収益還元法（しゅうえきかんげんほう）とは、不動産の価格を求める鑑定評価の手法の一つで、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格を求める手法をいう国土交通省「不動産鑑定評価基準」総論第7章第1節Ⅳ（収益還元法）。平成14年7月3日全部改正、平成26年5月1日一部改正。2026年7月26日閲覧。。この手法による試算価格を収益価格という。原価法・取引事例比較法と並ぶ、不動産の価格を求める基本的な三手法の一つである国土交通省「不動産鑑定評価基準」総論第7章第1節（価格を求める鑑定評価の手法）冒頭。「不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、このほかこれら三手法の考え方を活用した開発法等の手法がある。」。
適用の範囲 不動産鑑定評価基準は、収益還元法を賃貸用不動産または賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効であるとする。あわせて、不動産の価格は一般にその収益性を反映して形成されるものであり収益は不動産の経済価値の本質を形成するとして、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用されるとしている。
また、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは取引価格と収益価格との乖離が増大するため、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として活用されるべきものと位置づけられている。
収益価格を求める方法 収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する直接還元法と、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いてそれぞれを合計するDCF法（Discounted Cash Flow 法）がある。
直接還元法 1期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求めるものであり、基本的には次の式で表される。
P は求める不動産の収益価格、a は一期間の純収益、R は還元利回りである。
DCF法 連続する複数の期間の純収益（家賃等）と復帰価格を現在価値に割引し、合計して価格を求めるものである。復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいう。手法は緻密であるが将来の収入・支出の額・時期や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要である。
ak は毎期の純収益、Y は割引率、n は保有期間、PR は復帰価格である。
なお、証券化対象不動産について投資家に示すための投資採算価値を表す価格（特定価格）を求める場合には、DCF法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って収益価格を求めることとされている国土交通省「不動産鑑定評価基準」総論第7章第4節Ⅰ（特定価格を求める場合に適用する鑑定評価の手法）。。
還元利回りと割引率 還元利回りと割引率は、ともに不動産の収益性を表し収益価格を求めるために用いられるが、基本的に次の違いがある。
還元利回り(キャップレート、CR) — 直接還元法の収益価格およびDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含む。 割引率 — DCF法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除く。
いずれも比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連を持ち、また地方別・用途的地域別・品等別等によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因および個別的要因の分析を踏まえて求める必要があるとされる。
出典、脚注
参考文献
関連項目 価格を求める他の手法 原価法 取引事例比較法 開発法 収益に着目する関連手法・概念 収益分析法 還元利回り 不動産鑑定評価基準
外部リンク 法令・不動産鑑定評価基準等 - 国土交通省