vignette|Lors d'une crise du logement, un déséquilibre entre offre et demande crée une démesure dans les prix des habitations.

L’expression crise du logement désigne couramment une situation caractérisée par une pénurie de logements abordables et par une forte hausse des prix, en particulier dans le parc locatif, sous l’effet conjugué d’une demande soutenue et de contraintes d’offre.

Origines et causes de la crise du logement Les économistes Christian Hilber et Olivier Schöni (2022), dans une revue de la littérature sur la politique du logement, soutiennent que l’explication la plus solidement étayée empiriquement de la baisse de l’accessibilité au logement réside dans les contraintes d’offre. Celles-ci comprennent à la fois des facteurs physiques, tels que la rareté des terrains constructibles, la présence de plans d’eau ou une topographie accidentée, et des restrictions réglementaires comme les plans d’urbanisme, les normes de construction et les limitations de hauteur. Ces contraintes empêchent l’offre de logements de suivre la croissance de la demande, ce qui entraîne une hausse des prix et des loyers.

Zonage et réglementation restrictifs Selon des études, un zonage trop restrictif - en limitant le nombre de zones où la construction est autorisée - fait grimper les prix des logements. Des études ont montré, par exemple, qu'un zonage restrictif peut rendre les maisons plus de 50 % plus chères que le coût réel de leur construction. Les codes de construction ont également été critiqués pour avoir exacerbé la crise du logement en augmentant le coût des nouveaux logements.

Parmi les pays développés, par exemple, les villes japonaises disposent de logements relativement abondants et abordables pour leur taille, ce que certains ont attribué au contrôle nationalisé du zonage (en réduisant le pouvoir des gouvernements locales de bloquer les nouveaux projets de construction) et à l'octroi facile et rapide de permis de construire. En revanche, dans les pays où le NIMBY fait obstruction au développement du logement, les prix ont tendance à augmenter et les logements à se raréfier.

Financiarisation du logement Dans un contexte de crise du keynésianisme dans les années 1970 et de diffusion des préceptes néolibéraux anglo-saxons de déréglementation et de libéralisation des systèmes financiers au cours de la décennie suivante, un tournant structurel de l’économie mondial s’opéra par le développement de la finance mondiale. La levée des barrières sectorielles et nationales des marchés financiers donna lieu à un « processus d’internationalisation de l’industrie financière et à l’émergence d’un espace financier mondial où les systèmes monétaires et les marchés financiers nationaux sont en étroite interconnexion », en vertu de deux principaux fondements : la reproduction élargie de la liquidité financière et la massification des relations financières.

Dans ce contexte, où l’activité immobilière est plus que jamais intégrée aux exigences de valorisation financière, les immeubles tendent à ne plus être analysés sous l'angle patrimonial et social comme des biens ou actifs réels, mais plutôt comme des actifs financiers titrisés et négociés en bourses. Le marché de l'immobilier est effectivement devenu un terrain de spéculation prisé par les investisseurs institutionnels (banques d’investissement, fonds de pension, fonds souverains, fonds d’investissement, compagnies d’assurance, etc.) qui acquièrent de grandes quantités de biens immobiliers pour les rendements que génère l’augmentation de leur valeur actionnariale. Les dynamiques financières de prêts hypothécaires – où l’endettement représente des capitaux alimentant les circuits financiers – participent à faire de la propriété résidentielle un levier d’investissement et de spéculation, concourant à établir la valeur marchande des biens fonciers selon les pressions du marché, la rentabilité, le voisinage, etc. Cette dynamique contribue à accorder aux biens fonciers une valeur marchande si grande que son usage initial est rendu impossible ou hors de prix, tel un porte-valeur désincarné de sa fonction initiale et essentielle, celle de se logerTerritoires innovants en économie sociale et solidaire (TIESS), « Les fiducies d’utilité sociale », 2019, p.12. https://tiess.ca/download/documents/TIESS-FUS-synthese_connaissances.pdf .

La financiarisation des biens immobiliers crée ainsi une pression à la hausse sur les prix en surstimulant la construction et l’acquisition d’immeubles destinés aux segments les plus rentables du marché, tels que des tours de condominiums haut de gamme. Ultimement, les promoteurs immobiliers cherchent à transformer les terrains en bâtiments dont les caractéristiques correspondent à ce qui est perçu par les actionnaires et gérants d’actifs comme des produits de placements lucratifs. Ces gestionnaires commercialisent leurs activités de placements en proliférant les formes de crédits, comme c’est le cas avec la titrisation des prêts hypothécaires, emprunts risqués mieux connus sous le nom de subprimes.Louis Gaudreau, Le promoteur, la banque et le rentier, Lux, 2020.

Manifestations régionales de la crise

En Europe vignette|gauche|En 1982, aux Pays-Bas, à Ede, un homme de 38 ans vit depuis 3 ans dans sa voiture car il n'a pas eu le logement qu'il voulait. Photo : Marcel Antonisse/Anefo. Le nombre de sans domicile n'est pas connu sur le continent, mais il existe des statistiques sur le mal-logement, qui éclairent la difficulté à se loger dans l'Union européenne. Selon le sur le mal-logement en Europe (2019)Fondation Abbé Pierre et Feantsa (Fédération européenne des associations nationales travaillant avec les sans-abris), 2019, sur le mal-logement en Europe, présenté à Paris en depuis le début de la crise de 2008 les pays de l'Ouest, du nord et du sud de l'Europe sont tous confrontés à une flambée des prix du logement. Seuls les pays de l'Est sont épargnés. Pour Laurent Ghekiere (Union sociale pour l'habitat auprès de l'Union européenne) Selon la Fondation Abbé Pierre et la Feantsa on observe partout — sauf dans les pays de l'Est — un dérapage incontrôlé du coût des dépenses liées au logement (loyer, eau, électricité, gaz…). 24,2 % des dépenses annuelles d'un ménage européen moyen sont consacrées au « logement et commodités associées ». C'est en Finlande que l'on dépense le plus pour le loyer ou pour remboursement les emprunts immobiliers (devant le Danemark, le Royaume-Uni et la France (26,2 %), mais si l'on calcule la quantité d'argent dépensée pour se loger par rapport au revenu disponible, ce sont les grecs qui passent en tête du classement avec plus de 40 % des revenus absorbés par les couts liés au logement. Un autre élément statistique est la différence entre les frais de logement dépensés par les ménages pauvres par rapport à la moyenne : En Grèce les foyers modestes consacrent plus de 70 % de leur revenu au logement, taux qui est 60 % au Danemark et de 47 % en Allemagne (alors que pour la moyenne de la population ces taux sont deux fois moins élevés). Ce taux est habituellement jugé excessif quand il dépasse 40 % (seuil dépassé par 38 % des ménages pauvres ce qui en 2017 concerne environ 23 millions de ménages en Europe (et le taux d'effort de la population grecque était en 2017 de 39,6 % ; en hausse de 150,6 % sur dix ans)..

Dans la décennies de crise 2007-2017, en Europe ; partout (sauf dans les pays de l'Est) la dépense des ménages liées au logement a au contraire augmenté. Au sein de l'Union européenne, l'action publique pour le logement a diminué (tombant à d'euros pour le développement immobilier et à d'euros pour les aides au logement en 2017 selon Eurostat).

En France

vignette|L'Ariane à Nice, ville qui connaît un manque de logements, notamment sociaux. Les dépenses pour le logement y sont élevées, comme au Royaume-Uni. La construction (qui selon les économistes libéraux aurait dû augmenter avec la hausse des loyers) s'est néanmoins ralentie, alors même que l'habitat indigne est loin d'être résorbé ( logements en 2017 selon la Fondation Abbé Pierre, et selon l’État). Concernant l'habitat indigne, la situation est bien meilleure en France qu'en Roumanie, Hongrie ou Italie mais si le surpeuplement ou la privation de confort primaire y ont diminué de 2007 à 2017, inversement la précarité énergétique a augmenté de 6,5 %.

De plus les aides d’État sont surtout passées par la défiscalisation (qui de fait a plus profité aux propriétaires qu'aux locataires). En , la Banque mondiale a elle-même reconnue que les dispositifs d'incitation fiscale ont été .

Avec la crise du logement depuis 2022, les demandes de logements sociaux atteignent des niveaux record, et leurs créations, et le nombre d’attributions diminuent.

Au Luxembourg Depuis plusieurs décennies, le Luxembourg connaît une tension croissante sur son marché du logement. Il se caractérise par une hausse rapide des prix, un manque de logements abordables et un rythme de construction insuffisant pour répondre à la demande. Ces difficultés sont dues à des facteurs structurels comme la forte croissance démographique, l’attractivité économique du pays ou encore la pénurie de terrains disponibles. Dans ce contexte, la crise financière mondiale de 2007-2008 a été un moment conjoncturel qui a eu un impact temporaire sur tous les secteurs d’activité, sans toutefois modifier durablement les tendances structurelles.

Impact sur l'économie du pays Selon l’Organisation de coopération et de développement économiques la crise économique de 2008, déclenchée par un cycle d’expansion du crédit, a eu quelques répercussions sur le centre financier luxembourgeois. L’État luxembourgeois a dû intervenir pour soutenir plusieurs institutions financières, dont Fortis et Dexia, afin de stabiliser le système financier. Cette période a été marquée par une réduction de l’activité économique, des tensions sur le marché interbancaire et une diminution de la valeur des actifs sous gestion. Néanmoins, les mesures de stabilisation mises en place ont permis de limiter les effets de la crise sur le marché du travail.

Impact sur le marché immobilier D’après l’Observatoire de l’Habitat, le marché de l’immobilier a connu un ralentissement notable entre 2007 et 2010. La vente d’appartements, en particulier dans les constructions neuves, a diminué entre le troisième trimestre 2008 et le premier trimestre 2009. Le nombre d’autorisations de bâtir a également chuté, avec des taux de variation allant jusqu’à - 18,6 % en 2008, tandis que les mises en chantier ont enregistré une baisse marquée. Ce ralentissement s’explique à la fois par le resserrement temporaire des conditions d’accès au crédit et par la réduction de l’investissement, conséquence de la crise financière.

À partir de 2009, l’assouplissement des conditions de financement et les taux d’intérêt extrêmement bas ont favorisé la relance de l’activité sur le marché immobilier. Les ventes d’appartements ont peu à peu retrouvé leur niveau d’avant-crise, avec une reprise plus forte dans le secteur du neuf. Les fluctuations des prix et des ventes ont été particulièrement perceptibles dans la ville de Luxembourg et ses alentours, tandis que la région sud est restée plus stable.

Parallèlement, l’augmentation des prix de l’immobilier a entraîné une diminution de la solvabilité des ménages. Entre 2005 et 2009, la part des locataires pouvant acheter un appartement est passée de 70 % à 61 %, tandis que seulement 31 % pouvaient acquérir une maison (contre 30 % en 2005). Les familles monoparentales ont été particulièrement touchées, avec leur taux d’accès à la propriété passant de 68 % à 46 %.

Malgré la rapide stabilisation qui a suivi après la crise de 2008, les tensions structurelles liées au manque de logements abordables n’ont pas été résolues, et se sont même accentuées au cours de la décennie suivante.

Au Québec