vignette|Constructions du quartier Monconseil à Tours. Le droit de l'urbanisme en France est un ensemble de règles et d'institutions établies en France en vue d'obtenir un aménagement de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques (H. Jacquot, Droit de l'urbanisme, Dalloz, 1989). Le droit de l'urbanisme en France ne concerne donc pas seulement la ville mais aussi le territoire sur lequel elle a une influence effective. Le droit de l'urbanisme ne suffit à définir l'urbanisme qui est une notion beaucoup plus large non seulement de l'histoire des villes mais aussi de leurs conceptions et de leurs gestions. En cela l'urbanisme est politique au sens étymologique du terme, politique ayant pour racine grecque polis, la cité au sens institutionnel. Le droit de l'urbanisme n'est pas le seul droit qui régit l'urbanisme.
Branche du droit public français, ses règles fondamentales sont rassemblées dans le Code de l'urbanisme. Toutefois, droit décentralisé par excellence, l'essentiel des règles d'urbanisme sont fixées au niveau local via notamment les plans locaux d'urbanisme. Ayant pour caractéristique d'organiser l'occupation des sols, il touche à plusieurs droits connexes, et notamment aux : normes de construction ou d'habitation (NF, ISO, DTU) ; normes de la santé publique, règlement sanitaire départemental type ; droit de l'environnement ; droit de la construction et de l'habitation ; droit du patrimoine ; droit du domaine public de l'État ; droit des collectivités territoriales ; droit des transports ; droit fiscal.
Le droit de l'urbanisme ne doit cependant pas être confondu avec les règles du droit civil relatives à la construction et qui forment le droit de la construction.
Définition juridique de l'urbanisme L'objet de l'urbanisme est très vaste, et serait pratiquement sans limite, à en croire le Code de l'urbanisme, en son article L.101-1. En effet, ce texte ressemble davantage à une déclaration de droits, qu'à une règle de droit positif :
Le conseil d'État, dans son avis du , définit un document d'urbanisme comme un document (critère matériel : carte, plans, schéma...) élaboré à l'initiative d'une collectivité publique (critère organique), ayant pour objet principal de déterminer les prévisions et les règles touchant à l'utilisation des sols (CE, : critère objet) et opposable à tous (critère de portée juridique).
Le droit joue donc un rôle capital dans cette activité, notamment en matière : de planification des prévisions ; d'urbanisme opérationnel ; et d'autorisations d'urbanisme.
Histoire thumb|L'urbanisation très institutionnelle de la Place des Vosges, à Paris
L'histoire de l'urbanisme et du droit qui s'y rattache est d'abord lié à la ville et à sa nature même.
Les réflexions sur l'urbanisme sont fort anciennes. Il n'est qu'à lire Aristote, PlatonPlaton : Les lois, Livre V ou VitruveVitruve : Les dix livres d'architecture pour s'en persuader. Mais le droit de l'urbanisme resta longtemps limité à des prescriptions de police administrative imposées par les autorités locales aux propriétés privées. Il ne s'inscrivit dans la perspective contemporaine de planification et d'aménagement qu'après la Première et la Seconde Guerre mondiale, alors que la reconstruction d'un paysage dévasté et l'explosion urbaine imposaient une réfection globale.
Les premières règles d'urbanisme applicables sur l'ensemble du territoire national sont celles relatives aux lotissements, issues des lois du Article 6 de la . et du Article 8 de la ., soumettant à autorisation administrative la création de terrains destinés à être bâtis, afin de garantir aux acquéreurs de lots que leurs terrains seraient convenablement viabilisés (adduction d'eau, réalisation des réseaux d'égouts, alimentation électrique, création de chaussées pavées ou revêtues).
La même loi du crée dans les grandes villes et pour l'ensemble des communes du département de la Seine les plans d'aménagement, d'embellissement et d'extension, ancêtres des documents d'urbanisme, c'est-à-dire des dossiers concernant l'aménagement global des communes qui en étaient pourvues.
Par l'acte dit Loi du , le régime de Vichy généralisera le permis de construire en France, qui ne s'appliquait antérieurement que dans certaines villes aux termes de la loi du (secteurs concernés par des projets d'aménagement et d'embellissement). Cette réglementation sera maintenue après la Libération.
Compte tenu des destructions de la Guerre, de l'exode rural, de l'accueil de populations étrangères ou rapatriées, les besoins de construction sont énormes après guerre. Le décret N°58-1464 du créa les ZUP, afin de permettre la construction des grands ensembles qui allaient permettre de sortir de la crise endémique du logement que l'on connaissait alors.
La loi d'orientation foncière de 1967 contribuera à séparer les règles du droit de l'urbanisme, qui sont contrôlées par le permis de construire et les autres autorisations d'urbanisme, des règles de construction, qui doivent être respectée par les constructeurs sous peine de sanctions pénales, mais ne sont pas incluses dans les problématiques des autorisations d'urbanisme. Par ailleurs, cette loi modernise les documents de planification urbaine, qui sont alors constitués, au niveau d'une agglomération, par les schémas directeurs, et, au niveau de la commune, par les plans d'occupation des sols.
La Loi N°75-1328 du donnera aux collectivités des outils d'intervention foncière en leur accordant un droit de préemption, celui des Zones d'intervention foncière (ZIF), ancêtres du Droit de préemption urbain.
L'Ordonnance du et le décret d'application du modifient profondément le champ d'application et, surtout, la procédure de délivrance des autorisations d'urbanisme (permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable, permis de démolir), dans une démarche présentée comme simplifiant le droit antérieurNouveau permis de construire, autorisations d’urbanisme sur le site du ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire. Cette réforme s'applique depuis le . En , une réforme est en cours via le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Droit positif
Droit constitutionnel
Droit de la planification des prévisions thumb|Un lotissement défectueux sur la commune de Stains au début du . La rue n'est qu'un chemin boueux, comme aujourd'hui dans de nombreux bidonvilles La compétence d'harmonisation des prévisions d'urbanisme appartient conjointement aux communes et aux EPCI (Établissements publics de coopération intercommunale), ainsi qu'à l'ÉtatLe rôle de l'État dans la planification urbaine se traduit en droit par sa capacité de dicter des « notifications » en ce qui concerne les projets de documents d'urbanisme, de déclarer des projets d'intérêt général, et celle d'interdire la mise en exécution des plans locaux non couverts par des documents opérationnels., sous le contrôle duquel ces autorités locales élaborent et mettent en œuvre les documents de planification urbaine, dénommés aussi « documents d'urbanisme ».
L'ensemble des documents de planification doivent respecter les prescriptions générales définies à l'article L. 121-1 du Code de l'urbanisme, qui leur imposent de déterminer les conditions permettant d'assurer : L'équilibre entre le renouvellement urbain, un développement urbain maîtrisé, le développement de l'espace rural, d'une part, et la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des espaces naturels et des paysages, d'autre part, en respectant les objectifs du développement durable ; La diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l'habitat urbain et dans l'habitat rural, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d'habitat, d'activités économiques, notamment commerciales, d'activités sportives ou culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics, en tenant compte en particulier de l'équilibre entre emploi et habitat ainsi que des moyens de transport et de la gestion des eaux ; Une utilisation économe et équilibrée des espaces naturels, urbains, périurbains et ruraux, la maîtrise des besoins de déplacement et de la circulation automobile, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des écosystèmes, des espaces verts, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains, la réduction des nuisances sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables et du Patrimoine bâti, la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature.
Principaux documents d'urbanisme, ou documents de planification urbaine Pour la planification stratégique et prospective
thumb|Construction néo-haussmanienne, à Issy-les-Moulineaux. Les schémas de cohérence territoriale (SCOT), qui ont remplacé depuis la loi SRU les schémas directeurs, sont les principaux outils de planification stratégique ou prospective, à l'échelle de l'agglomération, du bassin de vie.
Ils y fixent
D'autres réglementations doivent néanmoins être rappelées, qui s'appliquent dans des zones géographiques particulières, telles que la Loi montagne ou la Loi littoral, ainsi que le SDRIF, spécifique à l'Île-de-France, qui ont valeur de directive territoriale d'aménagement. Ces règles s'imposent aux SCOT.
À l'inverse, certains documents de planification sectoriels doivent être compatibles avec les SCOT. Citons par exemple, pour les problématiques d'habitat et de logement le Programme local de l'habitat (PLH), ou, pour celles liées aux transports et déplacements, le Plan de déplacements urbains (PDU) Pour la réglementation urbaine
vignette|Démolition à la Reynerie, Toulouse.
Les principaux documents d'urbanisme sont : les plans locaux d'urbanisme (PLU), qui ont remplacé depuis la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite loi SRU) les plans d'occupation des sols (POS).Le PLU détermine les orientations générales d'aménagement et d'urbanisme retenues pour l'ensemble de la commune et fixe les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article , qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructionsExtraits de l'article du Code de l'urbanisme.D'autres documents d'urbanisme peuvent exister pour répondre à certaines problématiques spécifiques. On peut ainsi rappeler le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) des secteurs sauvegardés ou la Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), qui protègent tous deux le patrimoine, ou le schéma de mise en valeur de la mer. les cartes communales, qui sont principalement adaptées aux villages et bourgs à faible dynamisme en termes de construction ou d'enjeux environnementaux. Elles se contentent de délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admisesExtraits de l'article du Code de l'urbanisme.
L'approbation d'un POS ou un PLU ou, dans une moindre mesure, d'une carte communale, permet au Maire, agissant au nom de la Commune, de délivrer les autorisations d'urbanisme sur son territoire.
En l'absence de Plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu, les permis de construire et autres autorisations d'occupation du sol sont délivrés sur la base du Règlement national d'urbanisme, avec application de la règle de constructibilité limitée, qui interdit normalement de construire hors des zones actuellement urbanisées, afin de limiter le mitage de l'espace rural.