Une bulle immobilière est une bulle de prix d'un marché immobilier, caractérisée par une hausse élevée de la valeur des biens immobiliers. Elle se traduit par un écart important et persistant entre le prix de certains biens immeubles et la variation de leurs déterminants fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Cette spéculation immobilière, lorsqu'elle est effectuée à crédit, fait courir des risques aux créanciers comme aux emprunteurs. La grande spéculation immobilière à Paris, Berlin et Vienne du début des années 1870 a par exemple débouché sur la crise bancaire de mai 1873.
Quelle que soit la liquidité du marché, le dégonflement de la bulle peut être lent ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d’un krach immobilier, laissant de nombreux propriétaires en negative equity (le montant restant à rembourser est supérieur à la valeur du bien immobilier). La notion de bulle immobilière demeure l'objet de controverses, pour savoir si la bulle est issue du jeu d'anticipations rationnelles ou un phénomène systémique nécessitant une intervention des banques centrales .
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Contexte et histoire La notion de bulle spéculative a souvent été observée au niveau du marché de titres. À première vue, l'immobilier serait un actif moins sensible à une telle dynamique spéculative, du fait de plusieurs caractéristiques intrinsèques . En effet, les coûts de transaction sont très importants et représentent une part souvent non négligeable du bien et pourrait limiter le caractère spéculatif. Ensuite, le marché immobilier est souvent caractérisé par rapport aux marchés financiers comme peu liquide.
Toutefois, ils remplissent certaines conditions qui les exposent aux bulles spéculatives . Par ailleurs, les marchés immobiliers et financiers sont souvent liés: la bulle immobilière est aggravée par la bulle financière et vice versa, comme cela s'est produit en Europe dès les années 1860 ou lors de la bulle financière et immobilière japonaise des années 1980.
En général, le marché immobilier est hétérogène c'est-à-dire que chaque bien immobilier est unique, il fait l'objet de très peu de transactions au cours de sa vie économique et rend sa valeur difficile à évaluer Philippe Favarger et Philippe Thalmann, "Les secrets de l'expertise immobilière", Presses polytechniques et universitaires romandes, 2008, . Le montant de la rémunération des intermédiaires immobiliers dépend aussi directement de cette valeur et ces derniers ont donc intérêt à la hausse des prix Néanmoins, les agents immobiliers semblent plutôt relayer la dynamique existante au niveau des marchés immobiliers mais n'en sont pas à l'origine car leurs activités ne concernent ni la production, ni la transformation de biens . Le caractère durable du bien immobilier permet aux vendeurs d'espérer de le revendre plus tard avec une plus-value .. Enfin, le caractère spéculatif est souvent nourri par une croyance populaire que les prix sont en perpétuelle augmentation Neil Monnery, Safe as houses ? a historical analysis of property prices, London Publishing Partnership, 2011 le meilleur exemple discuté dans le texte est l'indice séculaire du quartier d'Herengracht à Amsterdam qui illustre parfaitement le caractère cyclique de la valorisation de l'immobilier vignette.
En 2024, face à l'aggravation du mal-logement, en France, la commission consultative des droits de l'Homme préconise d'encadrer les prix du foncier
Les causes de la formation d'une bulle immobilière Quelles causes peuvent expliquer le déséquilibre entre l'offre et la demande responsable initialement de la formation d'une bulle ? La théorie des anticipations rationnelles permet d'expliciter pourquoi des agents économiques peuvent anticiper une hausse des prix provoquant ainsi l'emballement du marché. Les causes de déséquilibre du marché immobilier sont nombreuses et diverses et peuvent être de l'ordre structurel, conjoncturel, réglementaire, budgétaire voire sociologique. En effet, un déséquilibre structurel du marché immobilier entre une demande importante et une offre qui ne peut s'ajuster est souvent avancé afin de justifier une envolée brutale des prix immobilier.
Causes conjoncturelles Différentes causes conjoncturelles sont suggérées par les économistes et par exemple, les fluctuations de taux d'intérêt. La formation des bulles et krachs immobiliers seraient inversement corrélée au taux d'intérêt Patrick Arthus, Les incendiaires Les banques centrales dépassées par la globalisation, Editions Jean-Perrin, 2000 . Par ailleurs, l'inflation et en particulier ses anticipations d'inflation peuvent également aboutir à un déséquilibre du marché si l'achat des ménages est gouverné par la crainte de se protéger de l'érosion monétaire. D'autres arbitrages peuvent jouer avec par exemple le report d'investissements dans le cas d'un krach boursier comme celui des années 2000. Enfin, l'offre de foncier disponible peut être affectée par un important surplus d'espaces inoccupés consécutif à des investissements immobiliers passés et à la longueur de la reconversion urbaineUn exemple donné par le Figaro est qu'il a fallu plus de quinze ans pour que de nouveaux immeubles soient construits à la place du fort d'Issy-les-Moulineaux qui abritait la direction générale de l'armement .
Causes réglementaires Des causes réglementaires sont également avancées pour expliquer les déséquilibres. Par exemple, les choix en matière de politique d'urbanisation peuvent être critiques notamment vis-à-vis de l'espace foncier qui semble être une ressource non renouvelable et des politiques restrictives des permis de construire. Il existe un débat sur l'influence des réglementations foncières dans la formation des bulles immobilières. Dans son livre Le Logement, Crise publique, Remèdes privés Vincent Bénard observe que, dans les États où la réglementation foncière est peu contraignante, l'offre de logements s'est adaptée à la demande, et les prix ont peu augmenté. Il en est ainsi du Texas. Par contre, là où les contraintes administratives sont fortes (exemple : Californie), les prix se sont envolés. Cette analyse ne peut cependant être généralisée à l'ensemble de la planète, dans la mesure où certains pays européens à réglementation foncière contraignante n'ont pas connu de hausse (exemple de l'Allemagne) et où certains pays à réglementation foncière non contraignante ont pu connaître une hausse importante (exemple de l'Irlande). Les constructions de nouveaux logements, bien loin d'entraîner une régulation de l'offre, de la demande et des prix, ont souvent produit un effet inverse, tirant vers le haut le prix de l'immobilier ancien (cas de la France), ce qui souligne le caractère spéculatif du marché de l'immobilier au début des années 2000. Le Logement, Crise Publique, Remèdes privés, Éditions Romillat, 2007. D'une manière très similaire, une mauvaise gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'État et la non-libération du parc foncier et immobilier devenu moins utile est avancé comme un facteur de déséquilibre. Les politiques de renouvellement urbain avec par exemple la destruction de logements insalubres sans remplacement par des constructions de logements neufs. Un contrôle des loyers trop strict sur le marché du logement est un argument souvent avancé pour expliquer un déséquilibre d'offre ou un mauvais état du marché locatif. D'un autre côté, une déréglementation du système bancaire est souvent considérée comme associée à une explosion des prix. Au-delà l'instabilité réglementaire avec les fluctuations de réglementations dans l'urbanisme, le marché locatif, ou l'offre de crédit http://www1.gsb.columbia.edu/mygsb/faculty/research/pubfiles/3182/What%27sOldNewNext.pdf Article en anglais décrivant l'histoire des bulles immobilières puis étudiant plus en détail le rôle des sociétés privées commerciales de service public "GSE" Fannie Mae et Freddie Mac dans le caractère explosif de la bulle immobilière américaine des années 2000 pourraient être à l'origine de bulle immobilière.
Causes sociologiques Enfin, des causes sociologiques sont également proposées. La fin des repères traditionnels (famille, État providence) et les craintes sur les financements futurs des retraites qui rendent les individus plus réceptifs ainsi que le mimétisme comportemental (voir Mimétisme et investissement) entretenu par des mythes concernant le marché immobilier .
Néanmoins, l'économiste Paul Krugman fait remarquer que deux pays ayant des réglementations et des politiques immobilières complètement différentes comme l'Irlande et les États-Unis ont toutefois subi une bulle immobilière et une correction d'une ampleur sans précédent dans les années 2000. Il est donc probable que d'autres facteurs comme les spécificités du marché foncier et ses relations complexes avec le marché voire la psychologie des foules soient nécessaire afin d'expliquer plus avant les mécanismes de la formation des bulles immobilières Robert Shiller, Exubérance Irrationnelle, Valor Editions, 2000 .
Relation entre marché foncier et marché immobilier Les relations entre le marché foncier et le marché immobilier ont également été étudiées afin d'expliquer le caractère spécifique et la formation des bulles immobilières. Le fait que ce soit le prix de la construction qui influence le prix du foncier (ou l'inverse) – à savoir la demande en termes de construction qui fixe le prix du foncier – est largement débattu. Différents effets pouvant expliquer la relation entre marché immobilier et le marché foncier ont été décrits par l'économiste Vincent Renard, même si le mécanisme global demeure complexe. Les notions de compte à rebours, d'effet multiplicateur et d'effet cliquet ont été avancées et permettent de clarifier la formation du cycle immobilier.
Le compte à rebours Le compte à rebours est issu du bilan provisionnel réalisé par les opérateurs immobiliers avant l'acte d'achat d'un terrain. Il consiste à évaluer le prix de commercialisation attendu du produit immobilier envisagé et constructible sur le terrain diminué de l'ensemble des coûts de l'opération (frais d'étude, coûts de construction, frais financiers et de commercialisation et enfin sa marge) afin de déterminer la valeur maximale possible pour l'acquisition du terrain. Le compte à rebours indique que c'est la valeur finale anticipée du produit immobilier fini qui détermine la valeur du foncier. Joseph Comby signale aussi que le foncier a également une autre valeur : celle pour le propriétaire correspondant à la valeur d'usage et du rendement obtenu par le propriétaire (économies réalisées en cas d'usage, loyers perçus). Elle peut également avoir une valeur spéculative si le propriétaire anticipe une hausse de la valeur dans un futur proche supérieure à la valeur de rendement. Comme on peut facilement l'imaginer, les deux valeurs (usage/compte à rebours) sont rarement proches, cet écart pouvant être résolu par une négociation. Lorsqu'elles se rencontrent, le terrain a alors un prix mais généralement seul un nombre limité de transactions aboutissent. Ce mécanisme de « compte à rebours » facilite la compréhension de la transmission accentuée des hausses du marché immobilier au marché foncier.
L'effet multiplicateur