiel ne s'appuient pas beaucoup sur les facteurs susmentionnés, et peuvent se permettre des coûts réduits (en fonction de ceux au cœur et aux extrémités de ceci), ils peuvent se procurer des terres ici. À mesure que la distance du cœur augmente, les valeurs foncières diminuent. Cela explique la raison dont les régions du centre-ville sont si peuplés (par exemples les maison de ville, appartements, et immeubles de grande hauteur), tandis que les régions suburbaines et rurales ont une densité de population moins dense (par exemple des maisons jumelés et individuelles).
Application de la théorie de l'enchère foncière
La théorie de l'enchère foncière a été mis en opération dans la , où elle a été utilisée pour simuler la conversion de la terre agricole en développement urbain, dans un modèle urbain concentrique.
Notes et références Notes
Références
Catégorie:Géographie économique Catégorie:Théorie ou modèle économique