Доходные дома в Санкт-Петербурге являлись самым распространённым видом городской постройки до революции. Доходным домом называли здание, чьи внутренние пространства за арендную плату сдавались жильцам. Арендованные помещения составляли большую часть жилого фонда, и к концу XIX века их доля достигла 94 %. Доходные дома сформировали архитектурную ткань исторического городского центра, её городские кварталы, сформированные лабиринтами дворов-колодцев и проходами между ними. Многие из доходных домов включены в списки объектов исторической и художественной ценности.
Петербургские дома прославились своими тёмными и узкими дворами-колодцами, которые образовались в стремлении хозяев доходных домов застроить участок как можно большим количеством квартир. Доходные дома на протяжении большей части времени своего существования формировали в Санкт-Петербурге вертикальную иерархию, где на нижних этажах жили богатые жильцы, чем выше был этаж, тем беднее были его жильцы и соответственно тем меньше удобств имели эти квартиры. В одном доходном доме на разных этажах и флигелях могли находиться как роскошные квартиры, так и трущобы.
История
XVIII век Сдача помещений практиковалась с самого основания Петербурга. Ещё в 1708 году Меншиков докладывал о солдатах разных полков, которые построили дома, чтобы сдавать их внаём. Помещения часто сдавали плотникам, каменщикам и мастеровым. В тот период понятия «доходный дом» не было, и в таких случаях говорили, что люди устраивали в своих помещениях постоялый двор. Так как сдача жилья внаём приносила хорошие доходы в казну, в 1723 году были построены ряд государственных постоялых дворов и частная сдача жилья внаём была запрещена. Все приезжие были обязаны останавливаться в государственных постоялых дворах, а сдававшие помещения отнимали доходы у государства. Для борьбы с частной сдачей внаём было также запрещено принимать у себя дома пришлых, пока они не регистрировались в губернской канцелярии.
Постепенно о петровских запретах забыли. При Анне Иоановне широко начала развиваться система доходного домостроения, многие домовладельцы на разные сроки сдавали внаём часть жилья, появлялись прообразы доходных домов. В середине XVIII века первые этажи в домах часто сдавали под лавки ремесленникам или торговцам. Елизавета Петровна, беспокоившаяся об эстетическом облике центральных улиц запретила домовладельцам сдавать первые этажи ремесленным мастерским, но этот закон не соблюдался, так как сдача помещений приносила неплохие доходы. Дома для сдачи помещений внаём часто строились быстро и из некачественных материалов.
Вплоть до последней трети XVIII века в Петербурге сохранялась низкая плотность населения и застройки. Значительная часть его жителей вне зависимости от сословного происхождения или финансового положения могла позволить себе иметь собственный участок. При Екатерине шёл активный процесс урбанизации центральных городских районов и, вместе с этим, повышения плотности городской застройки и подорожания земли. Всё больше горожан не имели средств для постройки собственного жилья. Уже при Екатерине II только 4 % от всего населения были владельцами недвижимости, их называли обывателями, а горожан без собственности — жильцами. При Екатерине квартиросъёмщики стали самой многочисленной категорией населения.
Многие домовладельцы сдавали часть своих помещений, имея с этого солидные доходы. Снимать квартиры предпочитали чиновники и городские классы, для которых была важна мобильность и возможность работать как можно ближе к своей работе, такие люди часто меняли квартиры по два раза в год. В середине XVIII века владельцы недвижимости и особенно крупных особняков, предпочитавшие сдавать часть помещений за редкими исключениями были обременены постойной повинностью и обязывались давать бесплатный кров, дрова и свечи солдатам или чиновникам. Если домовладельцу приписывали придворного чиновника, то он был вынужден бесплатно предоставлять ему лучшую квартиру. Все придворные служащие имели право на так называемые «придворные» квартиры.
Так как рост населения превышал темп постройки новых зданий, городская беднота селилась в снимаемых квартирах в подвалах, в тесных условиях и в конце века средняя плотность в таких квартирах составляла 7 человек на комнату. Часто население подвала равнялось с населением всего дома.
В условиях растущей нужды в арендуемом жилье, в Петербурге начали строиться особняки, специально предназначенные для сдачи квартир — доходные дома. Хотя сдача помещений практиковалась повсеместно, здания, приспособленные в основном для сдачи помещений оставались редким видом застройки и внешне не отличались от особняков, казарм или официальных зданий. Стали строить так называемые «спекулятивные дома». Это были деревянные здания, которые покрывали штукатуркой.
Начало — середина XIX века Денежная аренда жилья сложилась к началу XIX века. Первая половина XIX века сопровождалась ускоренным приростом городского населения в результате урбанизации и появления множества учебных заведений. В город прибывали преподаватели, учёные и банкиры, которые предпочитали снимать квартиры, но не могли себе позволить собственный особняк. Квартиры начали снимать обедневшие дворяне. Самые роскошные квартиры располагались на Невском проспекте. В квартирах также селилась городская беднота, в тесных жилищах жили ремесленники, мелкие чиновники, бедные студенты, торговцы и старики на пенсии.
Доходные дома становились всё более массовым явлением, за счёт их строительства всё быстрее прирастала городская застройка, арендуемые квартиры составляли уже большую часть жилищного фонда. В первой половине XIX века очевидцы отмечали, что доходные дома выделялись своими крупными размерами — в три и более этажей на фоне остальной рядовой застройки. В 1830-е годы доходный дом приобрёл отчётливые типологические особенности, со своей конфигурацией плана, высокой этажностью и секционной планировкой. Здания такой типологии позже начнут строиться и в других городах России. Доходные дома приносили хорошие доходы их владельцам и быстро наполнялись постояльцами. В начале XIX века доходные дома в основном были переоборудованными жилыми зданиями, к середине века в Петербурге всё больше появлялось многоэтажных зданий со множеством квартир, такие дома постепенно меняли облик городских улиц, дворовые флигели могли ещё не строить, поэтому дворы в таких доходных домах были открытые.
В 1840-х годах доходные дома строились быстро, здание достраивалось за 5 месяцев. Дом на Гороховой, 34 — Садовой, 31 по проекту Гребёнки построили всего за 50 дней, что стало рекордом для того периода. Владельцы стремились как можно быстрее построить дом и заселить его. Новый дом согласно статье 195 Строительного устава требовалось в течение года просушивать перед оштукатуриванием, однако этот закон массово нарушался, особенно в период строительного бума в 1890-х годах.
Конец XIX — начало XX века Переломным моментом в истории строительства доходных домов стала отмена крепостного права в Российской империи, после чего в город устремились освобождённые крестьяне и разорённые помещики. Последняя треть XIX века сопровождалась строительным бумом, на месте пустырей за год выстраивались районы с многоэтажными доходными домами. Строительство доходного дома было крайне выгодным делом, средства, вложенные в доходные дома окупались за 5 — 10 лет. В одном таком доме жило от 50 до 500 человек. При строительстве домов устанавливались примитивные сквозные и перевязанные верёвками строительные леса, которые особенно зимой представляли опасность для строителей, и несчастные случаи на стройках были частым явлением.
Во второй половине XIX века вместе с ростом стоимости жилья многие раннее существовавшие особняки начали перестраивать и переоборудовать в доходные дома для сдачи отдельных квартир внаём. К концу XIX века в историческом центре Петербурга оставалось менее 1 % домов для личного пользования. Квартиры стали основным жильём и у высших кругов общества. Собственным жильём оставались особняки в центре или избы в городских окраинах. Хозяева деревянных малоэтажных построек также сдавали часть своих помещений беднякам. 98 % жилищного фонда составляли арендованные квартиры в доходных домах. Несмотря на строительный бум, прирост населения превышал скорость строительства, отчего цена на аренду помещений стремительно росла и площадь квартир уменьшалась. Цена на квартиры достигали неадекватно завышенных показателей. Многие привыкшие к комфорту жильцы были вынуждены переселяться в меньшие квартиры. На рубеже XIX и XX веков в Петербурге нарастал жилищный кризис. Дороговизна аренды приводила к чрезмерной переполненности квартир Из-за этого многие доходные дома превращались в рассадники эпидемий. Стоимость квадратного метра в бедных квартирах для угловых жильцов превышала в два раза стоимость квадратного метра в барских квартирах.
В 1900 году в Санкт-Петербурге в доходных домах имелось 128934 квартир. Доходный дом высотой в пять и выше этажей стал основным видом городской застройки в начале XX века. Около 20 % квартир использовались, как ремесленные цехи и торговые заведения, или 15 тысяч квартир из 115 тысяч в 1890 году. Если в 1848 году доходные дома обеспечивали 40 % городского дохода, в 1873 году — 32 % и в 1893 — 24 %, в процентном соотношении доля от дохода сокращалась, но в абсолютном значении постоянно росла. Налоги с доходных домов в Петербурге составляли примерно четверть от квартирного налога во всей Российской империи.
Отношение к доходным домам было неоднозначное, городские обыватели относились к ним положительно, видя в них признак прогресса. Интеллигенция видела в доходных домах признак упадка и бесчеловечности. Доходные дома стали важной частью городской культуры, они становятся основными местами действия во многих романах, например Преступлении и наказании.
После революции После революции возведение доходных домов прекратилось. Существовавшие доходные дома были переоборудованы под коммунальное жильё. Комнаты в барских квартирах часто делились перегородками на несколько комнат. На протяжении всего советского периода шло обветшание жилищного фонда бывших доходных домов, квартиры и коммуналки в бывших доходных домах считались наименее комфортным жильём в позднем Ленинграде и Петербурге. Многие бывшие доходные дома были надстроены. После распада СССР жители в бывших доходных домах стали владельцами жилья, многие помещения были приспособлены под частные квартиры. Во многих бывших доходных домах открыли офисы, банки, магазины и другие общественные заведения. Многие доходные дома по состоянию на начало XXI века находятся в плохом и разрушающемся состоянии. Хотя в Петербурге больше не возводятся доходные дома, появляются их итерации — апартаменты.
Архитектура фасадов
Угодно вот вам пять аршин греческого классицизма, а нет — вот три с четвертью итальянского «ренессанса». Нет, не годится? Ну так хорошо же: вот, извольте, остаточек первейшего сорта «рококо Луи Кенз», а не то — хорошенький ломтик романского, шесть золотничков «готики», а то — вот целый пуд «русского».
Все доходные дома, созданные до последней трети XIX века штукатурились. На рубеже XIX и XX веков для доходных домов была свойственна особая роскошность фасада, было это вызвано высокой конкуренцией между домовладельцами, так как красивый фасад позволял сдавать квартиры по завышенным ценам. В Петербурге наращивалась индустрия дешёвой роскоши. Пример фешенебельного и образцового доходного дома — дом Лидваля на Каменноостровском, 1-3. Вместе с появлением лифтов к концу XIX века и вместе с этим с ростом престижности верхних этажей, в новых доходных домах начали особенно роскошно оформлять верхние этажи.
Почти все доходные дома строились из кирпича, почти все деревянные доходные дома были уничтожены в годы гражданской войны и затем блокады. В настоящее время в Петербурге сохранились единицы деревянных доходных домов, например дом на 5 линии Васильевского острова, 58-60литЗ.
Классицизм