Строительные общества (building societies, Baugenossenschaften, associations de construction) имеют своей задачей содействовать удовлетворению жилищной потребности населения затратой капиталов на сооружение новых или улучшение старых зданий. Под это определение подходят как Строительные общества, которые удовлетворяют жилищную потребность своих собственных членов затратой на указанную цель образованного путём сбережений капитала, так и акционерные домостроительные общества современного типа, которые, преследуя чисто спекулятивные цели, удовлетворяют жилищную потребность тех, кто лучше оплачивает затраченный на эти предприятия капитал. До недавнего прошлого существовали исключительно Строительные общества первой категории. Родиной их является Англия.
Первообраз их появился ещё в конце XVIII в. в Бирмингаме, где сделан был первый опыт приобретения на вклады членов одного общества земельного участка для сооружения на нём зданий, поступивших в собственность его членов. Это общество само же занималось и возведением построек. Значительный толчок развитию С. обществ, основанных на начале взаимопомощи, дало шотландское строительное общество, возникшее в Кёркюдрите в 1815 г. Оно послужило прототипом для целого ряда товариществ, поставивших себе целью содействовать приобретению каждым из его членов особого дома. Очередь определялась по жребию. Сначала в состав такого товарищества входили лица, которые преследовали одну цель — путём постоянных периодических (обыкновенно ежемесячных) взносов приобрести домик. С течением времени в составе членов образовались две категории — вкладчики и заемщики, то есть лица, желающие поместить выгодно свои маленькие сбережения под процент свыше законом дозволенного.
Все эти общества состояли из точно определённого количества членов, носили характер взаимности и были созданы на известный период времени. Это так называемые временные общества (terminating Societies). Законом 1836 г. (Act of Benefit Building Societies) впервые дозволено образование товариществ, имеющих целью содействовать своим членам в приобретении домов на капитал, состоящий из их паев (не свыше 150 фн. стерл.), образуемых путём периодических взносов (не свыше 20 шилл.). Распространив на С. общества действие закона об обществах взаимопомощи, закон 1836 г. установил и для них обязательную регистрацию, сопряженную с приобретением ими особых привилегий, но за ними не были признаны права юридического лица. Ответственность членов осталась по-прежнему неограниченной. Не имели они и права заключать займы. Отсутствие надлежащих математических таблиц для определения в каждый данный момент соотношения суммы периодических поступлений от членов и выданных им в заем денег, уплата вкладчикам несоразмерно высокого процента, не оправдывавшегося установленным размером годичного погашения занятой членом суммы, построение всего плана ведения дел обществ на непрерывном доходном помещении его капитала имели последствием расстройство дел этих обществ, а в некоторых случаях — даже полное крушение. Вследствие накопления недоимок и значительности потерь паи не могли достигать своего полного размера к предположенному сроку существования данного общества. Это ставило членов в необходимость производить взносы на образование пая в течение более продолжительного времени и нести таким образом более значительные материальные жертвы. Столь ненормальный порядок вещей проистекал главным образом от недостатка средств общества в первые годы после его устройства и от их несоразмерного обилия в последние годы его существования. Устранение этого недостатка требовало дозволения обществам заключать займы у нечленов. Такое право было признано за ними решением лорд-канцлера в 1869 г. Закон 1874 г. разрешил обществам заключать займы путём выпуска акций, подлежащих погашению в зависимости от состояния свободной наличности. Введена ограниченная ответственность членов. Закон этот предвидит устройство не только временных, но и постоянных С. обществ.
Постоянные Строительные общества стали возникать уже в 1840-х годах и постепенно вытесняли временные. Ненормальным было прежде всего обязательное закрытие временных обществ после удовлетворения жилищной потребности определённого, тесного круга лиц. Необходимость единовременного платежа всех периодических взносов лицом, которое вступало в члены спустя некоторое время после открытия С. обществом своих операций, фактически преграждала доступ в общество новым элементам. Обязательность получения из общества ссуды была крайне невыгодна для того, кто вступал в общество единственно из-за доходного помещения своих сбережений. Все эти недостатки подготовили почву для возникновения постоянных С. обществ, которые и признаны законом 1874 г.
Закон этот, однако, оставил широкий простор для различных злоупотреблений, последствием которых был крах многих обществ, вызвавший издание нового закона 1894 г. Ныне существующие в Англии С. общества вопреки их названию не занимаются сами сооружением домов для своих сочленов: они имеют лишь целью образовать путём периодических взносов своих членов капитал для выдачи ссуд членам общества под залог недвижимого имущества. Очередь получения ссуды из кассы определяется или по жребию (Ballot Soc.), или продажей её с публичного торга (Sale Soc.). Система премий, издавна заведенная, давала обществу возможность получать по своим ссудам процент больше узаконенного. Самый размер премии или бывает точно установлен, или определяется состязанием конкурентов на публичном торгу. Размер ссуды определяется в зависимости от числа паев: выдаче в виде ссуды подлежит такая именно сумма, которая вместе с процентами может быть погашена периодическими взносами сочлена. Она обыкновенно составляет 3/4 или даже 7/8 пая и даёт возможность по истечении 12-14 л. приобрести дом в собственность. Член её, получивший ссуды, может потребовать обратно свой пай с наросшими на него процентами. Оборотные средства строительных обществ образуются в настоящее время не только из членских взносов и специальных займов, но и из процентных вкладов от 1 шилл. до 2000 фн.
Платя по ним от 4 до 5 процентов, Строительные общества предоставляют право требовать возврата даже значительных вкладных сумм без предварительного уведомления. В некоторых обществах, как постоянных, так и временных, вклады составляют главную статью оборотных средств. Временные общества утрачивают, таким образом, свой прежний исключительно-взаимный характер. Продолжая существовать благодаря простоте и дешевизне своей администрации, главным образом среди рабочего класса, временные общества, несмотря на численное преобладание, отступают теперь на задний план перед постоянными, превратившимися в чисто банковые учреждения. Вступление и выход членов во всякое время совершенно свободны. Располагая значительными средствами, современные английские постоянные С. общества открывают строительный кредит в размере от одной до 6 тысяч фн. стерл., а иногда даже до 20 тыс. Эти цифры показывают, что строительные общества этой категории служат к удовлетворению жилищной потребности не рабочих, а среднего класса. Участие первых в этих обществах выражается лишь в том, что они продолжают вносить сюда свои сбережения, за которые получают довольно высокий процент. Средства, поступающие от малых вкладчиков, дают возможность открывать довольно значительный строительный кредит зажиточным лицам. Ещё более значительного развития и распространения достигли С. общества в Северо-Американских Соединённых Штатах, где они известны под названием «Building and Loan Associations». Функции С. обществ в Соединённых Штатах более широки и разнообразны, чем в Англии. Они играют роль сберегательных, заемных, С. и даже страховых учреждений. Группа лиц, из которых ни одно не обладает достаточными средствами для постройки дома, образует кооперацию. Все производят равные взносы. Они ссужаются одному лицу для устройства дома, по накоплении достаточной суммы (обыкновенно — 200 долл.). Очередь определяется предложением наивысшей премии на публичных торгах. При отсутствии соревнования заемщики уплачивают лишь номинальную сумму, на которую платят 6 %. Вместе с платежом процентов по займу заемщик должен продолжать взносы для образования своего пая. Приобретенное имущество закладывается самому же обществу, ипотечное право которого прекращается в момент «созревания» (matured) пая. Заемщик становится тогда полным собственником. Он может уплатить занятую сумму и единовременно. Участник, лишённый возможности продолжать платежи, вправе получить уплаченные деньги обратно вместе с наросшими процентами. По порядку выпуска паев С. общества в Соедин. Штатах разделяются на 1) временные (terminating), 2) общества с системой серий (serial) и 3) постоянные (permanent). Временные общества представляли первоначальную форму С. обществ и выпускали лишь одну серию паев. При этой системе пайщики должны быть непременно и заемщиками; в противном случае капиталы остаются непомещёнными, ибо общества этого типа производят все свои операции исключительно с своими членами. Общества второй категории обязаны своим названием тому, что выпускают серии в определённые промежутки времени (ежегодно или два раза в год). Они не менее постоянны, чем общества 3-го типа, которые их выпускают по мере требования. Существенного различия между последними двумя типами в действительности нет. Общества с системой серий преобладают. Несколько от них отличается Дайтоновскал система. Общества этого типа, принимая членов во всякое время без производства платежей за истекшее время, выдают займы по очереди, определяемой временем поступления требований.