vignette|Dossier du permis de construire du centre commercial de la Part-Dieu, à Lyon. Le permis de construire, ou permis de construction est, dans la réglementation française, un acte administratif qui autorise la réalisation ou la modification d'une construction. Il est, dans le cas général, accordé par le maire de la commune concernée. Le permis de construire rappelle les règles d'urbanisme applicables en fonction de la nature des travaux prévus (taille, emprise au sol, aspect extérieur...) et de l'usage futur des constructions (habitation, commerce, bureau, etc.).
Contexte Le droit de construire est étroitement réglementé par un ensemble de textes, dont les buts ont varié (respect des normes d'hygiène et de construction) et consistent essentiellement à maîtriser : le développement urbain ; l'équilibre entre les zones urbaines et agricoles, de logements, d'emplois ; l'implantation et la répartition des équipements publics.
Historique vignette|Place royale (actuelle place des Vosges), en 1709. Le permis de construire, qui naît sous sa forme moderne en 1943, est la conséquence de la préoccupation croissante des pouvoirs publics pour le contrôle des constructions urbaines..
L'édit du grand voyer de France du impose aux constructeurs le respect du principe de l'alignement. Ce texte est contemporains des premières opérations d'aménagement urbain coordonnées par les pouvoirs publics, notamment celle de la place des Vosges à Paris.
À Paris seulement, la déclaration du roi Louis XVI du concernant les alignements et ouvertures de rues dans Paris apparaît comme le premier règlement d’urbanisme parisien, dès lors qu'il fixe non seulement la largeur minimale des voies, mais aussi la hauteur des constructions en fonction de cette largeur. Il prévoit également le dépôt du plan des constructions et reconstructions projetées et l’obtention d’une autorisation avant leur mise en œuvre (ancêtre du permis de construire)..
Le principe de l'alignement obligatoire est maintenu par la Révolution française et renforcé par la loi du , qui crée les plans et servitudes d'alignements dans les villes de plus de .
À Paris seulement, la permission de bâtir (en réalité un droit d'opposition) est ensuite instituée par l'article 4 modifié du décret-loi du Décret du 26 mars 1852 relatif aux rues de Paris., sur Légifrance. relatif aux rues de Paris. Ce décret impose à tout constructeur d'adresser à l'administration des plans du bâtiment projeté et de solliciter le nivellement et l'alignement de la voie publique au droit de celui-ci. L'administration est également en mesure de formuler des prescriptions dans l'intérêt de la sécurité et de la salubrité publique.
La loi sur l'organisation municipale du (article 98), prévoit que .
Le permis de bâtir est instauré dans les agglomérations de plus de par l'article 11 de la loi sur la santé publique du , complétée par son décret du . Certaines communes avaient pris les devants et imposé le permis de bâtir, avant cette date, par exemple Saint-Étienne en 1890. Le délai de réponse est fixé à 20 jours.
Mais ce permis résultait en fait toujours de la police de l'alignement ou de la salubrité, jusqu'à ce que soit créée la police de l'urbanisme par la loi Cornudet du 14 mars 1919. Cette dernière ainsi que la loi du (article 10) qui la compléta, transformèrent le permis de bâtir en permis de construire dans les communes de plus de , celles du département de la Seine, ainsi que les communes sinistrées, pittoresques ou en extension rapide, qui étaient invités à réaliser dans un délai de trois ans un plan d'aménagement, d'embellissement et d'extension.
L'exigence du permis de construire est généralisée à toutes les communes de France par la l'acte dit loi du du Régime de VichyLoi du 15 juin 1943 D'URBANISME, sur Légifrance.., afin de remplacer les diverses autorisations qu'il fallait auparavant obtenir pour pouvoir construire. Cette décision est confirmée à la Libération par l'ordonnance du et son décret d'application du .
La loi portant réforme de l'urbanisme du confère au permis un rôle fédérateur de plusieurs types d'autorisation existantes.
Une nouvelle étape majeure est franchie avec les lois de décentralisation du relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l'État (loi Defferre). et du complétant la loi du 7 janvier 1983 relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l'État. En effet, l'urbanisme, auparavant de la seule responsabilité de l’État, incarnés en l'espèce par le préfet et sa direction départementale de l'Équipement, est transféré aux communes, qui étaient déjà responsables de l'approbation de leur plan d'occupation des sols (POS) et, désormais, de l'instruction des demandes de permis de construire lorsqu'elles disposent d'un document d'urbanisme.
L'État conserve un rôle de contrôle de la légalité des décisions municipales, et, parfois, d'instruction des demandes, notamment pour les communes dépourvues de plan local d'urbanismeLes Plans locaux d’urbanisme (PLU) ont succédé aux Plans d'occupation des sols. (PLU) ou d'un document d'urbanisme équivalent. Le maire peut confier l'instruction des dossiers de permis de construire à ses services, ou à d'autres organismes, comme les intercommunalités..
Une autre réforme importante est apportée par l'ordonnance du et son décret d'application du Décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, sur Légifrance., qui ont pris effet en 2007 et est destinée à simplifier le régime des autorisations d'urbanisme, qui ne sont plus que trois (le permis de construire, le permis d'aménager et le permis de démolir) plus qu'un régime déclaratif (la déclaration préalable), à renforcer la sécurité juridique des autorisations, à garantir les délais d'instruction maxima des demandes et fixant une liste limitative des pièces composant le dossier de demande ou de déclaration....
Définition Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire qui permet à toute personne (physique ou morale, publique ou privée) d'édifier une construction.
En France, en application de l'article L. 421-6 du Code de l'urbanisme, il permet, comme la déclaration préalable, de vérifier que la construction envisagée respecte les différentes règles issues du Code de l'urbanisme régissant le droit à construire, et notamment le document d'urbanisme applicable, qui détermine la nature des constructions autorisées ou interdites (résidentielles, commerciales, industrielles, agricoles…) selon le caractère de la zone, les destinations (habitation, commerce, hôtel, bureau…), l'implantation, la desserte, la hauteur et l'aspect extérieur de la construction, les normes de stationnement, d'espaces libres ou végétalisés et qui reprend les servitudes d'utilité publique applicables au terrain. Le permis détermine les taxes exigibles au vu des surfaces autorisées ou contrôle la densité, maintenue à l'article R. 111-21 dudit code à la différence du plafond légal de densité (PLD) ou du coefficient d'occupation des sols (COS) abrogés les et .
En revanche, il n'a pas pour objet d'assurer le respect des règles de droit privé (droits de propriété ou copropriété, troubles de voisinage, servitudes de mitoyenneté, de vues...), dès lors qu'il est « délivré sous réserve du respect du droit des tiers », ou celui des normes d'habitabilité (hauteur sous plafond…), contrôlées par le code de la construction et de l'habitation. En effet et depuis l’intervention de la loi du , il ne sanctionne plus les règles de construction, sauf pour les permis portant sur des ERP ou immeuble de grande hauteur (IGH). Le règlement sanitaire départemental constitue néanmoins un règlement qui s'impose aux autorisations d'occupation du sol (C.E. , Nouqué, , Lebon ; C.A.A. Nancy , Cne d'Ostwald, ) pour ce qui concerne uniquement ses principales dispositions d’urbanisme (implantation, dimensions, assainissement).
La réglementation du permis de construire a été profondément réformée par l'ordonnance du et le décret d'application du , entrés en vigueur le Permis de construire : un permis simplifié au plus tard en 2007, le 13 décembre 2005, sur www.service-public.fr..
Constructions existantes vignette|redresse|Affichage sur le lieu de chantier d'un permis de démolir partiel - permis de construire, au Touquet. Le permis de construire est exigible pour les constructions, modifications ou rénovations exécutées sur des constructions existantes, dans les cas prévus seulement aux articles R. 421-13 à 17-1 du Code de l'urbanisme, à l'exception des travaux soumis à déclaration préalable par ces dispositions, et de ceux de simple entretien ou de réparations ordinaires, dans les circonstances suivantes : création d’une surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à ou, dans les zones urbaines des plans locaux d'urbanisme, supérieure à lorsque la surface de finale ne dépasse pas le seuil de recours obligatoire à un architecte ( pour les maisons individuelles) ; modification des structures porteuses ou de la façade d'un bâtiment, mais seulement si elle s'accompagne d'un changement de destination des locaux concernés ; travaux sur un immeuble en tout ou partie inscrit (et non pas classéLes travaux sur monuments classés sont soumis à une autorisation spéciale au titre du code du patrimoine.) monument historique ; travaux de réalisation d'une opération de restauration immobilière (rénovation lourde collective) dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
Selon les articles L. 441-1 et L. 451-1 et suivants du Code de l'urbanisme, les deux autres types de permis (permis d'aménager et permis de démolir) peuvent être combinés avec le permis de construire.
vignette|Déclaration de travaux pour la modification d'un Bâtiment, à Paris. Une procédure simplifiée, la déclaration préalable de travaux ou DP, est applicable pour les travaux suivants sur les constructions existantes : création d'une surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à et dont aussi bien la surface de plancher que l'emprise au sol sont inférieures ou égales à (ou à dans le cas précité relatif aux permis de construire) ; transformation en surface de plancher de plus de clos et couverts, initialement déductibles au titre de l'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme ; changement de destination, seulement, d’un bâtiment existant ; travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, hors ravalement ; travaux de ravalement de bâtiments protégés localement ou situés en sites ou abords protégés ou dans les communes ayant soumis les ravalement à autorisation ; travaux proposés de suppression ou de modification d'un élément identifié par le plan local d'urbanisme ou par délibération du conseil municipal comme présentant un intérêt patrimonial, écologique ; travaux de modification de décorations, immeubles par nature ou par destination attachés à perpétuelle demeure, lorsqu'elles sont protégées par un PSMV (statues, bas-reliefs, cheminées, lambris, plafonds peints ou moulurés) et, lors de l'élaboration de ce plan seulement, tous les travaux affectant en plus le gros œuvre à l'intérieur des bâtiments.
À compter du , les surfaces exprimées en surface hors œuvre nette (SHON) ou surface hors œuvre brute (SHOB) sont considérées comme exprimées en surface de plancher..
Constructions nouvelles, aménagements et installations vignette|redresse|Affichage relatif à un permis de construire, au Touquet-Paris-Plage. En vertu de l'article R. 421-1 du Code de l'urbanisme, toute construction nouvelle (isolée sur tout ou partie d'un terrain nu) est soumise à permis de construire, à l'exception des constructions dispensées de toute formalité (R. 421-2 à 8-2 du Code de l'urbanisme) et des constructions relevant d'une déclaration préalable.