Il condominio, secondo la legge italiana, è regolato dal codice civile e da ulteriori ed eventuali specifiche leggi in materia; in via suppletiva la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione fornisce chiarimenti e principi da seguire.
Evoluzione storica La disciplina attuale venne compresa nel codice civile italiano del 1942, che per lungo tempo è stata modificata non in maniera organica, fino all'emanazione della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza della Cassazione in merito fino all'emanazione della norma, estendendo la disciplina anche alla figura del supercondominio, modificando i quorum richiesti per le maggioranze assembleari ed affermando nuovi obblighi di trasparenza.
L'11 novembre 2025 è stato portato in Parlamento un progetto di legge - DDL AC 2692/2025 firmato da Elisabetta Gardini - di riforma dell'istituto giuridico, che introduce novità circa i requisiti di formazione per gli amministratori, la nomina obbligatoria di un revisore dei conti, una nuova disciplina per i condòmini morosi e delle modalità di soddisfazione dei creditori. Il progetto in questione è stato poi ritirato nella seconda metà di febbraio del 2026.
Disciplina e caratteristiche dell'istituto Costituzione Il condominio sorge in base ad un contratto, oppure automaticamente quando in un edificio i proprietari sono o diventano due o più (es. l'originario unico proprietario vende un edificio a due acquirenti). Si parla di condominio minimo quando i condomini sono due.
Proprietà e valore Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi che secondo la legge sono riportati in apposite tabelle millesimali. Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.
Parti comuni ed utilizzo Negli edifici in condominio sono compresenti porzioni immobiliari di proprietà esclusiva e di proprietà comune. L'art. 1102 del codice civile (c.c.) afferma che ogni singolo còndomino può utilizzare le cose comuni, purché non ne alteri la destinazione d'uso e non ne precluda o limiti l'uso da parte degli altri. Nel caso dell'ascensore condominiale, può essere usato per scopi personali (traslochi, lavori) come se fosse un montacarichi, purché non ne derivi un danno alla conservazione dell'impianto o un ostacolo all'uso per gli altri condòmini (come precisato dalla sentenza della Corte di Cassazione 6 aprile 1982, n. 2117).
In base all'art. 1117 del codice civile italiano (c.c.), se il contrario non risulta dal titolo, sono oggetto di proprietà comune:
Tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune. In questo primo gruppo rientrano i pilastri, le travi portanti, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, l'atrio, le facciate, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le fondazioni e il suolo su cui sorge l'edificio. I locali e le aree destinate al servizio comune, quali le aree destinate al parcheggio, la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all'uso comune. Le opere, le installazioni e manufatti necessari all'uso comune. Nel gruppo rientrano elementi come ascensore, pozzo, cisterna, impianto idrico e impianto fognario, sistemi centralizzati per il gas, per l'elettricità, per il riscaldamento e il condizionamento e la ricezione radiotelevisiva.
Secondo l'art. 1118 c.c. secondo comma còndomino non può rinunziare al diritto sulle parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (in virtù di comunione forzosa), tuttavia in base al quarto comma dello stesso articolo, esso ha la possibilità di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
Regolamento condominiale Ai sensi dell'art. 1138 del codice civile italiano, il numero dei condòmini è superiore a dieci, è obbligatoria la creazione di un regolamento condominiale; sancendo anche che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Esso deve contenere le norme relative alla ripartizione delle spese, all'uso delle cose comuni, alla tutela del decoro e all'amministrazione dell'edificio. Può essere di tipo contrattuale (già presente) o assembleare. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell'immobile o del gruppo di immobili e depositato da un italia per la trascrizione presso l'"Ufficio di Pubblicità Immobiliare" competente - presso l'Agenzia delle entrate - ma esso può anche essere adottato all'unanimità.
Il regolamento redatto in sede contrattuale si differenzia da quello non contrattuale (o assembleare cd approvato a maggioranza) in quanto può contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condòmini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni a un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite (ad es. destinazione dell'abitazione per il portiere). Le norme di tale documento possono essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio; quando si acquista una proprietà nel condominio retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto trascritto presso l'ufficio competente.
Il regolamento predisposto dall'originario proprietario e/o costruttore dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità abitative solo se il relativo acquisto è fatto in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso: infatti se nell'atto di acquisto fosse previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro risulta evidente che viene a mancare uno schema negoziale definitivo; in quest'ipotesi diventa suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto, pertanto il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, vi presti volontaria adesione. Il regolamento approvato dall'assemblea di condominio con maggioranza qualificata, invece, può contenere solo norme che regolano la vita comune dei partecipanti al condominio, ossia non può limitare l'esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale originario può vietare la destinazione d'uso degli appartamenti per attività commerciali; ma non a seguito di una modifica dello stesso approvata a maggioranza).
In merito alla disciplina sugli animali domestici bisogna distinguere il caso in cui tale divieto sia inserito in un regolamento assembleare, da quello in cui è inserito in un contratto a scopo di locazione.
Organi Gli organi del condominio sono l'amministratore di condominio e l'assemblea di condominio.
Il primo comma dell'articolo 1129 c.c. stabilisce che se i condòmini sono più di otto, è obbligatoria la nomina di un amministratore; non sono previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, a opera del tribunale ordinario, su istanza anche di un solo condòmino. Se i proprietari non sono più di otto, possono provvedere direttamente alla gestione.
Amministratore
L'amministratore è l'organo che esegue le deliberazioni dell'assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il bilancio condominiale), svolge rappresentanza legale del condominio in un procedimento giudiziario nei quali l'ente sia parte, compie gli atti conservativi relativi alle parti comuni, esegue adempimenti fiscali, cura la tenuta dei diversi registri (di anagrafe condominiale, dei verbali dell'assemblea, di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità). Il comma 10 dell'articolo 1129 prevede che l'incarico abbia durata di un anno e si intenda rinnovato per eguale durata. La revoca può avvenire in ogni momento in ogni momento, salvi i danni. La durata annuale a seguito della riforma del 2012 ha portato ad interpretazioni distinte; l'interpretazione più conforme agli interessi della compagine assembleare vuole costante la durata annuale dell'incarico. Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell'amministratore vengono approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, anche tramite delega (art. 1136 2° comma codice civile).
La legge 220/2012 ha introdotto la possiiblità della revoca giudiziale degli amministratori da parte del tribunale quando:
non rediga il bilancio condominiale o lo presenti all'assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio del medesimo; esistano fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, circostanziati in modo non esaustivo e non tassativo dalla legge, dei quali si ha un esempio quando l'amministratore, ricevuto un atto di citazione, non ne informa tempestivamente l'assemblea dei condomini.. Citando come fonte la rivista: Alberto Celeste (magistrato), "La Proprietà edilizia", nº 12 di Dicembre 2013.
Assemblea
L'assemblea di condominio, nell'ordinamento giuridico italiano, è l'organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del codice civile italiano. Hanno diritto di partecipare all'assemblea tutti i condomini, che devono essere avvisati in maniera certa almeno 5 giorni prima, attraverso posta raccomandata o posta elettronica certificata (PEC). La riforma del 2012 all'articolo 66 disp. att. cc. ha formalizzato le modalità di convocazione (raccomandata, PEC o fax) eliminando finalmente le incertezze in materia.
L'assemblea decide sul regolamento di condominio, sulla nomina dell'amministratore, sulla gestione ordinaria e straordinaria del condominio, e si esprime a doppia maggioranza (millesimi e teste), che può variare a seconda di quello che viene votato.
Obblighi fiscali
Il condominio in quanto sostituto d'imposta è tenuto a importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare ritenute di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta (Modello 770). È pertanto necessario che il condominio abbia un codice fiscale. Questo deve essere richiesto dall'amministratore all'Agenzia delle entrate presentando i suoi dati personali e il verbale dell'assemblea in cui risulta la sua nomina. In caso di sostituzione dell'amministratore del condominio sarà cura del nuovo rappresentante comunicare la variazione.
L'obbligo di effettuare le ritenute si verifica, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all'incaricato della pulizia, se quest'ultimo ha un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all'amministratore stesso (anche se a titolo di rimborso forfettario di spese), o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi. Per i condomìni, con non più di otto condòmini, privi di amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini. Egli, utilizzando il codice fiscale del condominio, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, a effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.