В 2021 году в Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации были введены определения двух типов жилых домов. В правоприменительной практике часто возникали трудности с определением статуса помещения. С одной стороны помещения строились как жилые, а с другой ― по законодательству Российской Федерации никак нельзя было отнести данные помещения к многоквартирным домам. Вопросы постройки и выдела земельных долей под здание сталкивались с очевидной правовой неопределённостью. Дома блокированной застройки не соответствовали критериям многоквартирных жилых домов, что создавало юридическую коллизию в российском жилищном праве.
В начале 2021 года правительство Мишустина внесло в Государственную думу законопроект, согласно которому разграничивались статусы МКД и ДБЗ. Государственная дума приняла в окончательном чтении закон 17 декабря 2021 года, далее он одобрен Советом Федерации 24 декабря 2021 года. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был подписан Президентом РФ и опубликован 31 декабря 2021 года, №476-ФЗ (далее — Закон № 476-ФЗ). Вступил в силу с 1 марта 2022 года, за исключением отдельных положений. Отдельные нормы вступили в силу сразу же после опубликования на сайте www.pravo.gov.ru (31 декабря 2021 года).
Типы жилых домов
Многоквартирный жилой дом (МКД) Определение МКД было введено Законом в часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации: В статье 36 ЖК РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме» раскрывается значение общего имущества, которое по сути определяет понятие «многоквартирный жилой дом». Речь идёт о помещениях, которые не являются частью квартир. Помещения общего назначения необходимы для обслуживания жилых частей, используемые жильцами совместно в данном доме. Иными словами, это могут быть лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы (пункт 1 части первой, статьи 36 ЖК РФ), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений. Это могут быть общественные помещения для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом, машино-места (пункт 2 части первой, статьи 36 ЖК РФ). Право собственности на общее имущесто также касается крыш, ограждающих ненесущих и несущих конструкций данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, в том числе для беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в МКД (пункт 3 части первой, статьи 36 ЖК РФ) .
Таким образом, в определении МКД уже содержится имущество общего пользования между всеми собственниками квартир в доме.
Дом блокированной застройки (ДБЗ)
В пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГРК РФ) данным Законом было введено определение ДБЗ:
Согласно пункту 2 части второй статьи 49 ГРК РФ дом блокированной застройки обладает следующими характеристиками:
количество его этажей не превышает трёх; постройка состоит из блоков, количеством от двух до десяти; коммуникации к каждому блоку подведены отдельно (в отличие от многоквартирного дома); отсутствуют помещения общего пользования; все части строения объединяет одна несущая стена, прохода между ними нет; каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок, строительство либо реконструкция ДБЗ осуществляется без привлечения средств бюджетной системы России. Редакция пункта 2 части второй статьи 49 ГРК РФ действовала до 1 марта 2022 года. Однако если строение было построено до указанной даты и требуется утвердить новый статус дома в силу законодательства, нормы закона действуют ультроактивно. На данный момент требования ГРК РФ свелись к этажности здания и количеству блоков, а также отсутствию привлечения средств бюджетной системы РФ к строительству объекта. Тем не менее нормативное требование к ДБЗ осталось таким же, как до 1 марта 2022 года. Таким образом, общее имущество между собственниками домов с блокированной застройкой отсутствует. Исключения составляют переходные положения между старым порядком строительства ДБЗ и новым регулированием.
Переходные положения («блочная амнистия») В статье 16 Закона установлены переходные положения для того, чтобы защитить собственников домов с блокированной застройкой, купившими их до введения в действие Закона № 467-ФЗ. Статья разбита на восемь пунктов, причём один пункт был введён дополнительно статьей 5 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 октября 2024 года, №370-ФЗ:
1) Если до вступления в силу Закона № 467-ФЗ существовал блок, который соответствовал признакам ДБЗ (по новому пункту 40 статьи 1 ГРК РФ), то с момента вступления закона в силу старые блоки автоматически признаются домами блокированной застройки. До реформы отдельные блоки могли юридически существовать как помещения в одном здании. Теперь же всё это здание признаётся домом блокированной застройки;
2) часть вторая устанавливает принцип правовой преемственности — если владелец дома уже имеет документы на такой блок, то старые документы сохраняют свою юридическую силу. Переоформление происходит только по желанию собственника;
3) часть третья разрешает собственникам блоков совместно принять решение и уполномочить одного собственника обратиться в орган регистрации прав.
Если были внесены сведения о блоках в ЕГРН до вступления Закона № 467-ФЗ в силу и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков могут совместным решением уполномочить одного из собственников на обращение от имени всех собственников в орган регистрации прав (Росреестр) с заявлением, чтобы Росреестр учёл изменения сведений ЕГРН в соответствии с новыми требованиями Закона. Росреестр обязан принять соответствующие изменения, даже если ряд сведений отсутствует в градостроительном регламенте. Цель обращения — привести сведения ЕГРН в соответствие с новой юридической моделью. Отсутствие в местных градостроительных правилах соответствующего вида объекта или параметров строительства не является препятствием для внесения таких изменений. Законодатель устранил гипотетические бюрократические процедуры, которые могли бы осложнить процесс перерегистрации помещений в ДБЗ;
4) часть четвёртая говорит о том, что произойдёт после изменения сведений в ЕГРН. Если заявление по части третьей удовлетворяется, орган регистрации (Росреестр) обязан:
поменять вид объекта недвижимости на «здание»; поменять назначение на «жилой дом»; поменять вид разрешённого использования на «дом блокированной застройки»; исключить несоответствующие наименования объектов; снять с кадастрового учёта здание, в котором раньше находились эти блоки.
Всё это делается для того, чтобы каждый блок получил юридический статус самостоятельного дома, но в рамках блокированной застройки. Здание, в котором эти жилые блоки учитывались как помещения, снимается с кадастрового учёта;
4.1) данная новелла была введена в 2024 году Федеральным законом № 370-ФЗ— она касается ситуации, когда блоки были ранее зарегистрированы в ЕГРН как квартиры, а потом, с вступлением в силу Закона № 476-ФЗ, были переоформлены в ДБЗ. У каждой квартиры в многоквартирном доме есть общий земельный участок. Поменяв статус с МКД на ДБЗ, собственники столкнулись с правовой неопределённостью ― теряют ли они этот общий земельный участок, который по своей юридической природе отсутствует у блочной застройки или нет? Что в таком случае компенсирует эту потерю? В законодательстве о блочных домах ничего не было об этом сказано. В 2024 году этот пробел был учтён ― законодательство РФ дополнилось новеллой в Закон № 476-ФЗ, где гарантировалось право общей долевой собственности на земельный участок домам блокированной застройки.
Для этого необходимо обладать двумя критериями:
ранее земельный участок под домом был занят многоквартирным домом, позже, с помощью Закона № 476-ФЗ, МКД был переоформлен на ДБЗ.
В этом случае земельный участок сохраняет статус общего, но может быть разделён на равные доли с переходом в частную собственность. Эта поправка явилась одной из самых важных в материальном праве в 2024 году;
5) часть пятая развивает предыдущую норму ― собственники дома блокированной застройки могут принять решение о разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности владельцев блоков, с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае необходимо одновременно подать в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления кадастрового учёта и регистрации прав. Росреестру запрещено отказывать в разделе земельного участка из-за отсутствия в градостроительном регламенте данных о виде разрешённого использования, а также отсутствия утверждённых предельных размеров участка;
6) Если до вступления Закона № 476-ФЗ были выданы разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, иные документы с фиксацией понятия «жилые дома блокированной застройки», то переоформлять эти документы нет необходимости;
7) частью седьмой вводится особое правило для долевого строительства малоэтажных жилых комплексов. Она устанавливает правило для индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Долевой характер привлечения денег осуществляется с использованием эскроу-счетов, предусмотренных статьёй 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно статье 15.4, участник долевого строительства страхуется от действий (бездействия) застройщика, перечисляя деньги не непосредственно ему, а на специальный счёт эскроу в уполномоченном банке. При выполнении предусмотренных законом условий и сдачи в эксплуатацию объекта строительства, деньги затем становятся доступными застройщику.
Смысл части седьмой ― норма об эскроу-счетах распространилась в том числе и на индивидуальные дома в малоэтажных жилых комплексах. Изначально эскроу-счета были предусмотрены в сделках с многоквартирными жилыми домами и индивидуальным жилищным строительством.
Судебная практика
Верховный суд Российской Федерации 27 января 2026 года Верховный суд Российской Федерации вынес Определение (Дело № 4-КГ25-61-К1) по иску ФИО1 и ФИО2 к администрации городского округа Красногорск и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Истцами был предъявлен иск о признании права собственности на земельный участок. Решением Красногорского городского суда Московской области от 24 января 2024 года иск был полностью удовлетворен, однако затем решение суда первой инстанции было отменено в порядке апелляции и кассации (первым апелляционным и кассационным судами).
Как следует из материалов дела и установлено Красногорским судом, на земельном участке осуществлялось строительство жилого дома блокированной застройки. Площадь этого участка была 37 786 . Земельный участок принадлежал застройщику ООО «Восход Девелопмент Красногорск» на праве собственности. Жилой дом блокированной застройки общей площадью 1 560,8 ., в котором имеется 10 помещений (блоков). В результате раздела земельного участка образовались 36 новых земельных участков, на которых расположены дома блокированной застройки. Согласно выписке из ЕГРН от 12 июля 2024 года жилая квартира общей площадью 148,6 принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2.