Le krach immobilier américain des années 2000 correspond à la phase de correction du marché liée à l'explosion de la bulle immobilière américaine des années 2000. Celui-ci fait suite au sommet de l'indice national des prix immobiliers observé en Il existe une incertitude sur le début exact de la correction, étant donné que dans le cas de marchés illiquides, il existe un décalage de trois mois voire un an avant d'observer des valeurs en ligne avec celle espérées par le marché. Certains marchés notamment ceux de San Diego et Détroit ont atteint leur plus tôt en novembre 2005..

Une bulle immobilière est un type de bulle spéculative ou économique qui survient de manière périodique au niveau local, régional, national voire global au niveau du marché immobilier. Une bulle immobilière est caractérisée par une augmentation rapide des valeurs des biens immobiliers jusqu'à un niveau insoutenable par rapport aux revenus, les ratios PER (price-to-earning) et d'autres indicateurs économiques comme la solvabilité des accédants à la propriété. La principale conséquence est une correction du marché immobilier qui laisse de nombreux propriétaires en négative equity c'est-à-dire avec une dette relative à l'emprunt hypothécaire supérieure à la valeur résiduelle de l'actif immobilier.

Chronologie

Prévisions au niveau de l'ampleur de la correction En se basant sur les tendances historiques des prix immobiliers américains.., de nombreux économistes et journalistes ont prédit des corrections au niveau des prix de l'ordre de quelques % jusqu'à 50 % ou plus de la valeur dans certains marchés..... et bien que l'atterrissage n'a pas affecté toutes les régions des États-Unis, un certain nombre se sont alarmés du fait que la correction pourrait être violente et sévère.. L'économiste en chef, Mark Zandi du service de recherche économique de l'entreprise Moody's Economy.com a prédit un krach immobilier avec une dépréciation à deux chiffres dans certaines villes américaines en 2007–2009.... Dans un papier présenté au symposium économique de la Réserve Fédérale en , l'économiste Robert Shiller a prévenu, « Les exemples des cycles précédents indiquent que les baisses majeures au niveau des prix réels du marché immobilier dans certaines régions sont possibles à partir d'aujourd'hui et dans un futur proche ».. Dean Baker du centre de recherche en économie et politique (Center for Economic and Policy Research) fût également le premier à identifier la bulle immobilière dans un rapport au début de l'été 2002..

Faiblesse du marché immobilier 2005–2006 vignette|Indice bancaire de référence utilisé pour l'ajustement des prêts immobiliers à taux variable (1996-2006).

Explication du chef du service économique de l'association des agents immobiliers américains NAR, David Lereah, "Ce qui s'est passé", lors de la conférence en 2006 thumb|300px| Variation du prix des appartements en % dans le Sud et l'Ouest des États-Unis durant la période 2002-2006 (source: NAR.). : Le boom s'est terminé en , Les taux immobiliers ont augmenté d'un point, Les conditions de solvabilité se sont dégradées, Les spéculateurs ont déserté le marché, La confiance des acheteurs a plongé, Les acheteurs de résidences secondaires se sont écartés du marché, Les acheteurs souhaitant une habitation plus vaste se sont écartés du marché, Les primo-accédants ont été exclus du marché,

Le boom au niveau du marché immobilier américain s'est arrêté brutalement dans de nombreuses parties des États-Unis à la fin de l'été 2005. L'été suivant, plusieurs marchés font l'objet d'un inventaire important, des baisses de prix et des volumes de ventes qui s'effondrent. En , le magazine Barron's met en garde sur le fait que « la crise immobilière approche » et souligne le fait que les prix médians sont en baisse de 3 % tandis que le stock de maisons neuves a atteint un record en avril et demeure à des niveaux records et dans l'ancien, le nombre de maisons en vente est en hausse de 39 % par rapport à l'année dernière, le volume de ventes étant en baisse de plus de 10 %. Le magazine prédit également que le prix médian au niveau national va probablement baisser de plus de 30 % dans les trois prochaines années- un simple retour à la tendance moyenne ". Le magazine Fortune a également qualifié plusieurs marchés de This article classified several U.S. real-estate regions as "Dead Zones", "Danger Zones", and "Safe Havens." + Fortune magazine Housing Bubble "Dead Zones" "Zone de mort" "Zone de Danger" "Refuge" Boston Chicago Cleveland Las Vegas Los Angeles Columbus Miami New York Dallas Washington D.C. / Northern Virginia San Francisco / Oakland Houston Phoenix Seattle Kansas City Sacramento Omaha San Diego Pittsburgh .. D'autres régions ont été décrites comme « zone de danger » ou des « refuges » par le magazine qui s'est également attaché à dissiper quatre mythes sur l'évolution future des prix immobiliers.. À Boston, les prix en glissement annuel baissent. tandis que les ventes s’effondrent, les stocks de maisons à vendre et les défauts sur les emprunts sont en forte hausse.., la correction dans le Massachusetts ayant été qualifiée d'« atterrissage dur ».. La bulle Plot of inflation-adjusted home price appreciation in several U.S. cities, 1990–2005: vignette|Évolution des prix immobiliers ajustés de l'inflation dans de nombreuses cités américaines 1990–2005.. par exemple au niveau des marchés immobiliers de Washington, D.C., San Diego CA, Phoenix AZ, et beaucoup d'autres ont également été mis à l'arrêt... Une recherche au niveau du service de liste en Arizona (Multiple Listing Service, ARMLS) a montré qu'à l'été 2006, l'inventaire des maisons en ventes à Phoenix atteignait dont la moitié était vacantes (voir le graphique ci-dessous) Plot of Phoenix inventory: thumb|400px|center|Inventaire de houses for sale in Phoenix, AZ de juillet 2005 à mars 2006. Le 10 mars 2006, un nombre probablement supérieur à 14,000 (environ la moitié) de ces maisons en vente étaient vides (source : Arizona Regional Multiple Listing Service.).. De nombreux constructeurs ont révisé sévèrement leurs prévisions durant l'été 2006, par exemple D. R. Horton a diminué ses prévisions de profits d'un tiers en ., la valeur du promoteur d'immobilier de luxe Toll Brothers a vu ses actions baisser de 50 % entre et ., et l'indice américain des constructeurs américains était en baisse de 40 % à mi- .. Le PDG, Robert Toll de Toll Brothers a expliqué que « les promoteurs qui construisaient des maisons destinées à des achats spéculatifs essaient de diminuer leur stock en offrant de larges gestes commerciaux et d'importantes remises; tandis que des acheteurs anxieux annulent leur promesse d'achat sur des maisons en cours de construction ».. Le constructeur Kara Homes a annoncé le ses deux trimestres les plus profitables de l'histoire de l'entreprise mais dépose le bilan moins d'un mois plus tard le .. Six mois plus tard le , Kara Homes vend des constructions non terminées faisant perdre aux acquéreurs de l'année précédente leurs arrhes notamment pour certains d'entre eux d'un montant supérieur à ..

Le marché immobilier commençant à ralentir en hiver 2005 jusqu'à l'été 2006« Reports of falling sales and investors stuck with properties they can't sell are just the beginning. Property owners should worry; so should their lenders. » . ., l'économiste en chef de l'association des agents immobiliers américains (NAR), David Lereah a prédit un atterrissage en douceur pour le marché.. Néanmoins, la montée sans précédent du stock de biens immobiliers à vendre et l'atterrissage du marché en 2006, l'économiste en chef des agents californiens, Leslie Appleton-Young ne partageait pas le terme d'atterrissage en douceur afin de qualifier le marché californien .. Le Financial Times a mis en garde sur l'effet sur l'économie très proche de l'atterrissage en douceur, déclarant qu'un ralentissement dans ces marchés bouillants étaient inévitable. « Le ralentissement sera peut-être léger mais il est malgré tout impossible d'exclure une implosion de la confiance et des prix.… Si la richesse issue de l'accroissement des prix de l'immobilier… l'effet sur l'économie mondiale sera dépressif ».. Il est difficile d'appeler différemment la situation des promoteurs autre qu'un atterrissage dur a déclaré le pdg de , le principal constructeur de maisons de luxe.. Angelo Mozilo le pdg du courtier en prêt subprimes, Countrywide Financial, a également fait observé « qu'il n'avait jamais vu un atterrissage en douceur en , et qu'il y avait beaucoup de chemin avant d'atteindre le fond... ».. À la suite de ces rapports, Lereah a admis qu'il s'attendait également à « une baisse des prix nationale de 5 % », et davantage dans certaines villes comme la Floride et la Californie.. Les volumes de ventes et les prix au niveau national s'effondrent en selon les données de la NAR, avec des ventes en baisse de 13 % de par rapport au sommet de en ; le prix médian étant en baisse de 6 % de par rapport au sommet de en . Le plongeon au niveau de l'ancien est le plus abrupt depuis 1989 . Le marché du neuf souffre également beaucoup. La baisse la plus importante en glissement annuel au niveau du prix médian depuis 1970 a eu lieu en avec une baisse de 10,9 % selon le département du Commerce..

Se basant sur la baisse des ventes et des prix en , l'économiste Nouriel Roubini a mis en garde sur le fait que le marché immobilier était en chute libre et qu'il ferait dérailler le reste de l'économie causant ainsi une récession en 2007.. Joseph Stiglitz, titulaire du prix Nobel d'économie en 2001, partage le sentiment que l'économie américaine pourrait entrer en récession parce que les valeurs des biens immobiliers étaient en nette baisse.. L'extension du retournement économique et de la possible récession devrait dépendre largement de la résilience de la consommation des ménages américains qui correspond à 70 % des de l'économie américaine. La disparition de l'effet richesse et le retournement du marché immobilier peut, en effet, causer des effets négatifs sur la confiance des consommateurs générant de nouvelles perturbations sur l'économie américaine et sur le reste du monde. La banque mondiale a également réagi en baissant ses prévisions de croissance économique du fait du ralentissement du marché immobilier américain aux États-Unis. Le responsable de la FED, Ben Bernanke a déclaré en qu'il y avait une correction substantielle au niveau du marché immobilier et que le déclin actuel au niveau du marché de la construction résidentielle était l'une des menaces majeures et qu'il allait causer un ralentissement de l'économie; il a également prédit une baisse de 1 % de la croissance durant la première moitié de l'année 2006 mais a estimé que l'économie devrait rester en expansion durant l'année 2007..