Закладная (англ. mortgage) — именная документарная ценная бумага, удостоверяющая право её владельца (как правило банка) на исполнение по денежному обязательству (кредиту, ипотечному займу) и право залога на имущество, обремененное этим займом.Статья 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)

В финансовом смысле закладная для её владельца (как правило это банк, выдавший ипотечный кредит или третье лицо, которому закладная в дальнейшем была продана этим банком) представляет собой форму нестандартизированной облигации, купонные платежи по которой являются платежами по данному ипотечному кредиту заёмщиком. Закладная в данном случае подтверждает права её законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства. Поскольку каждый ипотечный кредит отличается индивидуальными особенностями (ставкой по кредиту, сроком погашения, размером кредита, видом имущественного залога, страховыми и прочими рисками), то банк, выдавший ипотечные кредиты и оперируя пулом выпущенных закладных, выпускает под их обеспечение стандатризированные ипотечные облигации для обращения на биржевом рынке ценных бумаг или осуществляет продажу третьим лицам для этих же целей. С точки зрения заёмщика ипотечного кредита ничего не меняется.

Заёмщик, погашающий ипотечный кредит, выкупает закладную и после полного погашения кредита получает её на руки, как именную документарную ценную бумагу с пометкой о полном погашении кредита.

Закладная — документ для ипотечных правоотношений и для обеспечения исполнения таких обязательств. В настоящее время в РФ существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление. Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в главе III Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Также в РФ есть случаи выпуска банками бездокуметарных (юридически значимых) цифровых закладных с использованием технологии блокчейн.

Договор ипотеки (жилищного займа) может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца.

Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, потому что её удобно использовать при передаче прав. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной. После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает пул закладных и продаёт их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

В большинстве случаев, закладная составляется банком, а подписывается уже должником — лицом, которому выдается кредит, в момент получения кредитных средств в банке.

Владелец закладной приобретает права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, залога на имущество, обремененное ипотекой.

Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания её таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная», либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной.

Содержание закладной

В ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существует перечень реквизитов, обязательных для внесения на закладную.

Закладная должна содержать: слово "закладная" в названии документа имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству сведения о государственной регистрации ипотеки указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной её владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

Помимо вышеперечисленной информации, в закладной можно закрепить дополнительную информацию, а в случае отсутствия места, информацию пишут на добавочном листе.

Закладная в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Согласно ФЗ "Об ипотеке" закладная имеет цель удостоверения прав на получения исполнения обязательства по ипотеке, а также удостоверяет право залога на имущество, обремененное ипотекой (т.е. доказывает, что имущество находится в залоге).

Закладная не оформляется на следующие предметы ипотеки: предприятие, а также право аренды предприятия - а также, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Закладная может быть выдана в любое время до исполнения обязательства по ипотеке.

Следует особо отметить, что, если закладная оформляется после регистрации прав, то подается совместное заявление залогодателя и залогодержателя в данный орган и в течение одного дня орган выдает закладную.

Регистрация прав владельца закладной

Владелец закладной вправе потребовать регистрацию своих прав в Едином государственном реестре недвижимости (см.: Приложение N 4 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Регистрация происходит в течение одного дня со дня подачи заявления.

Депозитарный учёт закладной

Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг. Лицензия депозитарию выдается на основании ФЗ "О рынке ценных бумаг". Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором, а, если предусмотрено договором, депозитарий может передать другому депозитарию закладную.

В случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учёте (временном или обязательном), содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт. Отметка о депозитарном учёте в соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при её составлении или владельцем закладной после её выдачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. После того как сделана отметка о депозитарном учёте закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для её депозитарного учёта. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.

Временный депозитарий обозначает, что в любое время владелец закладной может потребовать её обратно. Если осуществляется обязательный депозитарный учёт закладной, она может быть выдана депозитарием владельцу закладной только для передачи её в другой депозитарий, предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также для передачи её в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Права владельца на закладную, переданную в депозитарный учёт, подтверждается записью по счету депо в системе депозитарного учёта.

Передача прав по договору об ипотеке

Уступка прав также возможна в договоре ипотеки. В первую очередь, делается отметка на закладной о новом владельце (залогодержателе). Существует перечень сведений, которые должны содержаться в закладной в случае цессии, например, должно быть указано наименование нового владельца закладной, а также подписи всех предыдущих владельцев. Несколько иной порядок предусмотрен "в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путём внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о её новом владельце не делается" (п. 1 ст. 48 ФЗ). Данный ФЗ также отмечает, что невозможно запретить передачу прав другому лицу путём осуществления надписи на закладной. Следует отметить, что помимо соглашения сторон цессия (уступка прав) может возникнуть, если третье лицо исполнило обязательства залогодателя, в таком случаи у третьего лица появляется право требования передачи закладной себе.

Залог закладной

Закладная сама по себе также может являться предметом залога, так существует два типа договора о залоге закладной: без передачи прав третьему лицу с передачей прав третьему лицу