Il codice delle valutazioni immobiliari è un testo regolativo emanato dal comitato tecnico-scientifico di Tecnoborsa, e contenente le linee guida previste dall'art. 120-duodecies del Testo unico bancario.Art. 120-duodecies del testo unico bancario da brocardi.it

Descrizione generale L'opera di sistema, da ultimo profondamente aggiornata con l'edizione del 2025, recepisce gli Standard internazionali di valutazione [International Valutation Standards (IVS) dell'IVSC], gli European Valuation Standard (EVS) e le rilevanti innovazioni normative intervenute negli ultimi anni sia a livello europeo che nazionale; innovazioni che hanno inciso sulla qualità e l’intelligibilità delle metodiche di stima dei valori immobiliari, sulla riconoscibilità delle competenze specialistiche dei valutatori immobiliari (o periti), nell’applicazione della dottrina estimativa moderna. La prima edizione del Codice risale al 2000; le successive edizioni, sistematicamente adeguate, sono state pubblicate nel 2002, nel 2005, nel 2011, 2018 e nel 2025. Nel 2006, inoltre, è stata pubblicata un'edizione integramente in inglese.

Giampiero Bambagioni è il Responsabile Scientifico del Codice delle Valutazioni Immobiliari (e coordinatore del Progetto) Giampiero Bambagioni, Coordinatore responsabile dell'Opera (e coautore) sin dalla prima edizione del 2000, Responsabile Scientifico sin dall'edizione del 2011, è l'autore del Codice delle Valutazioni Immobiliari (2025); il medesimo ha elaborato e redatto l'intera nuova edizione (incluso l’aggiornamento dei dieci capitoli curati da Marco Simonotti in funzione della pubblicazione della quinta edizione); contributi attengono i capitoli 13 e 15.

Quanto all'edizione 2018, Giampiero Bambagioni (Responsabile Scientifico) ha redatto i capitoli: Introduzione, 1, 3, 5, 8, 9, 12, 14, 15, 18, 19, 20 e 22; Marco Simonotti (Corresponsabile Scientifico) ha redatto i capitoli 2, 4, 6, 7, 10, 11, 13, 16, 17, 21. Roberta Pierantoni ha collaborato alla redazione del capitolo 15 sulla "Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (NPL)" .

Il Codice Il Codice delle Valutazioni Immobiliari (2025) è strutturato in 23 capitoli, oltre all'Introduzione. tratta e armonizza, con approccio olistico, le tematiche inerenti alla dottrina estimativa, alle norme comunitarie e nazionali di riferimento, ai principi valutativi e alle best practice internazionali, alla normativa inerente al valutatore. L'opera, tra l'altro, comprende sezioni:

- sulla stima del valore prudenziale ("Property Value") ovvero il «valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito», così come indicato dall’art. 229 del Regolamento (UE) 2024/1623 del Parlamento europeo e del Consiglio del 31 maggio 2024, che ha modificato il Regolamento 575/2013/UE (CRR3), in funzione della Valutazione degli immobili ai fini della concessione del credito garantito da ipoteca (Capitolo 12).

«valore di mercato» (in base alla definizione dettata dall’art. 4, comma 1, punto 76) del Regolamento (UE) 575/2013 e dei valori diversi ai fini della compravendita, della locazione, del finanziamento immobiliare. La determinazione del valore degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie e del relativo loan to value (LTV), costituisce prerequisito essenziale per la mitigazione del rischio. Il recepimento della Direttiva (UE) 17/2014 in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, ha comportato l’introduzione dell’art.120-duodecies “Valutazione dei beni immobili” del Testo Unico Bancario (TUB) il quale dispone l’obbligo per i finanziatori di applicare «standard affidabili». Il TUB dispone, inoltre, che la valutazione deve essere «svolta da persone competenti sotto il profilo professionale…».

- sulla Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (Npl), oggetto del capitolo 15. Il Codice fornisce specifiche indicazioni per la valutazione del «collateral», sia ai fini della gestione stragiudiziale dei Non performing loans (Npl), sia in funzione dell'adozione di procedure giudiziali, regolate da specifiche disposizioni di legge, tra cui il disposto di cui all’art. 568 (“Determinazione del valore dell’immobile”) del Codice di procedura civile il quale statuisce che «Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato […]».

- sulla Valutazione economica dei progetti e lo studio di fattibilità (oggetto del capitolo 14) che identifica le metodiche appropriate al fine della definizione, come richiede il Codice dei contratti pubblici di cui al D.Lgs. 36/2023, del «progetto di fattibilità tecnica ed economica» e dell’identificazione dell’«equilibrio economico e finanziario» dell’iniziativa di riqualificazione o di sviluppo immobiliare. Tra l’altro, sono identificate: i) le macrofasi della valutazione economica dei progetti, ii) le componenti necessarie per la valutazione ex ante del progetto mediante lo Studio di fattibilità, iii) le attività funzionali alla attuazione e gestione del Ciclo di vita del progetto (Project cycle management).

- sul Real Estate Risk Assessment e Rating ESG (Capitolo 23). Come definito dal Codice, per rating immobiliare deve intendersi: «La valutazione della qualità complessiva dell’edificio e della potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore al fine di minimizzare il rischio dell’investimento». Il Codice delle Valutazioni Immobiliari, ai fini della valutazione della qualità complessiva dell’edificio e della potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore, identifica un sistema di rating comprendente l’applicazione di 22 componenti, articolati in variabili e sottovariabili.

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari ricomprende le seguenti sezioni: Capitolo 1 - Valori, Valutatore e Standard affidabili per la valutazione Capitolo 2 - Analisi dei Mercati immobiliari Capitolo 3 - Basi del valore - Valore di mercato e valori diversi Capitolo 4 - Principi di stima del valore di mercato e del valore prudenziale Capitolo 5 - Fattori ESG e caratteristiche economico-estimative Capitolo 6 - Rilevazione delle Caratteristiche ESG e dei dati immobiliari (tra cui l'Allegato D - Caratteristiche verdi (Green o high performance) Capitolo 7 - Qualità dei dati Capitolo 8 - Procedimenti di stima [Metodo del confronto di mercato (Market approach); Procedimento per capitalizzazione del reddito (Income approach); Metodo del costo (Cost approach) Capitolo 12 - Valutazione degli immobili ai fini della concessione del credito garantito da ipoteca (in linea con la CRR3) Capitolo 13 - Valutazione degli immobili a garanzia di crediti deteriorati (Npl) Capitolo 14 - Valutazione economica dei progetti (Studio di Fattibilità) Capitolo 15 - Fattori Ambientali, Sociali e di Governance (ESG) Capitolo 16 - Stime su larga scala (Mass Appraisal) Capitolo 17 - Valutazione degli immobili agricoli Capitolo 18 - Misurazioni Immobiliari Capitolo 19 - Rapporto di valutazione Capitolo 20 - Codice Deontologico Capitolo 21 - Riesame delle valutazioni (comprendente indicazioni per l'utilizzo dell'Intelligenza Artificale, AI) Capitolo 23 - Real Estate Risk Assessment e Rating ESG.

Note

Bibliografia Codice delle Valutazioni Immobiliari | Italian Property Valuation Standard (Sesta edizione, 2025) Codice delle Valutazioni Immobiliari | Italian Property Valuation Standard (Quinta edizione, 2018) Norma UNI 11558:2014 Valutatore Immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza.

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