A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (rövidítve: JTM) a banki hitelezésnél és hitelbírálatnál használt mutatószám, amely megmutatja, hogy a hiteligénylő havi rendszeres és igazolt  jövedelmének hány százalékát teszi ki a havi a törlesztések összege. A mutató az adósságfék-szabályok egyike, a másik a hitelfedezeti mutató (HFM). A JTM angol megfelelője a debt-to-income ratio (DTI) mutató.

Számítása

A hitelfelvevők által maximálisan vállalható havi törlesztőrészlet összegét a havi jövedelem arányában határozza meg, azaz megmutatja milyen arányban terhelhető hitellel a havi rendszeres jövedelem. Az értékét százalékban kifejezve adják meg (a törtet ezért kell megszorozni 100-zal).

Célja, mechanizmusa

a túlzott eladósodás kockázatát csökkenti

az adósok nemteljesítési kockázatát csökkenti visszafogja a túlzottan kockázatos hitelnyújtást a hitelező intézmények hitelkockázatát is csökkenti

A mutató értéke minél alacsonyabb, annál jobb, mert stabilabb pénzügyi helyzetet jelez, ami csökkenti a fizetésképtelenség valószínűségét.

Nemzetközi megközelítése A mutató számításában és az arány százalékos követelményében országonként különbségek vannak. Több országban, így az Egyesült Államokban is a jövedelem tekintetében a havi bruttó összeget (adózás és egyéb levonások előtti teljes jövedelmedet) veszik alapul. A jövedelembe beletartozik a fizetés, bérek, bónuszok, bérleti (ingatlan kiadásból származó) jövedelem, gyermektartásból származó jövedelem. Az adósságtörlesztőrészlet magába foglalja a visszatérő havi adósságokat, mint például jelzáloghitel, bérleti díjak, autóhitel, diákhitel, hitelkártya-törlesztés és egyéb személyi kölcsönök. Az adósság és kiadások tétele általában nem tartalmazza a közüzemi számlákat, biztosítási díjakat (kivéve a jelzáloghitel-törlesztésben foglaltakat), élelmiszerkiadásokat, nyugdíjjárulékokat. A jövedelem tétele pedig nem tartalmazza az egyszeri kifizetéseket (öröklés, lottó) és az ellenőrizhetetlen pénzforrásokat.

A maximális elfogadható DTI arány a hitelezőtől függően változik. Általános szabályként a DTI 36 százalék alatt elfogadott. Ez a szám magasabb is lehet a kölcsöntípustól függően. A hitelfelvevők DTI-aránya bizonyos körülmények között 45% is lehet. Egy 36 és 45 százalék közötti DTI-vel rendelkező kérelmező is kaphat hitelt, ha például olyan esetben is, ha a hitelt nyújtó szolgáltató szerint a kérelmező növelni fogja a jövedelmét, vagy energiatakarékos ingatlant vásárol. Az Egyesült Államokban a 2024-es Lakásvásárlók és Eladók Generációs Trendek jelentése szerint a kérelmezők 48 százalékát elutasították a jelzáloghitel DTI-je miatt.

A DTI két fő típusa

Front-end arány: a jövedelemnek a lakhatási költségekre fordított százaléka. A jelzáloghitelek jóváhagyásakor gyakran ezt veszik alapul. A kiadásokba beletartozik a bérleti díj, jelzálogtörlesztés összeg, ingatlanadó, biztosítási díj. Back-end arány: Ez már az összes havi adósságtörlesztést tartalmazza, beleértve a lakhatási költségeket és egyéb adósságokat. A hitelezők általában ezt az arányt vizsgálják.

A JTM magyarországi szabályozása A Magyar Nemzeti Bank 2015. január 1-től alkalmazza a jogilag kötelező adósságfék-szabályokat. A jegybank határozza meg a mutató maximális mértékét. A MNB által meghatározott limit szinttől eltérően a hitelintézet saját hatáskörben alacsonyabb JTM-értékeket is alkalmazhat.

A jogszabályi hátterét a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet tartalmazza.

Számítása A magyarországi szabályok szerint az  összes havi hiteltörlesztőt kell elosztani a havi nettó jövedelemmel.

Adósság: A korábban felvett, meglévő hiteleket, és tartozásokat (még fizetett törlesztőrészleteket) is beleszámítják. Ha a kérelmezőnek több hitele is van (személyi kölcsön, autóhitel, lakáshitel, szabad felhasználású jelzáloghitel, CSOK hitel, áruhitel, diákhitel, hitelkártya szerződés, folyószámlahitel keret,  munkáltatói hitel, tartásdíj stb.), akkor össze kell adni azoknak a  havi törlesztő összegeit. A folyószámlahitelnél és a hitelkártyánál is a figyelembe veszik a hitelkeretet, még akkor is ha nincs kihasználva. Mindkettőnél a szerződésben szereplő teljes hitelkeret 5 százalékát számítják bele a JTM-be. Amennyiben nem egy személy, hanem ketten (adóstárssal) került felvételre a hitel, abban az esetben mindkettőtök jövedelmét illetve meglévő hiteleit össze kell adni és azokat veszik figyelembe. Jövedelem: Magyarországon nem a bruttó, hanem a nettó jövedelem került figyelembe vételre.  Minden  igazolt, legális és rendszeres havi jövedelem (munkából és vállalkozásból származó jövedelem, nyugdíj) beleszámítható. A hitelkérelem elbírálását megelőző 12 hónap adatai alapján megállapíthatják, mely jövedelmek tekinthetők állandónak, mert az egyszeri kiugró, vagyis  nem rendszeres jövedelem (például jutalom, örökség, egyszeri ajándék) nem vehető figyelembe. A határozott idejű munkaviszonyból származó fizetés is elfogadható, ha a hitelszerződés futamideje alatt a foglalkoztatást feltételezhetően  meg fogják hosszabbítani. A folyamatosan folyósított ösztöndíjak rendszeres jövedelemnek tekinthetőek, de például pályázat alapján elnyert egyszeri ösztöndíj már nem. A másodlagos jövedelmek (csed, gyes, gyed, családi pótlék, gyermektartási díj, cafetéria)  esetében a pénzintézetek eltérően járhatnak el.

Értékhatárok Az adósságfék-szabályok bevezetését követő években bekövetkezett országos szintű béremelkedés okán az értékhatárokat többször módosították. 2019. július 1-től a JTM jövedelem-küszöbértéke 400 ezer Ft-ról 500 ezer Ft-ra emelkedett, majd 2023. július 1-től 600 ezer Ft-ra, 2026. január 1-től pedig 600 ezer Ft-ról 800 ezer Ft-ra. A  hitelösszeg határa, amely  felett alkalmazni kell (minimis korlátok) 2023. július 1-jén 300 ezer forintról 450 ezer forintra, majd 2026. január 1-től 550 ezer forintra emelkedtek. Ezen összeg alatti kisösszegű hitelekre az adósságfék előírások nem vonatkoznak.

Egy másik változás, hogy az  energiahatékony ingatlanvásárlások és építések (ingatlan besorolása elérje az A szintet), illetve hatékonyságjavító felújításokat (30 százalékos energiamegtakarítás elérése) finanszírozó hitelek esetén 2025. január 1-jétől kedvezőbb JTM limitek alkalmaznak.

Kétféle hiteltípus

fedezetlen hitelek (amelynél a fedezetet csak a rendszeres jövedelmed jelenti. Ide tartozik a személyi kölcsön, a szabad felhasználású hitel, az áruhitel, a folyószámlahitel vagy a hitelkártya) jelzáloghitelek

+A fedezetlen hitel és 5 évnél rövidebb futamidejű jelzáloghitelekre vonatkozó JTM-limitek (2026-ban)Havi nettó jövedelemHUF alapú hitelekEUR alapú hitelekegyéb devizahitelek800 ezer forint alatti jövedelemnél50%25%10%800 ezer forint feletti jövedelemnél60%30%15%zöld hitelcél esetén jövedelemtől függetlenül +A legalább 5 éves futamidejű forint jelzáloghitelekre (lakáshitelek) JTM-limitek (2026-ban)Kamatperiódus (amely alatt a hitel kamata és törlesztőrészlete fix)Havi nettó jövedelem5 évnél rövidebb5-10 évlegalább 10 év; vagy végig fix kamatozású800e Ft alatti havi nettó jövedelem25%35%50%800e Ft alatti havi nettó jövedelem zöld hitelcél esetén25%35%60%800e Ft vagy feletti havi nettó jövedelem30%40%60%

Kapcsolódó jogszabály 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról

Jegyzetek

Kategória:Pénzügy Kategória:Hitelügy