Coût approximatif de propriété vs. location. Une formule approchée pour le coût mensuel d'être propriétaire est obtenu en calculant la traite mensuelle, les taxes foncières et les coûts de maintenance en tenant compte pour les États-Unis les réductions possibles pour les intérêts du prêt hypothécaire et les taxes liées à la propriété. Cette formule n'inclût pas le coût suscité (requis pour obtenir la réduction standard). En faisant l'hypothèse d'un coût global de P dollars, d'un taux d'intérêt fixe r sur N ans, le taux marginal d'impôt sur le revenu , le taux de taxe relatif à la propriété (estimé à 0,5–2 % de P) et les coûts de maintenance annuelle (estimé par hypothèse à 0,5–1 % de P), le coût mensuel pour être propriétaire est approximativement donné par
Par exemple, le coût mensuel pour une maison de à 6 % d'intérêt fixe sur ans, avec 1 % de taxe de propriété, 0,75 % de coût de maintenance, et 30 % de taxe fédérale sur le revenu est approximativement de par mois. Le coût de location pour une maison équivalente est certainement plus faible dans de nombreuses métropoles américaines en 2006. En ajoutant un apport, il est possible de diminuer significativement le coût et la traite mensuelle du prêt nécessaire pour accéder à la propriété. Néanmoins, la somme utilisée pour cet apport réduit les revenus financiers possibles à long terme que l'il serait possible de dégager avec la somme correspondante. En incluant le coût mensuel afin de continuer à bénéficier de la réduction standard ( pour un couple marié), le coût additionnel correspondant (la diminution de la réduction de taxe) estimé par (déduction × taux d'imposition / 12) devrait accroître le coût mensuel d'achat d'un bien immobilier de par mois aboutissant à une mensualité de pour un couple marié dans l'exemple précédent.Le coefficient de capitalisation des bénéfices équivalent pour des biens immobiliers. Afin de calculer le Price Earning Ratio pour le cas d'une maison en location, il est nécessaire de diviser le prix d'acquisition par les revenus potentiels nets annuel qui correspond aux montant des loyers perçus ajustés des dépenses (taxes foncières, coût de maintenance et frais divers. Cette formule est la suivante :
Par exemple pour l'exemple d'une maison de considéré au-dessus, le P/E ratio serait de 24 si cette maison se louait par mois. Le magazine Fortune indique un indice historique « normal » entre 11 et 12 pour le plus simple indice prix/loyer.
Cet article est une revue des causes de la bulle immobilière américaine des années 2000.
Mania pour l'accession à la propriété
L'amour des américains pour leur maison est très largement connu et reconnu.; néanmoins l'enthousiasme actuel affiché pour l'accession à la propriété est probablement très élevé même au regard des standards américains, ce qui a amené certains professionnels à qualifier le marché immobilier de « mousseux », de « folie spéculative », voire de mania.. De nombreux observateurs ont commenté ce phénomène.. et l'exemple le plus marquant est la couverture du magazine Time du , qui est souvent considéré comme le signe le plus marquant du sommet de la bulle immobilière. Mais un article en 2007 du magazine Forbes met en garde que « Le fait de réaliser que la mania aux États-Unis pour l'immobilier est en dehors de toute proportion par rapport à la réalité, fait qu'il est nécessaire de regarder aussi en détail le boom des prêts à risques subprimes... les taux des prêts et les traites mensuelles — ont commencé à augmenter, nombre de ces nouveaux accédants à la propriété vont rencontrer des difficultés à joindre les deux bouts... Ces emprunteurs sont dans une situation financière bien pire que celle avant l'achat ». La bulle immobilière a également créé un boom au niveau de la profession des agents immobiliers. Par exemple, la Californie a enregistré -un demi-million de licences— un pour cinquante-deux actifs dans l'État en hausse de 57 %, les cinq années précédentes.
Le taux global de propriétaire a augmenté d'un niveau de 64 % en 1994 (il est à peu près équivalent à celui de 1980) à un plus haut historique jamais observé de 69,2 % en 2004. Un des slogans de la campagne de George Bush en 2004 est une société de propriétaires qui souligne la forte préférence et l'influence sociale des Américains afin d'être propriétaire de leur maison dans laquelle ils vivent à l'opposé de la démarche de louer. Néanmoins, dans de nombreuses parties des États-Unis, le loyer ne couvre pas les coûts de l'emprunt; le montant médian des traites au niveau des emprunts est de par mois, a peu près le double du loyer médian de par mois, bien que le ratio puisse varier de manière significative d'un marché à un autre.. Les rapports d'activités suspectes afférentes à la fraude aux emprunts ont augmenté de 1,411 % entre 1997 et 2005. À la fois des emprunteurs ont cherché à acheter des maisons dont ils n'avaient pas les moyens en rapport et des professionnels à la recherche de profit facile ont été impliqués Reported Suspicious Activities.
Mythe que « l'immobilier ne baisse jamais »
Parmi la population américaine, le statut de propriétaire est largement estimé, dans de nombreux cas, comme préférable à celui de locataire et tout particulièrement lorsque la durée d'occupation espérée est supérieure à cinq ans. Ceci est dû au fait que la traite mensuelle du prêt à taux fixe utilisé afin de rembourser la dette génère avec le temps une accumulation de capital pour le propriétaire, les intérêts payés permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt, tandis qu'à l'exception de la réduction de taxe personnelle accessible au locataire mais non au propriétaire, les loyers sont à fond perdu. Néanmoins, dans le cas d'un investissement où il s'agit d'un actif où l'on espère qu'il va se valoriser dans le temps à l'opposé du placement de père de famille, l'immobilier n'est pas un investissement sans risque. La croyance populaire que contrairement aux actions, les prix de l'immobilier ne baissent jamais a contribué à la fièvre d'achat. La valeur des actions est calculée en temps réel de manière permanente ce qui fait que les investisseurs sont témoins de la volatilité. Comme les maisons sont évaluées au mieux de manière annuelle, la perception de volatilité est lissée. L'affirmation que les prix de l'immobilier, au niveau national, ne font qu'augmenter a été observée effectivement pour les États-Unis au moins depuis la Grande Dépression et l'industrie immobilière a largement communiqué sur ce sujet. Néanmoins, les prix de l'immobilier peuvent monter ou descendre localement comme le montrent des indices historiques dans des villes ou régions comme New York, Los Angeles, Boston, Japon, Vancouver, Séoul, Sydney, et Hong Kong; de larges évolutions à la hausse comme à la baisse peuvent être observées dans de nombreuses métropoles américaines. Par exemple, depuis 2005, l'indice médian ajusté de l'inflation en glissement annuel est en baisse (de plus de 10 % en 2006) pour des maisons individuelles dans le MassachusettsPlot of Massachusetts Single Family Home Inflation Adjusted Median Prices, 2004–2006. .Family Home Inflation Adjusted Median Prices, 2004–2006. L'ancien économiste David Lereah de l'association des agents immobiliers américains (NAR) a déclaré en qu'il s'attendait à une baisse des prix immobiliers de 5 % de manière nationale, plus dans certains marchés, moins dans d'autres.".. Commentant en le fait que l'immobilier comme investissement est perçu comme à faible risque, Alan Greenspan fit remarquer, « Que l'histoire n'a jamais été tendre à la suite de période où de faibles primes de risque ont été observées. ».
Au niveau de la croyance populaire que les prix immobiliers ne baissent jamais, il est également largement cru que l'investissement immobilier va générer des retours sur investissement meilleurs que la moyenne. Le motif d'investissement pour l'achat immobilier ne doit pas être uniquement conduit par l'impression de protection que donne l'accès à la propriété; une comparaison rationnelle et économique de l'ensemble des coûts d'accès à la propriété versus la location permettant de relativiser l'impression de protection (voir le texte juste à côté). Sur des périodes de plusieurs décennies, les prix immobiliers ajustés de l'inflation ont augmenté de moins de 1 % par an Plot of inflation-adjusted home price appreciation in several U.S. cities, 1990–2005: . Robert Shiller a montré que sur de longues périodes, l'évolution des prix immobiliers américains ajustée de l'inflation ont augmenté de 0,4 % par an de 1890 à 2004, et de 0,7 % par an de 1940 à 2004. Piet Eichholtz a aussi montréIndice Historique immobilier sur une longue période - l'indice de Herengracht des résultats comparables pour l'indice des prix immobiliers d'une rue unique d'Amsterdam (le site de la tulipomanie) et où les réserves foncières sont fortement limitées sur une période de 350 ans; Ces retours sur investissement relativement minces par rapport aux investissements sur les marchés boursier et obligataire; bien que ces derniers bénéficient de l'absence d'effet de levier et charges du prêt associé. Si la tendance des indices historiques se confirme, il est raisonnable d'espérer de battre très légèrement l'inflation sur le long terme. De plus, une manière d'évaluer la qualité d'un investissement est de calculer le PER qui pour l'immobilier peut être défini comme le prix du bien immobilier divisé par le revenu potentiel net issu des loyers en tenant compte des taxes foncières, des travaux et des frais divers. Dans de nombreuses régions, le calcul aboutit à des niveaux à peu près égaux à 30–40, qui est considéré comme trop élevé par les économistes aussi bien pour le marché immobilier que pour le marché boursier;. Des ratios prix/loyer raisonnables sont en général de l'ordre de 11–12. Par comparaison, juste avant le krach de la bulle Internet, le P/E ratio de l'indice S&P 500 était de 45, en 2005– en 2007, il était autour de 17. En 2007, dans un article faisant la comparaison entre les coûts et les risques d'acheter par rapport à la propriété à l'aide d'un simulateur achat vs location, le New York Times conclut :
« Être propriétaire, les agents immobiliers estiment qu'il fait partie du rêve américain permettant des économies de taxes et un solide retour sur investissement de tout temps... Mais il est clair à présent, que les personnes qui ont fait le choix de louer par rapport à acheter dans les deux dernières années ont fait le bon choix. Dans la majorité du pays... les récents accédants à la propriété subissent des coûts chaque mois bien plus importants que les locataires et ont en même temps perdu de l'argent au niveau de leur investissement dans le même temps. C'est comme si les propriétaires avaient jeté leur argent par leurs fenêtres, une remarque désagréable généralement uniquement réservé aux locataires. ».
Un article en 2007, du magazine Forbes intitulé "N'achetez pas cette maison" invoque des arguments similaires et conclut que par, « Résister à la pression d'acheter. Il n'existe aucun investissement aussi particulier qu'acheter sa maison mais il n'y a aucune raison rationnelle à l'heure actuelle pour ne pas la louer. ».
L'influence des médias
Fin 2005 et en 2006, de nombreux programmes dont l'objet était de promouvoir l'investissement l'immobilier et notamment l'achat spéculatif afin de réaliser rapidement une plus-value. Les programmes de téléréalité américains sur la spéculation immobilière étaient :
HGTV's House Hunters, What You Get for the Money, Designed to Sell et Buy Me. BBC America's Location, Location, Location. Discovery Home's Flip That House. A&E's Flip This House and Sell This House. Bravo's Million Dollar Listing, "a six-episode original series chronicling the high-stakes, cutthroat world of real estate in a thriving market." Fine Living programs