En France, les certificats d’urbanisme sont des actes fournis par l’administration qui vont permettre à l’administré demandeur de se voir informé des contraintes d’urbanisme pesant sur son projet et de stabiliser pour un an et demi ou plus lesdites contraintes.
Les certificats d’urbanisme ont une histoire marquée par de nombreuses modifications successives. En effet il est apparu très tôt que les propriétaires et les constructeurs avaient besoin de disposer d’une information fiable sur les servitudes susceptibles de limiter l’exercice du droit de construire sur un terrain. Cette nécessité a donné lieu, dès la circulaire du , à la pratique des notes de renseignements d’urbanisme.
Par la suite la loi (, décret ), du a donné une base légale à cette information en créant un nouvel instrument : le certificat d’urbanisme (Code de l’urbanisme, article L 410-1 et suivants. Plus précisément, le législateur a mis en place à cette époque deux certificats d’urbanisme, l’un (« de type A », « d’information » ou « neutre ») prenant parti sur la constructibilité du terrain objet de la demande (le certificat étant alors « positif » ou « négatif »), l’autre (« de type B » ou « opérationnel ») se prononçant plus spécifiquement sur la faisabilité d’un projet déterminé. Ce nouvel instrument était d’autant plus intéressant qu’il permettait, à la différence de la note de renseignement (que le certificat d'urbanisme n’avait au demeurant pas fait disparaître), de stabiliser pendant un certain temps les règles de fond applicables au terrain.
Ensuite, ces actes sont devenus de plus en plus complexes et divers, avec jusqu’à trois types de certificats. Certains de ces certificats sont devenus obligatoires, notamment pour certaines demandes de division de terrain. Ils étaient alors, en réalité, des autorisations préalables et s’éloignaient du caractère informatif que devait revêtir l'acte. La réforme du certificat d'urbanisme initiée par la loi de sécurité et renouvellement urbain du loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains et les réformes de 2005-2007 vinrent simplifier le certificat d’urbanisme en supprimant les certificats d’urbanisme préalables, mais aussi en les rapprochant du régime des permis de construire.
Actuellement, il existe deux certificats types : un certificat d’urbanisme dit « d’information », qui renseigne abstraitement sur la situation d’un terrain au regard du droit de l’urbanisme sans se prononcer sur sa constructibilité (le CU A), et un certificat d’urbanisme dit « opérationnel », qui prend position sur la faisabilité d’une opération déterminée (le CU B).
L’objet et le contenu des certificats d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme informatif
Règles d’urbanisme Ce certificat –également qualifié d’urbanisme « de type A », d'« ordinaire » ou encore de « neutre » - permet d’obtenir de l’administration des informations générale d'urbanisme sur la situation du terrain par rapport au PLU / PLUi applicable. Il indique au terme de l’article L. 140-1 a (et de l’article A. 410-4 du Code de l’urbanisme qui y renvoie) les dispositions d’urbanisme applicables au terrain (nature de la zone dans laquelle il se trouve, existence d’un périmètre de préemption, d’un espace boisé classé, etc.). Ces dispositions d’urbanismes applicables au terrain recouvrent l’ensemble des plans et documents qui s’appliquent sur le terrain en question, du haut en bas de la hiérarchie des normes.
Limitations administratives à la propriété Le certificat d’urbanisme informatif indique également les limitations administratives au droit de propriété, autrement dit les servitudes d’utilité publique. Le principe d’indépendance des législations voit ici ses défauts limités par une information relativement complète des administrés sur l’étendue des droits applicables sur leurs fonds. En revanche, le certificat n’a pas à exposer l’existence de servitudes de droit privé qui pourraient grever le fond Cour administrative d’appel de Lyon, 20 décembre 2001, M. Couderc, req. n°97LY00667.
Taxes et participations d’urbanisme Enfin le certificat d’urbanisme informatif indique la liste des taxes et participations d’urbanisme qui lui sont applicables. Le Conseil d’État a cependant jugé que l’omission d’une taxe légalement applicable dans un certificat d’urbanisme ne faisait pas obstacle à son exigibilité au moment du permis de construireCE 22 janvier 2010, Cne de la Foye-Monjault, req. ; LPA, 2010, , , note D. Dutrieux ; J.-P. Strebler, RDI, 2010, ; BJDU, 1/2010, , note J. Trémeau. De plus lorsque le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’État, le certificat d’urbanisme le mentionne également, de même que lorsqu’un sursis à statuer pourrait être opposé (à condition bien entendu que les conditions pour qu’il soit opposé soient d’ores et déjà réunies au moment de la délivrance du certificat).
Autres Informations Depuis la loi du dite ALURLOI du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, le certificat indique si le terrain est situé dans un site répertorié sur la carte des anciens sites industriels et activités de services publiés par l’État ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur a connaissance (Code de l’environnement, article L 125-6, IV).
Renseignements exclus Depuis la loi SRU, le certificat d’urbanisme informatif ne se prononce plus sur la constructibilité du terrain c'est la raison pour laquelle il est dit « neutre ».
Enfin, depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du Ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme le certificat d’urbanisme informatif ne renseigne plus sur la desserte du terrain par les équipements publics.
Le certificat d’urbanisme opérationnel Le certificat d’urbanisme opérationnel –autrement appelé certificat d’urbanisme « de type B » ou « détaillé » -donne les mêmes indications que le certificat informatif (règles d’urbanisme, limitations administratives à la propriété, ainsi que taxes et participations d’urbanisme), mais il comporte des précisions supplémentaires.
Équipements publics Tout d’abord, il renseigne sur l’état des équipements publics existants ou prévus. Surtout, il précise, en considération des indications figurant dans la demande (nature de l’opération envisagée, localisation approximative et destination des bâtiments projetés) si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération projetée.
Il résulte de la jurisprudence que l’administration est en situation de compétence liée lorsque le projet de construction envisagé méconnaît une règle d’urbanisme à caractère impératif. C'est le cas par exemple lorsqu’il est situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune au sens de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanismeCE 12 février 1990 Caussade, , sauf si le pétitionnaire peut bénéficier des exceptions à la règle de constructibilité limitée. L’autorité administrative ne peut alors légalement délivrer un certificat d’urbanisme négatif en se fondant sur la seule localisation du terrainCE 25 février 1998, SCI « Les Peupliers », Lebon 62 ; RDI 1998. 233, obs. J. Morand-Deviller et L. Touvet.
Analyse du terrain au regard du projet joint à la demande de certificat La rédaction actuelle du Droit y afférent fait du certificat opérationnel un document très proche d’un permis de construire. En effet, en imposant que la demande de certificat contienne de nombreuses précisions sur le projet prévu (article R 410-1 du Code de l’urbanisme), dans certains cas, le droit applicable laisse à l’autorité administrative qui fournit le certificat d’urbanisme une certaine une marge de manœuvre pour prendre position par rapport aux préconisations du Droit applicable.
Concernant l’analyse du terrain au regard du projet joint à la demande de certificat, ce dernier ne sera pas neutre. En effet le certificat d’urbanisme opérationnel sera selon le cas, positif (favorable), positif avec prescription (article R. 410-14 du Code de l’urbanisme) ou négatif (défavorable). Dans les deux derniers cas, cette décision administrative doit être motivée.
Enfin en ce qui concerne les précisions sur la desserte du fond par les équipements publics l’autorité administrative devra effectuer un contrôle in concreto des réseaux et équipements publics de la zone dans laquelle est situé le fond sur lequel porte le certificat d’urbanisme pour déterminer s’ils sont suffisants ou non. Ainsi leur insuffisance peut être, en elle-même, un motif de délivrance d’un certificat négatif, sans qu’il soit besoin de rechercher si une règle d’urbanisme impose le refus de toute constructionCE 26 décembre 2012, Société établissements Laval et Lecamus, ; BJDU 3/2013, , concl. X. de Lesquen et obs. J. T.
Le certificat de projet
Etendue du certificat de projet Le certificat de projet est un nouvel outil à la disposition des porteurs de projets incluant une occupation ou une utilisation du sol, créé à titre expérimental par l’ordonnance du sur Légifrance, prise en application de l’article 13 de la loi du habilitant le Gouvernement à simplifier et à sécuriser la vie des entreprisesLOI du 2 janvier 2014 habilitant le Gouvernement à simplifier et sécuriser la vie des entreprises. Le contenu du certificat est détaillé par l’article 2 de l’ordonnance.
Ce dispositif vise à donner une plus grande visibilité et une plus grande stabilité du droit (procédures et règles de fond) applicables à certains projets d’envergure.
Ainsi, pour un porteur de projet qui n’est pas certain du cadre juridique de son projet et de toutes les formalités administratives qu’il aura à accomplir pour pouvoir le réaliser le « certificat de projet » consiste à demander à l’administration de lui apporter toutes les informations spécifiques dont il aurait besoin — en somme à titre expérimental. Cette réponse prend la forme d’un document appelé certificat de projet, délivré sous deux mois par le préfet de département. Cette expérimentation permet également la mise en place d’un guichet unique en faveur du porteur de projet. Il a été expérimenté dans quatre régions : Aquitaine, Bretagne, Champagne-Ardenne et Franche Comté. Sont systématiquement concernés les projets d’installations classées pour la protection de l’environnement (à l’exception des installations d’élevage en Bretagne).
Le contenu du dossier de demande, la procédure et les conditions de délivrance du certificat de projet ont été précisés par le décret du sur Légifrance. Aux termes de l’article 4 du décret, lorsqu’une demande du certificat d’urbanisme est jointe à la demande de certificat de projet, elle comporte les pièces et informations mentionnées à l’article R. 410-1 du Code de l’urbanisme. Des procédures distinctes sont prévues selon que le certificat d’urbanisme est délivré au nom de l’État ou au nom de la commune.
Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour délivrer le certificat de projet.
Portée du certificat de projet Pour ce qui est des effets du certificat de projet, il est prévu que les mentions qui sont portées au certificat de projet et les engagements de délai qu’il comporte engagent la responsabilité de l’administration à l’égard de son titulaire. Il est par ailleurs prévu que le certificat de projet a –à l’instar du certificat d’urbanisme- un effet de « cristallisation » du droit applicable au projet pendant un délai de dix-huit mois suivant la notification du certificat. Mais cette cristallisation ne s’applique pas aux autorisations d’urbanisme sauf exceptions.