A mai napig használatos földminősítési értékszám,Földhivatali portál – aranykorona-érték egységnyi területű föld (például 1 katasztrális hold) tiszta jövedelmének, vagyis termőképességének, fekvésének, művelhetőségének mutatója.

Magyarországon az 1850-ben kiadott „Császári Pátens”, majd az 1875. évi VII. törvénycikk1875. évi VII. tc. alapján bevezetett „első magyar hozadéki kataszter” lett az alapja a földek közötti különbségtételnek, és a föld minőségi mutatói megállapításának. 1900-ig az ezüst alapú forintban határozták meg a föld jövedelmezőségét, utána pedig aranykoronában. Ez a rendszer aranykorona-értékben fejezi ki a földek közötti minőségi különbségeket, és ezen érték alapján fizettek a földtulajdonosok adót. Az aranykorona-érték megállapításának alapja, hogy e hozadéki földadókataszteri rendszerben a különböző művelési ághoz tartozó és különböző minőségű földek hozadékát, illetve tiszta jövedelmét igyekeztek meghatározni. Az 1870-es évek óta jelentősen megváltoztak a mezőgazdasági és általában a gazdasági viszonyok, ezért az aranykoronaérték, mint tényleges jövedelemszint, elavult, de relatív értékszámként továbbra is használatban maradt. Magyarországon 1 hektár átlagos aranykoronaértéke 19.

A talajok minőségének és termőképességének megállapítására talajbírálati eljárást dolgoztak ki (földértékelés, bonitálás). Hazánkban a földadót 1850-ben vezették be. Az adót a birtokosok bevallása és a hivatalok felvételei alapján vetették ki. A földek közötti különbségtételt és a föld minőségi mutatóinak a megállapítását lehetővé tevő első magyar hozadéki katasztert a földadó szabályozásáról szóló rendelet alapozta meg. Ez az aranykorona-értékben fejezi ki a földek közötti minőségi különbséget.

A jelenleg alkalmazott földértékelési rendszer két értékszámot vesz figyelembe: – a tulajdonviszonyok szerepét a tulajdonszám érzékelteti, ami a talaj termékenységének kifejezője 1-100-ig – a természeti viszonyok összességének hatásához a talajértéken kívül az éghajlati, domborzati, vízviszonyok értékelése szükséges, melyek együttesen a termőhelyi értékszámot adják.

A Talaj értékszám meghatározásakor a talajosztály altípusaiból kell kiindulni. Ezekre vonatkozóan adják meg a talaj pontértékének alsó és felső határát, a változati tulajdonságok a részértékszámok képviselik. Csökkentik a talajtípus értékszámkészletét, mert a részértékszámokat a tulajdonságok negatív hatások szerint alakították ki.

Ezeknek a feltételeknek kell megfelelni: termelési értékszám éghajlat domborzat vízviszonyok

Az Aranykorona rendszer szerepe a jelenlegi hazai termőföld értékbecslési gyakorlatban A hazánkban használt Aranykorona rendszer eredeti létrehozási szándéka szerint az adott ingatlan eredeti jövedelemtermelő képességéről adott információt – alapvetően a megfelelő adó kiszabása miatt. Mivel a jövedelemtermelő képesség dominánsan függ a talaj minőségétől, így joggal elmondható: a fajlagos Aranykorona érték (AK/ha) a talajok minőségéről egyértelműen értékelhető információt szolgáltat. Ha pedig így van, akkor ebből következően az AK/ha érték hatással van a termőföld értékére, valamint a termőföldek haszonbérleti díjára is. Olyannyira igaz ez, hogy egyes megyékben, vagy termesztési körzetekben a helybeli gazdálkodók – az adott település, vagy a körzet tradícióinak megfelelően – a mai napig is a föld vásárlásakor, vagy annak haszonbérbe adásakor az AK/ha érték alapján állapodtak meg, döntenek az ár meghatározásáról, vagy a haszonbérlet mértékének nagyságáról.

Az Aranykorona rendszer értékbecslések során történő felhasználásának kismértékű fenntartásokkal történő kezelését megerősíti az a tény, hogy az átlagos Aranykorona értékek (az adott terület AK/ha értéke) azonos művelési ágon belül csak akkor adhatja a legjobb összehasonlítási alapot, ha mind az értékelendő ingatlan, mind az összehasonlító ingatlanok azonos becslőjárásban találhatók.

A termőföld értékbecslés során a szakértő vizsgálja a földterület értékére hatással lévő tulajdonságokat és körülményeket, úgy mint az elhelyezkedést, a megközelítést, a táblaméretet, a táblaalakot, a helyi rendezési terv szerinti HÉSZ övezeti besorolást, a védettséget, az esztétikai állapotot, öntözés lehetőségét…stb., és többek között vizsgálja az adott ingatlan AK/ha értékét is és megfelelő korrekciókat alkalmaz a vizsgált ingatlan és az összehasonlító ingatlanok tulajdonság eltéréseink kiegyenlítése érdekében. Annak ellenére, hogy az AK rendszer ma az egyetlen olyan általánosan ismert és a hatóságok által is használt (lásd: földvédelmi járulék kiszabás) rendszer, ami információt ad a talajtulajdonságokra, azaz a termőföld termékenységére fontos megjegyezni, hogy a termőföldek értékének meghatározásában az AK/ha érték kiemelt, vagy túlzottan súlyozott kezelése, esetleg ezen információ kizárólagos használata nem megfelelő módszer és eljárás a szakértő részéről.

Az előzőekben leírtakat egybecseng a kisajátítási törvénnyel összefüggésben a 16/2010. (XI. 8.) KK vélemény, mi szerint, a termőföld értékelés során a kisajátítási összeget kizárólag a föld minősége (AK értéke) alapján meghatározni nem lehet, a földminőséget mutató AK érték tehát nem lehet kizárólagosan az értékelés alapja.

Kiegészítő információként megjegyezhető, hogy sem az AK rendszer megalkotásakor, sem azután nem történtek egzakt talajtani laboratóriumi vizsgálatok az értékszámok meghatározásakor, vagy felülvizsgálatakor. A termőföld ilyen jellegű minősítése korábban is csupán vizuális (így valamelyest mindenképpen szubjektív) megítélésre alapozva történt. Jelenleg az illetékes járási földhivatalok gazdász kollégái végzik ezt a munkát, a korábbi eljárások és módszerek szerint. Több alkalommal történt már megújítási kísérlet az AK értékek felülvizsgálatára, illetve a rendszer teljes leváltására. Kutatói kezdeményezésből és kutatási eredményekből már rendelkezésre állnak részeredmények és új módszertanok, de a teljes földminősítési- és értékelési rendszer modernizálása, vagy leváltása – alapvetően a jelentős forrásigény miatt – csak a jövőben valósulhat meg.

Összefoglalva elmondható, hogy a termőföld értékbecslésben és a termőföld haszonbérleti díj meghatározásban a vizsgált ingatlan AK/ha értéke a szakértő részről mindenképpen értékelendő és vizsgálandó információ, de ennek kiemelt kezelése – mint az értékre, vagy a haszonbérleti díjra dominánsan, vagy kizárólagosan hatással levő tulajdonság – nem lehet indokolt.

Jegyzetek

Források

Földértékelés – Földérték 16/2010. (XI. 8.) KK vélemény

Kategória:Mezőgazdaság