Ссудо-сберегательный кризис 1980-х и 1990-х годов () был вызван крахом примерно трети ссудо-сберегательных ассоциаций в Соединенных Штатах в период с 1986 по 1995 год. Эти кредитные организации были банками, которые исторически специализировались на ипотечном кредитовании с фиксированной процентной ставкой. Федеральная корпорация страхования сбережений и займов () закрыла или санировала 296 кредитных организаций в период с 1986 по 1989 год, после чего эти функции взяла на себя недавно созданная целевая корпорация (). Эти два федеральных агентства закрыли 1 043 банка с активами на сумму 519 миллиардов долларов. Общие расходы налогоплательщиков к концу 1999 года составили 123,8 миллиарда долларов, а еще 29,1 миллиарда долларов убытков были возложены на индустрию ссудо-сбережения.

Начиная с 1979 года и до начала 1980-х годов Федеральная резервная система резко повысила процентные ставки, пытаясь снизить инфляцию. В то время ссудо-сберегательных ассоциации выдавали долгосрочные кредиты по фиксированным процентным ставкам, которые были ниже преобладающих ставок по депозитам. Попытки привлечения депозитов за счёт предложения более высоких процентных ставок привели к возникновению обязательств, которые не могли быть оплачены за счет более низких процентных ставок, по которым выдавались кредиты. Кроме того, отток депозитов не мог быть компенсирован за счет продажи теперь уже менее ценных активов. В результате около трети ссудо-сберегательных ассоциаций стали неплатежеспособными, что вызвало первую волну банкротств в 1981-83 годах.

Когда проблема стала очевидной, Конгресс принял меры, разрешив ссудо-сберегательным ассоциациям заниматься новыми видами кредитной деятельности в надежде, что они диверсифицируются и станут более прибыльными. Это включало выдачу ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой и разрешение на кредитование коммерческой недвижимости. Снижение требований к капиталу и упрощение бухгалтерского учета также позволили кредитным организациям продолжать работу, даже если по старым правилам или US GAAP они были бы неплатежеспособны. Эти изменения привели к росту индустрии ссудо-сбережения, но при этом и увеличили риски. Многие новые кредитные организации были созданы на американском юго-западе и быстро достигли значительных размеров. Региональная концентрация инвестиций ссудо-сберегательных ассоциаций, а также их неопытность в новых видах кредитования, привели к плачевным последствиям — когда в 1986 году цены на недвижимость снизилась в ряде регионов, началась вторая, более масштабная волна банкротств.

Федеральная корпорация страхования сбережений и займов, занимавшаяся страхованием вкладов ссудо-сберегательных ассоциаций, оказалась не в состоянии оплатить все долги и была объявлена неплатежеспособной. Финансовая слабость Федеральной корпорации страхования сбережений и займов, а также давление со стороны Конгресса заставили регулирующие органы перейти к политике смягчения, что позволило неплатежеспособным кредитным организациям оставаться открытыми и дало время для рекапитализации Федеральной корпорации страхования сбережений и займов. Однако попытки рекапитализации Федеральной корпорации страхования сбережений и займов были предприняты слишком поздно и в недостаточном объеме. В 1988 году количество банкротств продолжало расти, и к февралю 1989 года в Конгрессе был принят закон о реформе финансовых учреждений, восстановлении и правоприменении (), в соответствии с которым была создана Трастовая корпорация по урегулированию банкротств () для ликвидации всех оставшихся неплатежеспособных ссудо-сберегательных ассоциаций. Закон также предусматривал более строгие требования к капиталу ссудо-сберегательных ассоциаций и ужесточение надзора за их деятельностью. Ответственность за надзор за кредитными организациями и страхование их вкладов была передана, соответственно, новому Управлению по надзору за кредитными организациями () и Федеральной корпорации страхования депозитов.

Причины кризиса Ссудо-сберегательных ассоциации возникли в XIX веке с целью объединения ресурсов членов ассоциаций для предоставления займов на покупку жилой недвижимости. В послевоенный период за счёт программ государственной поддержки финансирования жилья отрасль быстро росла — более чем на 10 % в год. В то время ссудо-сберегательные ассоциации регулировались двумя — или тремя, если учитывать регуляторов штатов, организациями. Проверки проводились Федеральным советом банков по кредитованию жилой недвижимости (), но надзорные полномочия были отдельными и находились в региональных Федеральных банках по кредитованию жилой недвижимости. В федеральных банках по кредитованию жилой недвижимости имелись проблемы с конфликтом интересов, что привело к натянутым отношениям между экспертами федерального правительства и надзорными органами ссудо-сберегательных ассоциаций. Задержки между проверками и поступлением отчетов в надзорные органы также означали, что надзорные меры, если они и принимались, то с опозданием в несколько месяцев. Слабые правоприменительные полномочия, наряду с правом ссудо-сберегательных ассоциаций оспаривать неблагоприятные отчеты, означали, что Федеральный совет банков по кредитованию жилой недвижимости был весьма снисходителен к руководству ссудо-сберегательных ассоциаций.

Рост учётных ставок

В начале 1980-х гг. наблюдалась рецессия наряду с высокими процентными ставками, что вызвало значительную нагрузку как на ссудо-сберегательные ассоциации, так и на другие банковские учреждения. Отрицательная доходность, обусловленная низкими процентами по активам при высоких расходах на выплату процентов по депозитам, необходимых для удержания вкладов, вызвала волну банкротств ссудо-сберегательных ассоциаций в период с 1981 по 1983 г. Федеральные правила, особенно Положение Q, установили ограничения на процентные ставки по депозитам. В ответ на это вкладчики стали снимать свои деньги и вкладывать их во взаимные фонды денежного рынка. В ответ на отток средств из ссудо-сберегательных ассоциаций Конгресс принял Закон о дерегулировании депозитных учреждений и денежном контроле 1980 года (), который отменил ограничение процентных ставок по Положению Q и расширил полномочия ссудо-сберегательных ассоциаций по кредитованию, включив в них кредиты на строительство. Лимит страхования вкладов также был увеличен с 40 000 до 100 000 долларов. Однако постепенная отмена ограничений на процентные ставки по вкладам привела к значительному росту расходов на выплату процентов по вкладам, поскольку ссудо-сберегательные ассоциации пытались удержать вкладчиков. В результате снижение рентабельности привело к волне банкротств в 1981-83 годах.

Многие из этих неудач не зависели от руководителей. Высокие процентные ставки в начале 1980-х годов привели к тому, что даже ссудо-сберегательных ассоциации с диверсифицированными портфелями ипотечных кредитов, сдерживаемые существующими ограничениями регуляторов, оказались не в состоянии выполнять свои обязательства. Исторические характеристики ссудо-сберегательных ассоциаций — низкий уровень убытков, сопровождаемый низкими доходами и капиталом, были стабильны, но в рыночных условиях 80-х годов оказались сильно подорваны.

Дерегулирование и коммерческое кредитование Закон о депозитарных учреждениях Гарна — Сент-Жермена 1981 года () завершил процесс дерегулирования, в результате которого ссудо-сберегательным ассоциациям было предоставлены определённые послабления, позволив Федеральной корпорации страхования сбережений и займов, осуществлять прямые вливания капитала через «стоимостные сертификаты».() Закон Гарна — Сент-Жермена также значительно расширил кредитные полномочия ссудо-сберегательных ассоциаций, позволив им заниматься коммерческой недвижимостью и кредитованием, чем многие ссудо-сберегательные ассоциации охотно воспользовались. В период с 1980 по 1986 год доля ипотечных кредитов в активах ссудо-сберегательных ассоциаций снизилась с более 80 процентов до менее 60.

Новые полномочия ссудо-сберегательных ассоциаций не сопровождались увеличением числа сотрудников или полномочий надзорных органов. В то время считалось, что ситуация с учётными ставками решится относительно быстро, что позволит ссудо-сберегательным ассоциациям реструктурировать активы и заняться более прибыльной деятельностью. Ожидалось, что ссудо-сберегательные ассоциации будут следовать требованиям регуляторов и диверсифицировать свои портфели с осторожностью. В то время мало кто осознавал, что дерегулирование спровоцирует ссудо-сберегательные ассоциации на чрезмерное увлечение рискованным кредитованием.

Значительный объем кредитов, выданных в рамках расширенных полномочий ссудо-сберегательных ассоциаций, были сосредоточены в быстро развивающихся штатах, таких как Калифорния, Флорида и Техас. Слабый надзор со стороны штатов и мягкие ограничения на использование заемных средств позволили ссудо-сберегательным ассоциациям быстро расширяться, принимая на себя значительные риски, сосредоточенный в этих направлениях бизнеса и географических регионах. Высокая чувствительность стоимости коммерческой недвижимости к местным экономическим условиям сделала ссудо-сберегательные ассоциации заложниками местных экономических условий. Эти проблемы усугублялись относительной неопытностью сотрудников ссудо-сберегательных ассоциаций в оценке рисков коммерческого кредитования и инвестиций в акции.

Политика дерегулирования, проводившаяся администрацией Рейгана, подкрепленная назначением Эдвина Грея () и ограниченным количеством сотрудников регуляторов, привела к сокращению числа проверок на 26 % в период с 1981 по 1984 годы. Однако позиция Эдвина Грея изменилась после краха техасского банка Empire Savings and Loan, вызванного мошенничеством, и в течение следующих двух лет происходило увеличение количества проверок и ужесточение финансовых правил. Однако эти усилия не были поддержаны индустрией и администрацией Рейгана.

Законодательные послабления

Для смягчения последствий неблагоприятной рыночной конъюнктуры регулятор прибегал к значительным послаблениям. Это выразилось в практике отказа от применения правил, которые в обычных условиях препятствовали бы деятельности банков. В рамках этой политики Федеральный совет банков по кредитованию жилой недвижимости последовательно снизил нормативы по чистой стоимости активов: с пяти процентов в 1980 году до трёх процентов в 1982 году. Гибкие правила поэтапного введения новых требований также позволяли многим вновь созданным ссудо-сберегательным ассоциациям работать при ещё более низких нормативах чистой стоимости. Более того, новые учреждения получали возможность всего за год нарастить активы с первоначального капитала в два миллиона долларов до 1,3 миллиарда долларов, что эквивалентно увеличению в 650 раз.