Arealberegning av bygninger er i Norge i hovedsak regulert i disse bestemmelser: Norsk Standard 3940:2012 (NS 3940:2012) som definerer de forskjellige arealtypene og forteller hva som skal måles og hvordan. «Veiledning til NS 3940 - arealbetegnelser bolig» som definerer P-ROM og S-ROM. Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) (TEK10) her er det tatt med arealer som skal beregnes i tillegg til det som står i standarden som for eksempel parkeringsplass for bil(er). Når myndighetene skal beregne eiendomsskatt, formuesskatt eller kommunale avgifter er det ikke likegyldig om en bolig er 70 eller 150 kvadratmeter. Det er avhengig av hva som blir tatt med og hvordan tallene legges sammen. Det er opp til kommunen å fastsette beregningsmetoder for utregninger av eiendomsskatt med de begrensninger som er gitt i loven. Utgangspunktet er stort sett bruksareal (BRA). Ved søknad om tilbygg til en bolig bestemmer kommunens reguleringsplan utnyttelsgraden som skal være oppgitt i prosenter bebygd areal (% BYA).

Historie I tiden før industrialiseringen sto enhver grunneiger fritt til å disponere sin eiendom. På landsbygda var det plass og vilje til å bygge veier, jernbaner, industribygg og arealer til rekreasjon. Man lot den enkelte grunneier få disponere sin eiendom slik han ville. Bare i de aller tettest befolkede stedene, i byene, var det vedtekter om gatelinjer, branngavler og renovasjon.NOU 2003:24 pkt 4.1.1. Første norske standard for bygningers arealer og volumer, regler for måling, ble vedtatt 4. mai 1954 (NS 848). Standarden fastla visse areal- og volumbegreper for bygninger og ga regler for hvordan disse arealene og volumene skulle måles. Standarden definerte følgende arealbegreper: bruttoareal, nettoareal, leieareal og dekkareal. Bruttoareal og nettoareal tilsvarer det vi bruker i dag. Leieareal tilsvarer slik sett tilnærmet bruksareal. Dekkareal tilsvarer, grovt sett, bebygd areal etter dagens gjeldende standard. Praksis synes å ha vært at plan med fri takhøyde 1,5 m eller mer ble ansett som måleverdige. Vi har hatt følgende endringer i bestemmelsene:

Reguleringsplaner fra 1969 til 1979 Byggeforskrift 1969 og NS 848. Reguleringsplaner fra 1979 til 1985 Byggeforskrift 1969 og NS 3940 1. utgave. Reguleringsplaner fra 1985 til 1987 Byggeforskrift 1985 og NS 3940 2. utgave. Reguleringsplaner fra 1987 til 1997 Byggeforskrift 1987 og NS 3940 2. utgave. Reguleringsplaner fra 1997 til 2006 Byggeforskrift 1997 og NS 3940 2. utgave. Reguleringsplaner fra 2007 til 2010 Byggeforskrift 1997 og NS 3940:2007.

Når ble boligen målt? Det er variasjoner mellom alle disse endringene.

Arealbegrepene Definisjoner Klikk på bilde for å se større format.

Beregning av bruksareal (BRA) for bebyggelse på en tomt Nivå Beskrivelse BruksenhetBRA for en bruksenhet er det arealet av bruksenheten og felles deler som ligger innenfor omsluttende vegger.EtasjeBRA for en etasje er summen av bruksarealet for etasjens bruksenheter og felles deler pluss konstruksjonsarealet for innvendige vegger.BygningBRA for en bygning er summen av bruksarealet for alle måleverdige plan/etasjer uavhengig av bruken.Veileder Grad av utnytting, s. 37Åpent overbygd arealBRA for åpent overbygd areal er areal under utkragete bygningsdeler og takoverbygg.Bebyggelse på tomtBRA for bebyggelsen på en tomt er summen av bruksarealet for alle bygninger og åpent overbygd areal på tomten.Veileder Grad av utnytting, s. 35Tillegg for plan med stor romhøyde og glassgårderRom med stor høyde regnes som om det var lagt et plan for hver 3. meter. Årsaken er at volumer med stor høyde senere kan innredes i flere etasjer. Rom med fri høyde 4,9 m får dermed to måleverdige plan, rom med fri høyde 7,9 m får tre måleverdige plan osv.Veileder Grad av utnytting, s. 39-40Uinnredede bygningsvolumerPlan og rom som ikke er innredet eller mangler gulv eller atkomst regnes med i bruksarealet, så sant de tilfredsstiller kriteriene om fri romhøyde med 1,9 m eller mer i minst 0,6 m bredde.Etasje helt eller delvis under terrengPlanbestemmelsene skal fastsette hvordan bruksareal helt eller delvis under terreng medregnes. Der planen ikke fastsetter noe annet, regnes bruksareal under terreng med i bruksarealet. Bruksareal som er oppgitt av megler ved kjøp/salg trenger ikke å være lik det bruksareal kommunen og myndighetene opererer med.

Forskjell mellom standard og forskrift thumb|Bebygd areal (BYA) på tomt etter NS 3940 og parkeringsplass som kommer i tillegg etter TEK.Veileder Grad av utnytting, s. 28 BYA etter NS 3940 BYA etter TEKForskrift om krav til byggverk - TEK BRA etter NS 3940 BRA etter TEK • areal som bygninger opptar av terrenget. • åpent overbygget areal • utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m • konstruksjoner som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen over terreng • areal som bygninger opptar av terrenget. • åpent overbygget areal • utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m • konstruksjoner som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen over terreng• nødvendig parkeringsareal • BRA kan angis som bruksareal for en bruksenhet, etasje, åpent overbygget areal bygning eller bebyggelsen på en tomt• bruksareal for alle måleverdige plan• åpent overbygget areal• BRA er bruksareal for bebyggelsen på en tomt • bruksareal for alle måleverdige plan • åpent overbygget areal• nødvendig parkeringsareal• areal i rom med høyde 4,9 m eller mer måles som om det var lagt et horisontalplan for hver 3 m. Tabellen angir hvilke areal som medregnes i BYA og BRA etter henholdsvis NS 3940 og teknisk forskrift TEK.Veileder Grad av utnytting, s. 22

Hvor stor skal arealet for parkeringsplass være? VeiledningenVeileder Grad av utnytting, s. 49 oppgir mellom 18 og 25 kvadratmeter, men at det er kommunen som bestemmer. Oslo kommuneOslo kommune, s. 14 er delt inn i «den tette byen» og den «åpne byen». Her varierer antall parkeringsplasser fra 0,15 for omsorgsbolig med et rom til to parkeringsplasser for småhus med egen parkering. KommunenOslo kommune, s. 15 viser til Statens vegvesenStatens vegvesen, kap. B 3.3.3 når arealet skal beregnes. Her er det forskjellige alternativer med oppgitte minstemål. Andre arealbegrep thumb|200 px|Måleverdig gulvplan på loftVeileder Grad av utnytting, s. 51 Det har ingen betydning om bygningsrommet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vindu, varmeisolering mv. FUA Funksjonsareal er den delen av NTA som svarer til formål og bruk. FUA = NTA - KOA - TEA KOA Kommunikasjonsareal bestemmes separat for hvert plan. Måles etter det som er hensiktsmessig, avhengig om det er utvendig eller innvendig. Heissjakter, rulletrapper etc. inngår. KOA = NTA - FUA - TEA TEA Teknisk areal er det NTA som opptas av tekniske anlegg. TEA = NTA - FUA - KOA OBD Omsluttende bygningsdeler er overflater av yttervegger og tak. Angi: Areal av yttervegger under terrengnivå (1), over terrengnivå (2) og takareal (3). Glassareal angis separat som del av (2 og 3). REA Renholdt areal OPA Overbygd, åpent areal Måleverdighet. Arealet beregnes av måleverdige deler. Figuren viser det minste tillatte måleverdige arealet. Arealtype bestemmes av definisjonene. Måleverdig betyr ikke at arealet er i henhold til forskriftens krav til rom for varig opphold. Det har ingen betydning om bygningsrommet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vindu, varmeisolering mv.

Hoveddel og tilleggsdel er begreper i norsk lovverk som angir hvorvidt arealet er godkjent for varig opphold.

Kjøp og salg av bolig Målereglene er tatt inn i retningslinjene for markedsføring av boliger som er fastsatt av forbrukermyndighetene. Når areal skal oppgis ved annonsering, skal boenhetens totale bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P-ROM) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme. Det skal i tillegg være en listing av de aktuelle P-Rommene.Bransjenorm Forskjell på P-ROM og S-ROM Takstbransjense Norges taksteringsforbund har valgt å liste opp følgende rom som: Primærrom (P-rom): Kjellerstue, peisestue, TV-stue, loftstue, lekerom, arbeidsrom, hjemmekontor, PC-rom, medierom, bibliotek, innredet hobbyrom, trimrom (må ha fastmontert utstyr, for eksempel ribbevegger), stue, allrom, omkledningsrom (f.eks. garderoberom), bad/dusjrom, toalett, vaskerom, entré/vindfang, kjøkken, soverom, bibliotek, innredet gang mellom P-Rom, trapp mellom P-Rom og gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over. Det resterende areal kalles S-rom. Sekundærrom (S-rom): Matkjeller, potetkjeller, uinnredet kjellerrom, kott, uinnredet loft, boder, garderobe, oppbevaringsrom, lagerrom, garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom og gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de er blitt påkostet). Areal av vegger mellom P-rom og S-rom tilhører S-rom.

Skatteetatens definisjoner av P-ROM og S-ROM Den 12. okt 2010 endret skatteetaten måle-reglene.Måleforvirring i Skatteetaten Den eneste forskjellen til takstbransjen er at skatteetaten presiserer etter hobbyrom: (vevstue og lignende) Skatteetaten definerer også forskjellen på omkledningsrom (P-ROM) og garderoberom (S-ROM). «Dersom det er mulig å stelle seg i garderoberommet, vil rommet regnes som et P-ROM (omkledningsrom).»Presisering av P-ROM – garderoberom eller omkledningsrom

Svakheter med systemet Det er enkelt å oppgradere noen S-ROM til P-ROM fordi standarden ikke stiller krav til at rommene skal være godkjent for varig opphold. Vær oppmerksom på at det er bruken av rommene på markedsføringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-rom eller S-rom. Dette innebærer at et rom kan klassifiseres som P-rom selv om rommet ikke tilfredsstiller kravene til varig opphold etter byggeforskriftene.Forbrukerombudet. Nyttig å vite når du leser boligannonser

Eksempel på fremstilling av arealer i takstrapport Etasje Brutto-arealBTA m2 Bruksareal BRA m2 AnvendelseTotalt P-ROM S-ROM 1. etasje119107107 Vindfang, hall, stue,spisestue, kjøkkensoverom, vaskeromtoalettrom og badLoftsetasje5654495Loftstue, tre soverombad,bod og garderobeSum bygning1751611565

Arealene som står oppført i taksten gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. En eventuell bruksendring av rommene kan være avgjørende for om rommene er primære eller sekundære rom. I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen bruke skjønn. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM avhengig av bruken. Ved tvil om rom egner seg for varig opphold pga. for eksempel ombygging eller skade – skal takstmannen alltid legge inn forklarende tekst i takstrapporten.

Romfordeling Taksten inneholder en tabell som viser en spesifisering av P-rommene og S-rommene for hver etasje. I markedsføringen av boligen skal P-rommene spesifiseres. Etasje Primærareal (P-ROM)Sekundærareal (S-ROM) 1. etasjeVindfang, hall, stue,spisestue, kjøkkensoverom, vaskeromtoalettrom og badLoftsetasjeLoftstue, tre soverom og badBod og garderobe

Beregning av likningsverdi på bolig fra 2010

De nye reglene innebærer at likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes årlig av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en anslått markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). I tillegg tas det hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Likningsverdien for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert bosatt) vil utgjøre 25 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Likningsverdien for sekundærboliger (alle andre boliger man måtte eie) vil utgjøre 40 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Se også: Formuesskatt i Norge

Rom for varig opphold