L'urbanisme commercial est une branche spécialisée de l'urbanisme qui étudie le développement du commerce dans l'espace urbain.
Définition, typologie et état des surfaces commerciales Définition L'urbanisme commercial est l'ensemble des mesures qui visent à permettre un développement des activités commerciales à la fois harmonieux, efficace et cohérent avec les autres mesures dans l'urbanisme.
Typologie Le commerce de détail peut être isolé, regroupé sous forme de linéaires commerciaux et/ou situé en rez-de-chaussée d'immeubles.
Le CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux) classe les parcs d'activité commerciale selon la typologie suivanteSite du Conseil National des Centres Commerciaux : au-delà de de surface SHON (surface hors œuvre nette) : on parle de « grands parcs d'activité commerciale » ; entre et de « surface SHON » (surface construite, initiales de ****) : on parle de « petits parcs d'activité commerciale ».
État des surfaces commerciales dans le monde thumb|Exemple d'urbanisme commercial et de « quartier commercial » : « Commercial District » de Liverpool. Les surfaces commerciales sont très développées dans tous les pays ; que ce soit des commerces de détail, ou des zones commerciales. En Allemagne, une règle de non-étalement urbain a limité le développement des zones commerciales périphériques. en Angleterre, c'est le coût du foncier qui a en partie freiné ce développement.
Le plus grand centre commercial au monde est le Dubai Mall, qui compte mètres carrés de surface commerciale et boutiques, à Dubaï.
État des surfaces commerciales en France Dans les années 1970, la croissance de population correspondait à une croissance de pouvoir d'achat. La voiture individuelle, la maison individuelle et les zones commerciales périphériques se sont développées en parallèle, dans une logique de « praticité » et souvent sans cohérence d'ensemble des aménagements territoriaux. Les « boites à chaussures » (commerces dans de grands bâtiments préfabriqués en forme de pavé) se multiplient.
Le plus grand centre commercial français, construit en 1981 et rénové dans les années 2000, est l'ensemble formé par le CNIT et Les Quatre Temps à La Défense dans les Hauts-de-Seine, qui dispose d'une superficie de près de , pour Les Quatre Temps et pour le CNIT.
De 1986 à 2008, le développement de zones périphériques est en partie régulé par la CDEC (Commission départementale d'équipement commercial) ; les porteurs de projet devant réaliser un test économique étudiant l'impact du projet sur le marché et sur les commerces existants.
En 2008, en application du droit européen, la CDEC est abrogée. Mais cette suppression a lieu quelques mois avant la création des CDAC (Commission départementale d'aménagement commercial). Les enseignes s’engouffrent dans ce vide juridique, et un total de 5 millions de m² de surfaces commerciales sont autorisées, soit l'équivalent d'environ 3 ans d'autorisations.
La France a connu une hausse importante des surfaces commerciales depuis 2008 ; 9 projets sur 10 étant autorisés en CDAC ou CNAC. Les surfaces commerciales ont même progressé 5 fois plus vite que la population sur 10 ans.. Dans les années 2010, les projets sont souvent un peu plus travaillés au regard de considération architecturale voire paysagère. Les enseignes sont regroupées au sein de bâtiments, les parkings mutualisés, les espaces aménagés avec des plantations. Néanmoins, la consommation excessive d'espaces agricoles reste très problématique ; elle engendre des déplacements individuels polluants, ainsi que la création d'une offre supérieure aux besoins. L'Atoll est un exemple de nouveau centre commercial (ouverture en 2012), gigantesque (le plus grand du Grand ouest français avec de surface plancher commercial), ayant consommé des terres agricoles à proximité d'Angers alors que la réhabilitation de zones existantes aurait pu être envisagée.
A la fin des années 2010, on assiste à une réduction des zones de chalandises. Des enseignes situées à 45 minutes de voiture sont concurrencées par la vente sur Internet. Les friches commerciales se développent, ainsi que la vacance commerciale.
État des surfaces commerciales en France Commerces en centre-ville En 2016, l'INSEE identifie 300 pôles commerçants de centre-villePôles regroupant au moins 100 boutiques, distantes de 50 mètres en moyenne les unes des autres. délimités dans les 250 aires urbaines de plus habitants de France métropolitainehttps://www.insee.fr › statistiques › fichier › ENTFRA16_c_D1-commerce Le commerce de centre-ville, INSEE, 2016..
Le patrimoine architectural, le tourisme et le niveau de vie de la population contribuent à accroître le poids du commerce en centre-ville.
Évolution globale Chaque année, pas moins de 3 millions de mètres carrés de surfaces commerciales sont autorisés par les commissions d’aménagement commercial.
Aspects esthétiques, économiques et juridiques Aspects esthétiques et logistiques Années 1970 à 2000 : développement des zones commerciales au détriment des centres-villes thumb|upright=1.5|La zone commerciale des Marnières à Besançon, en France. Partout dans le monde, le développement des grandes surfaces a, le plus souvent, créé une concurrence avec le petit commerce de proximité, entrainant une vacance commerciale importante en centre-ville. Ce développement s'est accompagné de l'aménagement de vastes zones de stationnement pour les véhicules individuels, bien souvent avec une imperméabilisation excessive des sols, une place réduite pour le piéton et les plantations, peu ou pas d'arbres de haut jet.
upright=4|vignette|centre|Parc d'activité « Kingsway West Retail Park » de Dundee, en Écosse, typique des grandes aires commerciales développées dans les années 1980-2000
En France, l'insertion paysagère fait partie des critères d'autorisation introduits par la loi LME en 2008.
Années 2000 - 2010 : glissement des pratiques commerciales Développement de nouvelles pratiques Par ailleurs, depuis les années 2000, un glissement des pratiques commerciales s'opère, avec le développement du commerce en ligne, qui représente 13 à 15 % des ventes ; le développement d'un commerce de proximité au niveau des zones de flux (boulevards, mails, ronds-points d'entrée de ville...), plus en périphérie des centres ; le développement des livraisons à domicile. Par exemple, en Allemagne et aux Pays-Bas, les boites aux lettres réfrigérées se développent.
Les galeries marchandes d'hypermarchés, regroupant 16 à 30 magasins, ont ainsi un taux de vacance qui a fortement augmenté de 2014 à 2017, passant de 8,34 à 13,55 %. Les galeries les plus petites, de moins de 16 magasins, ont une vacance qui reste élevée, supérieure à 14 %..
Fragilisation des commerces de proximité des centralités En 2018, les « petites villes moyennes », dont la zone d’influence compte moins de habitants, ce qui correspond à une ville-centre de habitants environ, présentent une vacance commerciale moyenne supérieure à 13 %. D'après la fédération Procos, « Le taux moyen de la vacance en centre-ville est passé de 7,2 % en 2012 à 9,5 % en 2015 et 11,9 % en 2018. Seul un tiers des villes demeure sous la barre symbolique des 10 %, contre la moitié en 2015. ».. En , la fédération Procos précise que ce sont les petites villes, de moins de habitants, qui présentent une vacance des commerces de centre-ville en pied d'immeubles supérieure à 10 % depuis 2016.
Une étude de Mounir Mahjoubi, ex-secrétaire d’État au numérique, indique fin 2019 que « pour un emploi créé chez Amazon », géant du commerce en ligne, le commerce de proximité perd 2,2 emplois.. Une étude américaine réalisée en par l'Institute for Local Self-Reliance avait abouti au ratio de « deux emplois supprimés aux États-Unis pour un emploi créé par Amazon ».
Par ailleurs, la vacance de logement peut-être importante en cœur de ville, atteignant parfois 25 à 30 % en France.
Programmes de revitalisation des territoires lancés par l’État : Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain Lancé en , le programme Action Cœur de Ville a pour objectif de retrouver des dynamiques de centralités dans les villes françaises. Il comprend un volet "revitalisation commerciale".
Le programme Petites Villes de Demain, lancé en , entend répondre aux mêmes problématiques, en s'adressant aux communes de moins de 20 000 habitants.
Aspects économiques thumb|Un petit commerce d'alimentation générale, Paris. La densité d'emploi est souvent supérieure au sein des petits commerces. Au sein des zones commerciales périphériques françaises, les grandes enseignes commerciales ont développé des groupes ayant des stratégies foncières : les déficits des hypermarchés liés à une guerre des prix bas, une baisse d'attractivité et à une offre globale trop importante sont compensés par les loyers versés par les partenaires louant aux groupes d'enseignes des surfaces commerciales au sein de la zone. En France, l'ouverture de certains commerces (chaines, grandes surfaces...) le dimanche a des impacts économiques mais aussi sociaux.
Aspects juridiques (France) Lois Royer et Raffarin En France, la Loi Royer de 1973 marque la première tentative du législateur d'encadrer l'installation des commerces, dans un contexte de profonds bouleversements dus à l'irruption de la grande distribution dans le paysage économique et social. La Loi Royer instaure, pour les projets commerciaux, des seuils de surfaces ( ou ), au-dessus desquels ceux-ci doivent être soumis à un examen par une commission spécialisée, la Commission départementale d'urbanisme commercial (CDUC).
En 1996, la Loi Raffarin abaisse ce seuil à ..
Lois de modernisation de l'économie et loi Grenelle En 2008, la loi LME relève le seuil d'examen à pour les communes de plus de habitants.
La mission Commission Départementale d'Aménagement Commercial (CDAC), qui remplace la CDEC en 2009, est d'examiner le projet au regard de critères juridiques, environnementaux, urbains et paysagers. La notion de concurrence a en revanche été retirée des critères. Elle est remplacée par la notion « d'effet sur l'animation de la vie urbaine ».
La LME a toutefois donné aux Schéma de cohérence territoriale (SCOT) la possibilité de définir des zones d'aménagement commercial, délimitées dans un document spécifique.
À la suite du Grenelle de l'environnement de 2007, le législateur a en 2010 révisé la réglementation de l'urbanisme commercialloi examinée par l'Assemblée nationale le 15 juin 2010, intégrant les règles de l'urbanisme commercial dans le code de l'urbanisme ; les maires sont alors chargés du contrôle du développement des grandes surfaces dans leur commune via le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) qui fixe les règles d'implantation des commerces sur son territoire. Le plan local d'urbanisme (communal ou intercommunal) doit intégrer les prescriptions du SCOT. Selon Michel Piron, rapporteur du projet de loi, « c’est l’urbanisme qui doit commander le commerce et non l’inverse ». Le rapporteur espère que les maires pourront ainsi mieux protéger les commerces indépendants ou de proximité, revitaliser les centres-villes et améliorer la qualité des zones urbaines périphériques.
Lois ALUR, Pinel, Macron, ELAN, Climat et Résilience En 2014, la loi ALUR apporte des précisions concernant le contrôle du développement des drive.
En 2014, la loi Pinel simplifie la procédure en fusionnant les demandes d'autorisation d'exploitation commerciale et de permis de construire (décret 2015-165 du ).
En , la loi Macron autorise aux commerces non alimentaires d'ouvrir cinq dimanches par an..
En 2018, la loi ELAN a pour objectif de favoriser le maintien ou le développement des surfaces commerciales en centre-ville, de lutter contre les friches et de renforcer le respect de la loi. Des périmètres d'opération de revitalisation territoriale peuvent être délimités. En centre-ville, ceux-ci peuvent permettre une dérogation d'autorisation d'exploitation commerciale.