vignette|Quittance de loyer en . Un bail en droit français est un contrat selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire ou le preneur, le droit d'usage d'un bien mobilier ou immobilier pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.

Cadre légal Les baux d'habitation principale sont essentiellement régis par la loi -462 du tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986.. Il existe également des baux civils, des baux professionnels, des baux commerciaux et des baux ruraux. Le bail civil n'est pas autorisé pour louer des résidences principales. Une résidence principale doit être louée avec un bail d’habitation, soumis à la loi du , avec des dispositions protégeant les locataires : ce type de bail d'habitation est soumis à l’encadrement des loyers, aux critères de décence du diagnostic de performance énergétique (DPE), et aux règles de préavis sur les ruptures de bail. Les frais d’agence et le dépôt de garantie sont également limités pour les baux d'habitation. Autre point important, un bail civil ne permet pas à un locataire de bénéficier non plus de l’aide personnalisée au logement (APL).

Le droit commun du bail est situé dans le Code civil français, présenté aux articles 1708, 1709 et 1710, et organisé aux articles 1713 à 1751.

Un contrat de bail écrit et signé entre bailleur et locataire peut être obligatoire selon le type de bailArticles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989..

Obligations Obligations du bailleur Céder l’usage de la chose à temps Remettre la chose dans un état approprié Entretenir la chose (cependant l’entretien courant demeure à la charge du locataire) Payer les charges et les impôts dus à la chose Assurer au(x) locataire(s) un usage tranquille et sûr de la chose.

Si le bailleur ne délivre pas la chose à temps, le locataire a deux possibilités : Demander l'exécution du contrat (forcer le bailleur à prendre rapidement les mesures nécessaires pour mettre la chose à disposition). Se départir du contrat

Si le bailleur ne délivre pas la chose dans un état approprié, le locataire peut : Demander la réparation de la chose La résiliation du contrat

En cas de faute de la part du bailleur, le locataire peut, en plus, demander des dommages-intérêts à condition de respecter des formes (envoi de mise en demeure, saisie du tribunal).

Obligations du locataire et preneur Voir :

Payer le loyer et les charges locatives Maintenir la chose en état (entretien) (voir : État des lieux, en droit) Signaler sans délais les défauts au bailleur. Tolérer les visites du bailleur.

Si le locataire a un retard dans le paiement du loyer, le bailleur peut : Exiger le paiement du loyer ; Poursuivre son locataire ; Résilier le bail et, dans le cas d'un bail immobilier, entamer une procédure d’expulsion (à condition toutefois d’avoir fixé par écrit un délai de paiement au locataire).

Lois détaillant les contrats de bail Mise en place de moyens coercitifs depuis 1945 : – Bailleur social exploité – Loi Quillot Loi -1290 du tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, dite « Loi Mehaignerie »Voir la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière sur Légifrance. Loi -462 du tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi -1290 du , dite « Loi Mermaz » Les trois dernières lois ont le même objet, le bail d’habitation et le bail mixte.

La loi de 1989 a subi plusieurs modifications, notamment par : Loi pour l’habitat La loi -73 du de modernisation socialeVoir la loi du 17 janvier 2002 de modernisation sociale sur Légifrance. L'ordonnance -655 du relative au logement et à la constructionVoir l'ordonnance du relative au logement et à la construction sur Légifrance La loi -685 du relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeubleVoir la loi du relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble sur Légifrance. La loi -872 du portant engagement national pour le logement portant engagement national pour le logement., dite « loi ENL » (engagement national pour le logement) La loi sur le logement opposable La loi -297 du relative à la prévention de la délinquance relative à la prévention de la délinquance. La loi -1787 du relative à la simplification du droit relative à la simplification du droit. La loi -111 du pour le pouvoir d'achat pour le pouvoir d'achat. La loi -323 du de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. La loi -526 du de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures. La loi -788 du portant engagement national pour l'environnement portant engagement national pour l'environnement. La loi -1609 du relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires.. La loi -525 du de simplification et d'amélioration de la qualité du droit de simplification et d'amélioration de la qualité du droit.

Contrat de louage Le contrat de louage (articles 1709 à 1762 du Code civil) : Le louage peut porter sur une chose immeuble ou meuble. Le régime est le même entre les deux situations, même si une grande partie des dispositions se situent dans une section désormais mal nommée « Section 1 : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux » ; l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre de la chose ; le louage doit porter sur une durée (1 an). Chaque partie peut se réserver le droit de sortir du contrat ;

Dans le contrat de louage la destination contractuelle est importante, il faut déterminer de quelle destination il s’agit : d’une destination commerciale (droit commercial), d’une destination rurale (les baux ruraux) ou une destination principale (loi Mermaz).

Bien immobilier à usage d'habitation Résiliation d'un bail immobilier Le contrat de location peut à tout moment être résilié par le locataire ou par le bailleur. Sauf exception, le délai de préavis applicable est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il est à l'initiative du bailleur.

À l'initiative du locataire À tout moment le locataire peut donner congé à condition de respecter un préavis de trois mois pouvant être réduit à un mois sous conditions.

Le locataire reste redevable du loyer et de ses obligations naissant du bail jusqu'à la fin de son préavis. Le préavis peut néanmoins être écourté si le bailleur trouve un nouveau locataire qui souhaite rentrer dans les lieux, dans ce cas le locataire n'est redevable des loyers qu'au prorata temporis. Les assertions du type « tout mois commencé est dû » ne sont pas légales. Ainsi, si la fin du préavis est le 12 du mois, le locataire ne doit payer que 12/ du dernier loyer et des charges..

La notification du congé doit se faire au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou signifiée par acte d'huissier ou remise en main propre avec signature d'un reçu. Lorsqu’il y a plusieurs locataires tous doivent donner congé sinon celui-ci ne sera opposable qu’à l’égard de celui qui a donné congé. Le délai court à partir de la réception de la LRAR ou la signification de l’acte par huissier.

Les délais de préavis de congé: si le logement est loué videLe délai de préavis du congé est de trois mois.vosdroits.service-public.fr (voir ci-dessous pour les exceptions). si le logement est loué meubléLe délai de préavis du congé est d'un mois (art L632-1 du code de la construction et de l'habitation), y compris pour un étudiant en résidence étudiante. dans certains cas exceptionnels comme un logement insalubre, dangereux etc. Aucun délai Il est à noter que si dans le contrat de bail, il est stipulé un délai de préavis défavorisant le locataire par rapport aux délais de la loi, les lignes sont considérées comme nulles et non écrites.

Liste des cas réduisant le délai de préavis à un mois pour une location vide: En cas de mutation, à l'initiative de l'employeur ou du salarié.. L’éloignement n’est pas une condition. Le stage professionnel n’est pas un cas de mutation. La perte d’un emploi, licenciement ou fin de contrat à durée déterminée. Ne sont pas assimilables à une perte d’emploi: le changement d’activité, la démission, l’abandon de poste, départ à la retraite, la perte d’emploi dans une activité libérale ou commerciale, la fin des études. Une rupture conventionnelle est en revanche assimilée à une perte d'emploi.. En effet, selon le ministre du logement (réponse ministérielle du publiée au JOAN Q. ), . En cas d'obtention d'un premier emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. En zone tendue : les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 (celui-ci indique ). Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.. Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé. Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Dans le cadre d'une location meublée il n'y a pratiquement pas de réduction de délai : Le locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile

Si le contrat de bail est commun aux deux époux il suffit que l’un d’eux satisfasse d’un motif légitime pour que le préavis réduit s’applique. Ceci peut également s’appliquer au colocataire.

Le bailleur peut toujours contester le préavis réduit sauf s’il a expressément validé le motif.

Rupture de bail à son terme Il faut qu’il y ait une volonté expresse de l’une des parties pour mettre fin au contrat. Lorsque l’on a manifesté sa volonté de donner congé il est impossible de se rétracter sauf accord de l’autre partie, c'est-à-dire du bailleur.

À l'initiative du propriétaire La résiliation provenant du bailleur est plus compliquée car, en temps normal, en plus du délai de préavis à respecter, elle doit être motivée et respecter la date d'échéance du bail.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans trois cas : à l'échéance du bail (conditionné par certains motifs valables). En cours de bail, si le locataire respecte le contrat, il est impossible de lui donner congé. Le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail droit-finances.commentcamarche.net pap.fr (i.e normalement une fois tous les 3 ans pour une location vide et une fois par an pour une location meublée). Il demeure toujours possible de vendre le logement occupé ; par une clause de résiliation (exemple : non-paiement du loyer) ; à la suite d'une demande en justice.

Cas 1: Congé à l'échéance du bail Ce congé doit être motivé par l'une des 3 raisons suivantesvosdroits.service-public.fr sous peine de nullité du congé : reprise du logement pour y habiter lui-même ou pour loger son conjoint, son concubin depuis au moins un an, son partenaire de pacte civil de solidarité (PACS), ses ascendants, ses descendants, ou les ascendants ou les descendants de son conjoint ; pour vendre le bien vide ;