miniaturadaimagem|315x315px|Conjunto Habitacional de habitação social (económica) para a classe média da Cooperativa de Habitação dos Trabalhadores (Arbejdernes Andelsboligforening, AAB) no bairro social de Østerbro, Copenhaga, na Dinamarca.Uma cooperativa de habitação (também conhecida por cooperativa habitacional ou cooperativa de habitação económica) é uma cooperativa cujo objeto social é a construção de conjuntos habitacionais e proporcionar aos seus cooperantes as melhores condições de habitação ao menor custo possível. A entidade é geralmente uma cooperativa ou uma associação ou uma sociedade por quotas sem fins lucrativos e constitui uma forma de posse de habitação. Normalmente, as cooperativas de habitação são propriedade dos cooperantes, mas em alguns casos podem ser propriedade de uma organização sem fins lucrativos. São uma forma distinta de habitação que possui muitas características que as diferenciam de outros mecanismos habitacionais, como as casas unifamiliares, os condomínios e o arrendamento (locação).

Esta terceira via da habitação, entre o arrendamento (locação) e a compra, entre o mercado privado e o parque habitacional público, está altamente desenvolvida em vários países, como a Suíça e o Canadá. É uma das figuras mais representativas da designada economia social (economia alternativa).

A cooperativa é baseada em cooperantes, sendo a adesão concedida através da compra de uma quota-parte do capital social da cooperativa. Cada cooperante da pessoa coletiva tem o direito de ocupar uma unidade habitacional (fração) e o dever de pagar as quotas mensais à cooperativa. Uma vantagem fundamental da cooperativa de habitação é a união dos recursos dos cooperantes para que o seu poder de compra seja alavancado, reduzindo assim o custo por membro em todos os serviços e produtos associados à propriedade habitacional.

Outro elemento-chave em algumas formas de cooperativa de habitação é que os cooperantes, através dos seus representantes eleitos, selecionam quem pode viver na cooperativa e o valor das quotas mensais que os cooperantes devem pagar, ao contrário de qualquer outra forma de propriedade habitacional. miniaturadaimagem|315x315px|Conjunto Habitacional de habitação social para a classe média da Cooperativa de Habitação Social em Lund, na Suécia. As cooperativas de habitação dividem-se em duas categorias gerais de posse: não propriedade (denominada cooperativa não patrimonial ou contínua) e propriedade (denominada cooperativa patrimonial ou estratificada). Nas cooperativas patrimoniais, os direitos de ocupação são, geralmente, concedidos mediante um contrato de propriedade resolúvel, em que a propriedade se transfere da cooperativa para o cooperante após o cumprimento de uma determinada condição de pagamento de um montante de rendas e quotas mensais ou após um determinado período de tempo através de instrumentos jurídicos registados no título. Nas cooperativas não patrimoniais, os direitos de ocupação são, por vezes, concedidos mediante um contrato de usufruto ou contrato de comodato, semelhante a um arrendamento. Os estatutos sociais, o regulamento geral, e as quotas que os cooperantes têm de entregar à cooperativa, bem como o acordo de ocupação, especificam as regras da cooperativa.

Em muitos casos, os projetos de cooperativas de habitação económica assentam na cedência de terrenos públicos, pertencentes a municípios ou ao Estado, através da figura jurídica do direito de superfície, por períodos longos que podem atingir várias décadas, frequentemente entre 50 e 99 anos. Nestes modelos, a propriedade do solo mantém-se pública, enquanto a cooperativa adquire o direito de construir e explorar os edifícios habitacionais. Em contrapartida, os projetos ficam sujeitos a condições de interesse público, nomeadamente a promoção de habitação a custos controlados e destinada a cidadãos com dificuldades de acesso ao mercado habitacional. Este instrumento permite reduzir significativamente os custos de aquisição da habitação, facilitar o acesso à habitação e cumprir a função social da propriedade. Modelos semelhantes existem em vários países europeus e internacionais, incluindo Áustria, Dinamarca, Países Baixos, Alemanha, Reino Unido, Estados Unidos e França, frequentemente baseados na separação total entre a propriedade do solo e a propriedade da edificação, com recurso a instrumentos equivalentes ao direito de superfície, incluindo o Fundo Fiduciário de Terras Comunitárias (Community Land Trusts, CLT) e o Organismo Fundiário Solidário (Organisme de Foncier Solidaire, OFS). miniaturadaimagem|315x315px|Habitações sociais para a classe média da Cooperativa de Habitação Social Sagatun (Ringbo BBL) em Hønefoss, na Noruega.

O termo cooperativa também pode ser utilizado para descrever um modelo de cooperativa sem capital social, no qual os cooperantes, mediante o pagamento de quotas, obtêm o direito de ocupar um quarto e partilhar os recursos comuns de uma casa de propriedade de uma organização cooperativa. É o caso das cooperativas das residências de estudantes (repúblicas de estudantes) em algumas comunidades universitárias.

Estatuto jurídico miniaturadaimagem|420x420px|Habitações Sociais de uma Cooperativa de Habitação Económica em Oerlikon, Zurique, na Suíça. Como entidade jurídica, uma cooperativa pode contratar outras empresas ou particulares para lhe prestarem serviços, como um empreiteiro ou um administrador. Também pode contratar funcionários, como um contabilista ou um zelador, para lidar com tarefas específicas de manutenção nas quais os voluntários podem hesitar ou não ter habilidade, como a manutenção elétrica.

Nas cooperativas sem capital próprio e nas cooperativas de capital limitado, um cooperante de uma cooperativa não possui bens imóveis, mas sim uma quota da entidade jurídica que os detém. A propriedade cooperativa é bastante distinta dos condomínios, onde as pessoas possuem unidades habitacionais (frações) individuais e têm pouca influência sobre quem se muda para as outras frações (unidades). Por esta razão, a maioria das jurisdições desenvolveu legislação separada, semelhante às leis que regulam as sociedades, para regular a forma como as cooperativas são operadas e os direitos e obrigações dos quotizados.

Propriedade

Propriedade das Edificações miniaturadaimagem|315x315px|Conjunto Habitacional Mesa 1 de habitação social para a classe média da cooperativa de habitação económica em Montevidéu, noUruguai. Cada habitante ou agregado familiar residente é membro cooperante da cooperativa de habitação.

Nas cooperativas patrimoniais os direitos de ocupação são transferidos para o cooperante mediante um contrato de propriedade resolúvel, que é um regime em que a propriedade se transfere da cooperativa para o cooperante após o cumprimento de uma determinada condição de pagamento de um montante de rendas ou após um determinado período de tempo através da transferência de título.

Por outro lado, nas cooperativas não patrimoniais os membros têm direitos de ocupação sobre um conjunto específico dentro da cooperativa de habitação, conforme descrito no seu contrato de usufruto ou contrato de comodato, que é essencialmente um arrendamento. Como a cooperativa de habitação detém o título de propriedade de todas as frações (unidades) e estruturas habitacionais, suporta os custos de manutenção, reparação e substituição. Isto isenta o cooperante do custo e do ónus desse trabalho, sendo que o cooperante apenas tem de contribuir com o pagamento da renda e quota mensal para a cooperativa mantendo o seu direito de voto. Neste sentido, a cooperativa de habitação é como um proprietário num ambiente de arrendamento (locação). No entanto, outra característica da vida cooperativa é que não tem quaisquer fins lucrativos, pelo que o trabalho e as obras são realizadas a preço de custo, sem quaisquer fins lucrativos.

Em alguns casos, a cooperativa segue os Princípios de Rochdale, nos quais cada cooperante tem apenas um voto. A maioria das cooperativas é constituída como Cooperativa de Responsabilidade Limitada (C.R.L.), onde o número de votos de um cooperante está ligado ao número de quotas de que é proprietário. Qualquer que seja a forma de voto empregue, é necessário realizar uma eleição entre os cooperantes para determinar quem os representará no conselho de administração (se existir), o órgão de gestão da cooperativa. O conselho de administração é geralmente responsável pelas decisões de negócio, incluindo as necessidades financeiras e a sustentabilidade da cooperativa. Embora as políticas variem de cooperativa para cooperativa e dependam em grande parte da vontade dos seus membros é, regra geral, necessária a maioria dos votos do conselho para tomar decisões de negócio.

Propriedade dos Solos

Em muitos casos, os projetos promovidos por cooperativas de habitação económica assentam na utilização de terrenos públicos, pertencentes a municípios ou ao Estado, os quais são cedidos através da figura jurídica do direito de superfície por períodos prolongados, frequentemente compreendidos entre 50 e 99 anos. Neste enquadramento, a propriedade do solo permanece na esfera pública, enquanto a cooperativa de habitação adquire o direito de construir, utilizar e gerir os edifícios habitacionais durante o período acordado. Este modelo permite dissociar juridicamente a propriedade do terreno da propriedade das construções nele implantadas, constituindo um instrumento relevante de política pública de habitação.

A cedência do solo em direito de superfície é, em regra, acompanhada de condições de interesse público impostas à cooperativa promotora, designadamente a obrigação de desenvolver projetos de habitação a custos controlados ou de habitação acessível, orientados para agregados familiares com dificuldades de acesso ao mercado habitacional. Estas condições costumam incluir ónus e encargos obrigatórios como limites máximos aos preços das futuras transações (vendas) ou de valores máximos de arrendamento, regras de elegibilidade dos futuros beneficiários (compradores e inquilinos), bem como mecanismos de controlo da especulação imobiliária e acompanhamento por parte das entidades públicas. Normalmente, as cooperativas de habitação estão obrigadas a operar em regime não lucrativo ou de lucro limitado, reinvestindo os excedentes na manutenção dos conjuntos habitacionais ou em novos projetos de habitação a custos controlados.

Do ponto de vista económico, este modelo contribui para a redução significativa dos custos de promoção e aquisição da habitação, uma vez que elimina ou diminui substancialmente o custo do solo, que é um dos principais fatores de encarecimento do preço final das habitações, especialmente nos contextos urbanos. Ao mesmo tempo, permite aumentar a oferta de habitação a preços mais acessíveis, mitigar fenómenos de especulação imobiliária e promover uma maior estabilidade habitacional. Do ponto de vista jurídico e social, este instrumento concretiza a função social da propriedade e reforça o papel do setor cooperativo como agente relevante na implementação de políticas públicas de habitação.