O agente imobiliário ou mediador imobiliário, também conhecido por corretor imobiliário, é um profissional intermediário que se dedica a praticar serviços de mediação, gestão de transações imobiliárias relacionadas com compra e venda, arrendamento (locação), permuta, cedência ou doação de imóvel. Enquanto um mediador imobiliário trabalha de forma independente, um agente imobiliário trabalha sob a supervisão de um mediador licenciado para representar os clientes. Os mediadores e agentes são licenciados pelo Estado para poderem exercer a atividade de negociar contratos de compra e venda ou gerir a documentação necessária para o fecho das transações imobiliárias. miniaturadaimagem|Placas de jardim que anunciam unidades habitacionais à venda.
Educação imobiliária e requisitos de acesso à profissão para obtenção da licença Na maioria dos países, um indivíduo tem de obter aprovação numa formação superior e num exame de acesso à licença profissional para poder exercer as atividades regulamentadas de mediador ou agente imobiliário, e estas duas atividades são definidas pelas leis de cada estado. A principal característica da exigência de licença para o exercício destas atividades é a profissão realizada mediante remuneração. Assim sendo, hipoteticamente, se uma pessoa pretende apenas ajudar um amigo na compra ou venda de um imóvel, sem receber qualquer tipo de remuneração em troca, então não é necessária uma destas licenças para realizar toda a atividade. Contudo, como a maioria dos indivíduos espera ser remunerada pela sua habilidade profissional, uma licença é exigida por lei para que alguém possa receber um pagamento por serviços prestados como mediador ou agente imobiliário. A atividade sem licença é ilegal e, por exemplo, em vários países as associações profissionais têm autoridade disciplinar para aplicar coimas e proibir o exercício destas atividades pelos indivíduos que atuam como mediadores ou agentes imobiliários sem qualificação superior para o efeito. É importante referir que, em alguns países, os advogados também podem realizar compras e vendas de imóveis mediante remuneração sem estarem licenciados como mediadores ou agentes. No entanto, mesmo os advogados só podem exercer as atividades imobiliárias que sejam inerentes a atos próprios de advogados e ao seu trabalho original como advogados. Não é possível que um advogado se torne o agente de vendas do vendedor se este for o único serviço solicitado pelo cliente. Os advogados também precisam de obter uma licença para atuar como mediadores ou agentes imobiliários caso desejem exercer as atividades imobiliárias reguladas. No entanto, os advogados têm uma redução nos requisitos de formação para obtenção destas licenças.
Para além disso, cada país pode ter requisitos adicionais, uma vez que cada jurisdição é responsável pela regulação da profissão.
No Brasil, os agentes imobiliários têm ainda de estar inscritos obrigatoriamente num dos vários Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), que dependem do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), para acederem à profissão.
Em Espanha, para poder exercer como agente imobiliário, o indivíduo tem também de estar obrigatoriamente inscrito no Registo Nacional de Agentes Imobiliários (Registro de Agentes Inmobiliarios), que está desconcentrado nas comunidades autónomas, e que é um registo que tem como finalidade favorecer a transparência no setor imobiliário e garantir a proteção dos consumidores.
No México, é também obrigatória a inscrição numa das associações profissionais como a Associação Mexicana de Profissionais Imobiliários e a Associação de Profissionais de Comercialização Imobiliária que regulam a profissão e protegem os consumidores através da formalização da profissão de agente imobiliário.
Obrigações e responsabilidades profissionais Os mediadores ou agentes imobiliários, que cumprem os requisitos de formação para obtenção de uma licença profissional estão sujeitos ao cumprimento de várias obrigações como:
Disponibilizar um estabelecimento aberto ao público com tal efeito, salvo se a comercialização da mediação seja efetuada à distância por via eletrónica ou telemática, em cujo caso se deve apenas acreditar um endereço físico do mediador ou agente responsável. Estar na posse das formações superiores que seja exigida por lei. Constituir e manter fundos de garantia profissionais, com disponibilidade permanente, que permite responder a todas as quantias recebidas no exercício da sua atividade mediadora até que as mesmas sejam colocadas à disposição dos destinatários. Para determinar a importância da garantia é necessário ter em conta o número de estabelecimentos que cada mediador ou agente mantém abertos ao público. Por norma, todos os riscos da atividade têm que ser cobertos pelo fundo de garantia profissional. No caso dos agentes associados a mediadores, a garantia pode ser constituída através da associação profissional de regula a profissão no seu país. Constituir e manter um seguro de responsabilidade civil, com disponibilidade permanente, que lhe permita responder a todos os seus atos no exercício da atividade mediadora. O capital disponível para assegurar os riscos profissionais, têm de ser determinados por regulamento, informando o número de estabelecimentos que cada agente ou mediador mantém abertos ao público. A política de proteção do risco pode ser individual ou, no caso dos agentes associados de mediadores, pode ser coletivo pela associação profissional do país.
Nos EUA, em todos os estados, o mediador ou agente imobiliário tem de divulgar aos potenciais compradores e vendedores a natureza da sua relação com a outra parte.
Regulações específicas da possibilidade de representação profissional Algumas legislações imobiliárias estaduais dos EUA, nomeadamente a da Florida após 1992 (e prorrogada em 2003) e a do Colorado após 1994 (com alterações em 2003), criaram a opção de não existir qualquer relação de agência ou fiduciária entre os mediadores e os vendedores ou compradores.
Conforme observado pela South Broward Board of Realtors, Inc. numa carta aos comités legislativos do Estado da Florida:
"O Mediador de Transações estrutura uma transação reunindo um comprador e um vendedor dispostos e fornece a documentação legal com os detalhes do acordo legal entre eles. O Mediador de Transações não é fiduciário de nenhuma das partes, mas deve cumprir a lei, bem como as normas profissionais e éticas".
O resultado foi que, em 2003, a Florida criou um sistema em que a relação de mediação padrão previa que "todos os mediadores licenciados... operassem como mediadores de transações, a menos que uma relação de mediação única ou nenhuma relação de mediação fosse estabelecida, por escrito, com o cliente", e a lei exigia a divulgação por escrito da relação de mediação de transações ao comprador ou vendedor apenas até 1 de julho de 2008.
Tanto na Florida como no Colorado, a dupla representação e a sub-representação (em que tanto o mediador de angariação como o agente de venda representam o vendedor) já não existem.
Outros mediadores e agentes podem concentrar-se em representar compradores ou inquilinos de arrendamento numa transação imobiliária. No entanto, a licença como mediador ou agente autoriza o licenciado a representar legalmente as partes de ambos os lados de uma transação e a fornecer a documentação necessária para a transferência legal de propriedade imobiliária. Essa decisão comercial cabe ao licenciado. Há multas para indivíduos que atuam como agentes imobiliários sem a devida licença nacional.
No Reino Unido, um agente imobiliário é um indivíduo cuja atividade é comercializar imóveis em nome de clientes.
Existem diferenças significativas entre as ações, poderes, obrigações e responsabilidades dos mediadores e agentes imobiliários de cada país, uma vez que cada país adota abordagens bastante distintas para a comercialização e venda de imóveis.
Diferença entre agentes e mediadores Antes da introdução do Sistema de Listagem Múltipla (Multiple Listing Service, MLS) em 1967, quando os mediadores (e os seus agentes licenciados) representavam os vendedores apenas prestando um serviço de documentação legal para a transferência de imóveis, o termo vendedor de imóveis era mais comum do que é na atualidade. Legalmente, no entanto, o termo vendedor de imóveis ainda é utilizado em muitos estados dos EUA para descrever um agente imobiliário licenciado.
Mediador imobiliário (ou, em alguns países, mediador qualificado) Após adquirir vários anos de experiência profissional na atividade, um agente pode inscrever-se numa formação para obter a licença de mediador (ou mediador principal/qualificado) para criar ou gerir a sua própria agência mediadora. Além disso, alguns países também permitem que os agentes licenciados com formação universitária solicitem uma licença de mediador sem o requisito de anos de experiência prévia. Os agentes licenciados com formação universitária enquadram-se nesta categoria assim que concluírem os cursos superior nas áreas científicas exigidas por cada país, como economia, finanças, gestão ou direito. Na Califórnia, os advogados licenciados podem tornar-se mediadores após serem aprovados no Exame de Mediador Imobiliário, sem a necessidade de frequentar os cursos superiores obrigatórios exigidos para os restantes candidatos à profissão. Geralmente, é necessário frequentar cursos superiores para poder inscrever-se no exame estadual sobre economia, gestão, proteção do consumidor, habitação justa e acessível, ética, urbanismo e ordenamento do território e deontologia profissional e direito imobiliário. Após obter a licença de mediador imobiliário, um agente imobiliário pode continuar a trabalhar para outro mediador numa função semelhante à anterior (frequentemente chamado de mediador associado ou mediador auxiliar) ou assumir a gestão da sua própria agência mediadora e contratar outros agentes (ou outros mediadores associados). Para um agente se tornar gerente de uma filial de uma agência mediadora noutro local também exige a obtenção prévia de uma licença de mediador imobiliário. Alguns países têm requisitos de formação mais simplificados para que os advogados obtenham as licenças de agente ou mediador imobiliários e, em alguns estados, sem necessidade de fazer o exame de acesso à profissão.
Mediadores e agentes de imóveis Tradicionalmente, o cliente paga uma remuneração por isso, que é uma taxa fixa independentemente do valor da venda ou, em alternativa, uma percentagem acordada previamente, geralmente, entre 1% e 2%, do preço final da venda.
Transações imobiliárias com taxa fixa e sem representação Cada vez mais, os compradores ou vendedores de imóveis optam por não ter representação e avançar sem um agente imobiliário. Nestes casos, a parte sem representação assume total responsabilidade pela condução da transação, incluindo visitas, negociações e documentação.
Por exemplo, alguns vendedores de imóveis utilizam mediadores com taxa fixa ou agentes de serviço limitado que oferecem serviços mínimos (low cost) de forma a evitar estabelecer uma relação de agência completa. Estes agentes cobram uma taxa fixa, geralmente cerca de 100 dólares, para listar o imóvel no Sistema de Listagem Múltipla (Multiple Listing Service, MLS), enquanto o vendedor se representa a si próprio durante as visitas e negociações, e esta abordagem permite reduzir os custos totais.
Remuneração de mediação Em contrapartida ao sucesso do mediador imobiliário em encontrar um comprador para o imóvel, o mediador pode também esperar receber uma remuneração (comissão) pelos serviços prestados. Normalmente, o pagamento da remuneração ao mediador está condicionado à obtenção de um comprador para o imóvel, à negociação bem-sucedida de um contrato de compra e venda entre o comprador e o vendedor, ou à conclusão da transação e à troca de dinheiro entre comprador e vendedor.