miniaturadaimagem|Conjunto habitacional Legends Park West, um dos exemplos da renovação da habitação acessível e habitação subsidiada (económica) em Memphis, Tennessee, EUA.A habitação acessível (ou habitação moderada ou habitação adequada) é a habitação que é considerada acessível para as pessoas com rendimentos familiares iguais ou inferiores à mediana, assim classificado por um governo nacional, governo regional ou município, com base num reconhecido índice de acessibilidade habitacional. A maior parte da literatura sobre habitação acessível refere-se a empréstimos hipotecários acessíveis e a uma série de outros modelos que subsistem ao longo de um continuum, desde os abrigos de emergência para sem-abrigo, habitação de transição, arrendamento sem fins lucrativos, habitação pública, habitação social, habitação subsidiada e habitação económica, alojamento formal e informal, habitação indígena e terminando com a propriedade de habitação acessível ou habitação moderada. A procura de habitação acessível está geralmente associada à diminuição da acessibilidade à habitação devido, por exemplo, bolhas habitacionais e bolhas imobiliárias, gentrificação, sobreturismo, desregulação, especulação imobiliária, descontrolo das rendas, para além do aumento da crise da habitação.
A escolha de habitação é uma resposta a um conjunto complexo de impulsos económicos, sociais e psicológicos. Por exemplo, algumas famílias podem optar por gastar mais em habitação porque sentem que podem pagar, enquanto outras não têm escolha.
O aumento da oferta de habitação, seja habitação acessível ou habitação a preços de mercado, conduz a um aumento da acessibilidade à habitação em todos os segmentos habitacionais, desde que a procura se mantenha sempre reduzida durante um longo período de tempo. Definição e medição Existem diversas formas de definir e medir a habitação acessível. A definição e a medição podem mudar em diferentes países, cidades ou para objetivos políticos específicos.
Definições A definição de habitação acessível pode mudar dependendo do país e do contexto. Por exemplo, na Austrália, o National Affordable Housing Summit Group desenvolveu a sua definição de habitação acessível como uma habitação que seja "...razoavelmente adequada em termos de padrão e localização para famílias de baixo ou médio rendimento e que não custe tanto que seja improvável que uma família consiga satisfazer outras necessidades básicas de forma sustentável". A habitação acessível no Reino Unido inclui "habitação social arrendada e intermédia, fornecida a famílias elegíveis especificadas cujas necessidades não são satisfeitas pelo mercado". Em alguns contextos, a habitação acessível pode significar apenas habitação subsidiada ou pública, enquanto noutros casos pode incluir habitação acessível naturalmente existente ou "acessível" para diferentes níveis de rendimento, desde famílias sem rendimentos a famílias de rendimentos moderados, mas com custos de vida elevados.
Relação entre o preço mediano da casa e o rendimento O indicador do múltiplo mediano (median multiple), recomendado pelo Banco Mundial e pela Organização das Nações Unidas (ONU), avalia a acessibilidade à habitação dividindo o preço mediano da casa pelo rendimento médio anual bruto do agregado familiar (antes de impostos).Uma medida comum da acessibilidade em toda a comunidade é o número de casas que uma família com uma determinada percentagem do rendimento mediano pode pagar. Por exemplo, num mercado habitacional perfeitamente equilibrado, a família mediana poderia oficialmente pagar a opção de habitação mediana, enquanto aquelas com rendimentos inferiores à mediana não poderiam pagar a casa mediana. Uma acessibilidade de 50% para a casa mediana indica um mercado equilibrado.Alguns países consideram aqueles que vivem em pobreza relativa, que é geralmente definida como aqueles que ganham menos de 60% do rendimento familiar mediano. Nos seus relatórios de política, consideram a presença ou ausência de habitação para as pessoas que ganham 60% do rendimento mediano.
Custos de habitação em percentagem do rendimento bruto A determinação da acessibilidade à habitação é complexa e a ferramenta comummente utilizada para calcular a relação entre os gastos com habitação e o rendimento tem sido questionada. Nos EUA e no Canadá, uma orientação comummente aceite para a acessibilidade à habitação é que o custo da habitação, incluindo os serviços públicos, não exceda 30% do rendimento bruto de uma família. Algumas definições incluem os custos de manutenção como parte dos custos de habitação. O Canadá, por exemplo, passou de 20% para 25% na década de 1950. Na década de 1980, esta regra foi substituída por 30%. A Índia utiliza uma regra dos 40%.
A Base de Dados de Habitação Acessível da OCDE estima a percentagem de despesas relacionadas com a habitação, incluindo rendas, rendas imputadas, energia, água e custos de manutenção, em percentagem das despesas de consumo final das famílias, por país.
Abordagens do Índice de Acessibilidade à Habitação
Existem vários tipos de índices de acessibilidade à habitação que têm em conta diversos fatores, não apenas o rendimento, ao medir a acessibilidade à habitação.
O Instituto de Tecnologia de Massachusetts (MIT) desenvolveu um índice de acessibilidade à habitação que tenta captar o custo total da habitação por vários fatores, incluindo a acessibilidade ao emprego, as comodidades, os custos de transporte e o acesso aos transportes públicos, a qualidade das escolas, etc. Ao calcular o índice, o custo evidente das rendas e das prestações da hipoteca é modificado pelos custos ocultos destas escolhas. Outros grupos criaram também índices de acessibilidade à habitação baseados em comodidades.
O Center for Neighborhood Technology desenvolveu o Índice de Acessibilidade Habitação + Transporte (H+T) que fornece uma visão abrangente da acessibilidade que inclui tanto o custo da habitação como o custo do transporte ao nível do bairro. A CNT observa que a medição da acessibilidade de 30% do rendimento familiar resulta em pouco mais de metade (55%) dos bairros dos EUA serem considerados "acessíveis" para a família típica. Observam que tal medição não tem em conta os custos de transporte (como vários carros, gasolina, manutenção), que são geralmente a segunda maior despesa de uma família. Quando os custos de transporte são considerados na medição, o número de bairros acessíveis a nível nacional cai para 26%, resultando numa perda líquida de 59.768 bairros que os americanos podem realmente pagar. De acordo com a medição da CNT, as pessoas que vivem em bairros com uma localização eficiente, compactos, de uso misto e com acesso conveniente a empregos, serviços, transportes e comodidades tendem a ter custos de transporte mais baixos.
Abordagens de rendimento e riqueza familiar Alguns analistas acreditam que o rendimento é o principal fator – e não o preço e a disponibilidade – que determina a acessibilidade à habitação. Numa economia de mercado, a distribuição do rendimento é o principal determinante da quantidade e da qualidade da habitação obtida. Por conseguinte, compreender os desafios da habitação acessível requer a compreensão das tendências e disparidades de rendimento e riqueza. A habitação é, normalmente, o maior gasto individual das famílias de baixa e média renda. Para estas famílias, a casa é também a maior fonte de riqueza.
Outro método para estudar a acessibilidade considera o salário/hora regular dos trabalhadores a tempo inteiro que recebem apenas o salário mínimo (conforme estabelecido pelo governo local, regional ou nacional). Este método tenta determinar se os trabalhadores com este rendimento podem pagar uma habitação adequada.
Economia miniaturadaimagem|Habitação acessível, ou habitação de renda económica, no bairro de St. James Town, em Toronto, Ontário, Canadá.
Fatores que afetam a procura de parque habitacional Fatores: alterações demográficas, aumento da esperança de vida, diminuição do número de pessoas por habitação, redução do tamanho das famílias, maior propensão para viver sozinha jovens adultos a adiar a formação do seu próprio agregado familiar, alterações no desejo de adquirir casa própria deslocalização, por exemplo, êxodo urbano, êxodo rural, crescente convergência de densidade e urbanização regional crescimento populacional taxa de migração líquida (net migration rate) redução da rentabilidade de outras formas de investimento como alternativas ao investimento imobiliário
Fatores que afetam a oferta de parque habitacional Fatores: taxa de desenvolvimento imobiliário de habitações maiores ganhos com a valorização não melhorada dos terrenos disponibilidade de financiamento à habitação impostos, contribuições e taxas significativos cobrados pelo governo sobre as novas habitações taxas de juro baixas inovações no mercado hipotecário alterações nas licenças de planeamento alteração do zoneamento do uso do solo alterações nos códigos de construção taxas de impacto
Equilíbrio entre a oferta e a procura miniaturadaimagem|Curvas de oferta e procura com preço e quantidade. Na investigação, existe uma ligação estabelecida entre a oferta de habitação e o preço das habitações; as habitações tendem a ser mais caras quando há escassez de habitações (quando a oferta não satisfaz a procura). Em alguns países, o mercado não tem conseguido satisfazer a crescente procura de parque habitacional a preços acessíveis. Embora a procura de habitação a preços acessíveis, particularmente de habitação para arrendamento acessível para pessoas com baixos e medianos rendimentos, tenha aumentado, a oferta não aumentou. Os YIMBYs (Sim, no meu quintal) defendem que construir mais habitação torna a habitação mais acessível. Os potenciais compradores de habitações são forçados a recorrer ao mercado de arrendamento, que também está sob pressão. Uma oferta inadequada de parque habitacional acessível aumenta a procura no setor de arrendamento privado e social e, em cenários de pior caso, resulta num aumento das taxas de sem abrigo. As taxas de sem abrigo estão correlacionadas com rendas mais elevadas, especialmente em áreas onde a renda excede 30% do rendimento mediano de uma área.
Fatores que afetam as escolhas de propriedade (ex.: proprietário ocupante, arrendamento privado, arrendamento social) Fatores: Taxas de emprego (employment-to-population ratio) O aumento das taxas de desemprego aumenta a procura de rendas de mercado, de habitação social e a falta de habitação Rendimento familiar real O rendimento familiar não acompanhou o aumento dos preços da habitação Acessibilidade das rendas e ocupação pelo proprietário Taxas de juro para empréstimos hipotecários Disponibilidade de empréstimos hipotecários Níveis de confiança na economia e no mercado habitacional A baixa confiança diminui a procura de ocupação por parte do proprietário.
Desigualdade e habitação Vários investigadores defendem que a escassez de habitação a preços acessíveis é causada, em parte, pela desigualdade de rendimentos. David Rodda observou que, entre 1984 e 1991, o número de unidades de arrendamento de qualidade diminuiu à medida que a procura por habitação de melhor qualidade aumentava. Através da gentrificação de bairros antigos, por exemplo, em East New York, os preços das rendas aumentaram rapidamente à medida que os proprietários encontravam novos residentes dispostos a pagar preços de mercado mais elevados por habitação, deixando as famílias de baixos rendimentos sem unidades para arrendar. A política de imposto habitacional ad valorem, combinada com o aumento dos preços, tornou difícil ou impossível para os residentes com baixos rendimentos acompanhar o ritmo.