La bulle immobilière américaine des années 2000 était une bulle immobilière observée à l'échelle nationale aux États-Unis sur l'ensemble du marché immobilier américain et en particulier en Californie, Floride, Nevada, Oregon, Colorado, Michigan, les États du Nord et du Sud-Ouest.
Sur le plan national, un pic de l'indice des prix immobiliers a été observé début 2005. Le déclin brutal commencé début 2006 par la crise des subprimes avec une baisse observée le par l'indice Case-Shiller des prix immobiliers .
L'augmentation du nombre de saisies et expropriations en 2006-2007 à la suite de la baisse des prix a provoqué la crise financière de 2007-2008 se répercutant sur les différentes catégories du secteur des prêts hypothécaire américains (crédits subprime, Alt-A, prime). En , le secrétaire du Trésor américain, à l'époque Henry Paulson, a qualifié l'explosion de la bulle immobilière comme .
L'explosion de la bulle immobilière a eu non seulement un impact direct sur la valeur nette des habitations mais également sur le marché hypothécaire américain, les promoteurs, les constructeurs, les commerces de détail spécialisés, les hedge funds ainsi que les banques étrangères provoquant une récession à l'échelle nationale puis mondiale.
Les craintes liées aux importantes conséquences possibles sur l'économie américaine de l'explosion de la bulle immobilière américaine ont amené le président George W. Bush et le président de la Réserve fédérale Ben Bernanke à procéder à un sauvetage limité des propriétaires en difficulté pour rembourser leur crédit hypothécaire . En 2008, le gouvernement américain a alloué 900 milliards de dollars en prêts et sauvetages divers dont environ la moitié de la somme aux agences quasi-gouvernementales : la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) et la Federal Housing Administration Reuters. (2008). FACTBOX - U.S. government bailout tally tops 504 billion pounds..
Contexte 300px|thumb| Graphe de l'économiste Robert Shiller confrontant l'indice historique des prix de l'immobilier américain ajustés par rapport à l'évolution de la population, les coûts de construction ainsi que les taux d'intérêt du trésor américain à 10 ans. Ce dernier est extrait de la seconde édition Exubérance irrationnelle (livre), 2nd ed. Robert Shiller a montré qu'en tenant compte de l'inflation, les prix ont augmenté de 0,4 % par an durant la période 1890–2004 et de 0,7 % par an durant les années 1940–2004, tandis que les données de l'administration américaine (US Census Data) de 1940–2004 suggèrent plutôt un accroissement de 2 % par an de la valeur des biens immobiliers.
300px|thumb|Évolution de la valeur moyenne et médiane des prix des maisons neuves vendues aux États-Unis de 1963 à 2010
Une bulle immobilière peut survenir à l'échelle locale ou globale au niveau d'un marché immobilier.
Les dernières phases de la bulle sont caractérisées par des hausses rapides de la valeur des biens jusqu'à atteindre des niveaux irrationnels par rapport aux revenus, au ratio prix/loyer et enfin par rapport aux différents indices de solvabilité. Cette phase est généralement suivie d'une baisse générale des prix immobiliers laissant les acquéreurs dans une position de negative equity où la dette liée au prêt immobilier est bien supérieure à la valeur du bien immobilier.
Les causes sous-jacentes d'une bulle immobilière sont complexes. De nombreux facteurs ont été suggérés par les économistes comme des taux d'intérêt faibles, une politique accommodante de prêts de la part des banques et enfin une fièvre spéculatives . Cette bulle peut être reliée à la bulle internet des années 1990 Plot of inflation-adjusted home price appreciation in several U.S. cities, 1990–2005: thumb|Évolution des prix immobiliers ajustés de l'inflation dans certaines métropoles durant la période 1990–2005. .
La bulle immobilière américaine coïncide également avec de nombreuses autres observées au Royaume-Uni, en Espagne, France, Belgique, Pologne, Hongrie, Roumanie, Ukraine, Russie, Maroc, à Hong Kong et en Corée du Sud qui, pour le marché américain a commencé en 2004 – 2005 droite|vignette|200x200px|Inventaire de houses for sale in Phoenix, AZ de juillet 2005 à mars 2006. Le 10 mars 2006, un nombre probablement supérieur à (environ la moitié) de ces maisons en vente étaient vides (source : Arizona Regional Multiple Listing Service.) .
L'ancien responsable de la banque centrale américaine Alan Greenspan qui a fortement baissé les taux d'intérêt à court terme afin de limiter la récession de 2001-2002 a reconnu le fait qu'il existait une bulle dans le domaine de l'immobilier et il a également admis, au début de la crise des subprimes, .
La crise des subprimes a été engendrée par l'impossibilité pour un grand nombre de propriétaires de rembourser les mensualités de leur emprunt lorsque le taux variable, initialement beaucoup plus bas durant la période promotionnelle, s'est ajusté au taux usuel du marché. Le président-directeur général de l'agence hypothécaires Freddie Mac, , qui a reconnu , ainsi que l'économiste Robert Shiller préviennent que la valeur des biens immobiliers est surévaluée et que la correction durera des années avec probablement plusieurs milliers de milliards de $ de pertes sur la valeur des biens . Greenspan alerte sur une forte baisse possible à deux chiffres des biens immobiliers, bien supérieure à celle envisagée par la plupart des personnes. Les problèmes pour les accédants à la propriété possédant un bon historique de crédit apparaissent mi-2007 provoquant aussi une mise en garde du plus grand prêteur américain, Countrywide Financial, qu'une reprise dans le secteur ne pourrait pas être espérée au moins avant 2009 parce que les prix baissaient à un rythme jamais observé sauf peut-être durant la grande dépression .
L'impact de l'explosion de la valeur des biens immobiliers sur l'économie américaine depuis la récession de 2001-2002 a été un important facteur de reprise économique parce qu'une part significative du boom de la consommation des ménages a été reliée à l'explosion du refinancement hypothécaire qui a permis à de nombreuses personnes à la fois de réduire le montant de la traite de leur prêt immobilier avec des taux d'intérêt plus bas et d'extraire des liquidités du capital de leur maison, la valeur de cette dernière ayant fortement augmenté . Généralement, il est souvent admis qu'une bulle ne peut être détectée qu'après-coup par les nombreux acteurs lors de la phase de correction et du retour vers la tendance historique.
Chronologie
Identification de la bulle immobilière
Bien qu'il soit communément admis qu'une bulle spéculative est difficile à identifier avant son explosion, plusieurs économistes (principalement fin 2004 et au début 2005), en observant de nombreux facteurs économiques, ont déclaré qu'il y avait une bulle immobilière aux États-Unis . Néanmoins, le fait qu'il n'y aurait pas eu de mises en garde au sujet d'une possible crise a été balayé en par le New York Times qui relate le fait que , le président général de Freddie Mac a reçu une note de David Andrukonis, l'ancien responsable de la gestion des risques en 2003 sur le fait que Freddie Mac finançait des prêts risqués qui menaçaient la stabilité financière de la société. Dans cette note, M.. Andrukonis a écrit que At Freddie Mac, Chief Discarded Warning Signs, Charles Duhigg, The New York Times, 5 août 2008. L'article révèle que plus de deux douzaines de hauts responsables ont reconnu que M. Syron avait simplement décidé d'ignorer ces mises en garde. D'autres avertissements datent de 2001 lorsqu'un des membres du conseil supérieur de la Réserve fédérale Edward Gramlich posa la question des risques causés par les prêts à risques dits subprimes Did Greenspan add to subprime woes? Gramlich says ex-colleague blocked crackdown on predatory lenders despite growing concerns, Wall Street Journal, Greg Ip, 9 juin 2007. L'agence Reuters rapporte en qu'un analyste de Merrill Lynch a émis des craintes sur le fait que des entreprises pourraient souffrir de leurs investissements dans les prêts subprimes. Le magazine Economist spécifie que « la hausse mondiale des prix immobiliers est la plus grande bulle de l'histoire » impliquant que toute explication de la bulle immobilière doit tenir compte de causes globales mais également de facteurs spécifiques à ceux des États-Unis. Le responsable de la Réserve Fédérale, Alan Greenspan a déclaré mi-2005 qu'au minimum, il a y au minimum un peu de mousse (au niveau du marché immobilier américain… Il est difficile de ne pas voir qu'il y a localement de nombreuses bulles; en 2007, Greenspan admettra que le terme était un euphémisme de . Au début 2006, le président Bush déclara au sujet du boom immobilier : . Sur la base des statistiques du marché immobilier qui indiquent un déclin du marché, des ventes en baisse, une augmentation du stock de logements mis en vente, des prix médians en baisse et l'augmentation du taux de défauts , des économistes ont conclu que la correction au niveau du marché immobilier américain a commencé en 2006 Un article extrait du magazine Fortune en déclare que This article classified several U.S. real-estate regions as "Dead Zones", "Danger Zones", and "Safe Havens." +Magazine Fortune concernant la bulle immobilière et les « zones de la mort »« Zone de la mort »« Zone de danger »« Zone de refuge »BostonChicagoClevelandLas VegasLos AngelesColumbusMiamiNew YorkDallasWashington / Northern VirginiaSan Francisco / OaklandHoustonPhoenixSeattleKansas CitySacramentoOmahaSan DiegoPittsburgh
L'économiste en chef de Freddie Mac et le directeur du centre des études immobilières de l'université de Harvard (Harvard University's Joint Center for Housing Studies, JCHS) ont nié l'existence d'une bulle immobilière à l'échelle nationale et ont exprimé des doutes sur le fait qu'un déclin significatif des prix immobiliers fût possible au vu de la hausse des prix depuis la dépression des années 1930 et de l'anticipation de l'accroissement de la demande par la génération du Baby boom et du taux bas de chômage Néanmoins des voix se sont exprimées sur le fait que financement reçu par le JCHS par l'industrie immobilière ont affecté son jugement David Lereah, le précédent chef de l'association des agents immobiliers (NAR) a distribué le rapport anti-bulle en afin de En outre, le rapport déclare que . À la suite de rapports indiquant un déclin rapide des ventes et une baisse des prix en Lereah a admis qu'il envisageait .