A telekértékadó (TÉA) a telek – elsősorban bérleti, másodsorban adásvételi – értékére kivetett, rendszeresen fizetendő illeték, amelybe nem számítanak bele a telken található épületek, egyéb személyes tulajdonok és fejlesztések.
A telekértékadót jelenleg Dániában, Észtországban, Litvániában, Oroszországban, Szingapúrban, és Tajvanon alkalmazzák; Ausztrália, Mexikó, és az Egyesült Államok (pl. Pennsylvania ) egyes részein is alkalmazták korábban kisebb mértékben. Magyarországon is érvényben volt a második világháború előtt egy alacsony mértékű TÉA.
A telektulajdonosok gyakran jelentős politikai befolyással rendelkeznek, ami magyarázatot adhat a TÉA eddigi korlátozott elterjedésére.
Működése Az adó mértékének a megállapításához a telket a rajta található fejlesztések figyelmen kívül hagyásával kell vizsgálni (mintha képzeletben üresen állna a telek). Egy adott terület egységnyi felszínéhez tartozó értéket számos tényező befolyásolja. Ezek a tényezők alapvetően két csoportra bonthatóak:
A telek környezetéből, elhelyezkedéséből eredő értékére ható tényezők (nem teljes lista)
Oktatási intézmények közelsége Egészségügyi intézmények közelsége Burkolt közutak közelsége és azok állapota, illetve forgalma Közművesítés elérhetősége Kilátás A környék hulladékkezelése és vízkezelése Éghajlati sajátosságok Közelség egyéb közintézményekhez Kiskereskedelmi egységek, vendéglátóipari egységek közelsége Benzinkutak közelsége Turisztikai látványosságok közelsége Egyéb kulturális és sportlétesítmények közelsége Tömegközlekedési csomópontok, repterek elérhetősége Zöldterületek közelsége Légszennyezettség Zajszennyezettség Egyéb környezeti terhelések Környezeti katasztrófák valószínűsége Helyi népsűrűség A környék átlagos/medián keresete Bűnözési ráta
A telek értékére kiható belső tulajdonságai (nem teljes lista)
A telek meredeksége (pl meredek hegyoldalak kevésbé értékesek, mint alföldi területek ilyen szempontból) Hozzáférhetőség A telek geometriája A telken található természeti kincsek (ásványok, víz, stb.) Telektulajdonosi szerkezet (pl. az adó mértéke növekedhet olyan tulajdonosok esetén, akiknek egynél több lakóingatlanjuk van) Sarok- vagy köztes parcella Talajminőség
Ezeknek a tényezőknek a figyelembevételével megállapítható az egyes parcellák négyzetméterenkénti értéke. Ebből a parcellák teljes területével történő felszorzással megkapható az adóalany telkének a teljes értéke, ami után az adót köteles fizetni. Fontos, hogy az értékbecslés módszerei egységesek legyenek, és az értéket néhány évente újra fel kell mérni.
A TÉA bevezetésénél ügyelni kell arra, hogy annak mértéke elegendően magas legyen, de nem annyira, hogy az ingatlanok tömeges elhagyásához vezessen.
Gazdasági tulajdonságok A telekértékadót a közgazdászok többsége előnyben részesíti, mivel nem torzítja a piacot, és csökkenti az egyenlőtlenségeket. A telekértékadó progresszív, mivel az adóteher a telkek értékével és nagyságával arányosan a telektulajdonosokra hárul, illetve a birtokolt telkek száma és nagysága pozitívan korrelál a vagyonnal és a jövedelemmel.
Hatékonyság bélyegkép|A telekértékadó hatásait bemutató kereslet-kínálat diagram. Mivel a létező telkek száma fix, az adó terhe teljes mértékben a telektulajdonost terheli. A telkek után beszedhető járadékok és a telkek mennyisége nem változik, azaz nincs holtteher-veszteség sem. A legtöbb adó torzítja a gazdasági folyamatokat. Például az ingatlanadók visszatartják az építkezést, a karbantartást és a javítást, mert az adók a fejlesztések mértékével nőnek, az SZJA csökkentheti a foglalkoztatási rátát, az ÁFA csökkentheti a forgalmat. Az ilyen jelenségeket holtteher-veszteségnek hívja a közgazdaságtan. Ezzel szemben a TÉA nem okoz holtteher-veszteséget. A telekértékadónak akár negatív holtteher-vesztesége is lehet, különösen, ha a felhasznált telkek aránya és a felhasználásuk módja javul.
A telek lakói és tulajdonosai részesülnek a telkek környezetében végzett fejlesztésekből (pl. új vasútállomás, kórház vagy egyetem építése). Az ilyen fejlesztések jobbra tolják el a bérlők keresleti görbéjét (többet fognak fizetni) a fejlesztések környezetében. A telektulajdonosok profitálnak ilyen esetben a bérlők közötti árversenyből. A TÉA közvetlen hatása ebben az esetben az, hogy csökkenti a telekbirtokosok által a telkek révén privatizált szociális juttatások összegét.
Az TÉA hatékonyságát a gyakorlatban is megfigyelték. Fred Foldvary megállapította, hogy a TÉA visszatartja a spekulatív telekbirtoklást, mivel az adó a telekérték változásait tükrözi (mindkét irányba), és arra ösztönzi a telektulajdonosokat, hogy a nagy keresletű, de üres telkeket átalakítsák, vagy eladják. Foldvary azt is megállapította, hogy a TÉA növeli a beruházásokat a kihaló félben lévő városi területeken, mivel a fejlesztések nem járnak adóteherrel. Ez viszont csökkenti a távoli helyszínekre való építkezés ösztönzését, és így visszafogja a városok szétfolyását. Például a pennsylvaniai Harrisburgben 1975 óta működik TÉA, aminek hatására az üres belvárosi épületek száma lecsökkent 1982-re 4200-ról 500 alá.
A TÉA vitathatatlanul ökoadó, mert megakadályozza a kiváló helyszínek pazarló használatát. Sok várostervező szerint, a TÉA hatékony módszer a tranzitorientált fejlesztés elősegítésére.
A TÉA hatása az ingatlanértékekre A telkek értéke azt a jövedelmet tükrözi, amelyet az idő múlásával azok biztosítani tudnak. Ez az érték a piac által meghatározott telekbérlettel mérhető. A telekbérlet jelenértéke a telkek adásvételi árainak az alapja. A TÉA csökkenti a bérbeadó által beszedhető járadékokat (mivel az adó okozta többletterhek nem háríthatóak át, ld. az "Adóterhelés" alfejezetet), aminek következtében a telkek ára is csökken ceteris paribus. A hatékonyságnövekedés következtében a földbérleti díj is csökkenhet, ha a spekulánsok felhagynak a kihasználatlan telkek felhalmozásával.
Az ingatlanbuborékok a megtakarításokat járadékvadász tevékenységekbe csatornázzák más produktívabb befektetések helyett, és hozzájárulhatnak a recesszióhoz . A TÉA támogatói szerint a telekértékadó produktív vállalkozásokra ösztönzi a befektetőket.
Adóterhelés A TÉA progresszív adónak minősül, mivel annak mértéke a telek nagyságától és minőségétől függ, és az legértékesebb telkeket általában gazdagabb emberek birtokolják. Mivel a föld mennyisége rögzített, az adóteher nem hárítható át magasabb bérleti díjként vagy alacsonyabb bérként a bérlőkre, fogyasztókra vagy munkavállalókra, mivel Ricardo járadéktörvénye alapján a telektulajdonosok már eleve minden körülmények között a piac által megtűrhető legmagasabb bérleti díjat szabják ki, ami fölött már nem találhatóak vevők.Adam Smith, The Wealth of Nations Book V, Chapter 2, Part 2, Article I: Taxes upon the Rent of Houses
Jegyzetek
Fordítás
Kategória:Adózás Kategória:Ingatlanjog Kategória:Közgazdaságtan